广筹资慎拿地 首开开启过冬模式

　　荆宝洁

　　 3月9日，首开股份（600376.SH）公告称，为满足公司项目建设资金需求，公司拟向平安信托有限责任公司和建信信托有限责任公司分别申请总额不超过20亿元和5亿元的信托贷款。

　　 从去年3月25日至今，首开股份拟通过信托、银行、发行票据等多种方式融资接近175亿元，而公司去年的销售额大约在120亿。至去年9月底，首开净负债率达到146%，财务压力持续加大。

　　 3月13日，首开证券事务部一位负责人对本报记者表示，175亿是意向筹资额，实际到位的资金可能没有那么多。今年首开的主要经营思路是保现金、保安全，坚守过冬准则，拿地将比2011年更加谨慎。

　　 融资饥渴

　　 从财报来看，首开的资金状况逐步趋紧。东北证券房地产行业分析师高建表示，2011年初，首开股份账面有货币资金105.2亿元，6月底，这一数据变成了78亿元，截至9月底，首开股份的账面货币资金下降至57亿元左右。东方证券报告指出， 截至2011年上半年，首开股份公司净负债率高达117%，现金对短期付息债的覆盖率71%，偿债压力较大。

　　 三季报显示，首开的经营活动现金流量净额仅为-66.98亿元，2010年同期为-39.4亿元。截至三季度末公司的资产负债率为78.79%，是金融危机以来的最高水平。但剔除预收账款，公司真实资产负债率有所下降。

　　 首开2011年6月曾公告，在银行间市场发行不超过43亿元的中期票据。2011年8月，又计划发行不超过50亿元的非公开定向债务融资工具，用于保障性住房项目建设。今年1月31日，首开集团将其持有首开股份的2.98亿股，质押给北京国有资本经营管理中心，获得北京银行10亿元委托贷款，这是大股东首次借道股权质押为首开股份融资。

　　 首开管理层认为，高杠杆化扩张存在一定的风险，但用净负债率指标衡量一家公司的财务状况有局限性，要看所投的项目的位置和质量。

　　 广发证券分析师沈爱卿在接受本报记者采访时表示，在当下的市场环境中，各家企业都在积极融资，能够拿到资金的企业无论从生存还是发展的角度都是一件好事情。中投证券分析师李少明评价说，首开资金状况偏紧，但正在改善。50亿元私募债已完成发行，45亿元到期信托已顺利偿付。据本报记者了解，首开的信托融资规模仍为60亿左右。

　　 去杠杆化生存

　　 首开股份董事长刘希模在2012年公司总结大会上称，今年将会在稳中求进，全年“稳”字当头。

　　 2011年底，在土地市场十分低迷之际，首开股份斥资超过12亿元，在苏州、沈阳、北京各拿下一宗地块，被外界解读为逆市扩张的信号。

　　 前述首开有关负责人解释，在沈阳、北京所在地块，公司就有一些投资，如果不拿地会造成一些不必要的损失；而苏州地块亦和当地政府有合作关系，地价相对较低。北京分钟寺地块是50亿私募债的载体。

　　 中投证券认为，发行私募债对首开的意义并不止于保障房。保障房项目的销售回款相对支配自由，因此首开整体业务现金流改善明显有力支撑首开抄底市场的能力。据透露，首开将在不违规的前提下，积极申请将私募债用于其它保障房建设中。

　　 国泰君安指出，首开股份曾是京内最大地主，未结面积达454万平米。大股东首开集团通过2008年的定向增发向上市公司注入了大量的优质土地储备。其中尤其是位于朝阳区和丰台区的如首开铂郡、国风上观等部分项目，由于历史原因，这些地块拿地成本极低，结算毛利超过55%。

　　 广筹资慎拿地 首开开启过冬模式

　　 2008年首开整体上市完成后，明显加快了京外拿地步伐。除了北京，在苏州、扬州、沈阳、廊坊等全国12个城市有项目分布。近3年公司京外拿地金额占比达57%，面积占比达78%。

　　 一位不愿透露姓名的分析师向本报记者表示，首开股份负债率攀升是其过快扩张带来的。首开整体上市之后，由区域性公司向全国性公司转变，拿地动作比较积极。管理层也解释称，由于北京地价太高，首开作为国企不愿争当地王；对管理层的激励措施，也使得公司更有动力拓展全国市场。

　　 事物的两面性在于，全国化虽然使得首开的项目不再过分集中于北京市场，有助于分散经营风险，但从去年的销售业绩来看，首开在北京区域内的销售去化率仍高于区域外。据透露，首开在京内的销售去化率达到60%，京外的销售去化率只有40%。

　　 据本报记者了解，首开将2012年的新开工量下调了15%-20%，预计今年新开工面积在200万-210万平米左右，全年的可售货量约200亿。