成交量增加是房价“回归合理”的标志？

　　徐绍峰

　　“成交量增加，是房价回归合理水平的标志。”很多房地产大佬如今都认同并推崇这个观点。

　　似乎很有道理，也容易迷惑人：成交量增加，说明出手购房的人多了；买房的人多了，当然是因为房价回归到了合理水平。

　　只是，这个判断如果成立，那么，2月中旬以来，京沪穗等城市出现的楼市成交量上涨、销售势头喜人的现象，就应当是京沪穗等地房价回归合理水平的重要标志。但事实并非如此。

　　何以成交量增加，并不能标志房价回归合理水平？

　　2月中旬的楼市成交“小阳春”，诞生于芜湖在龙年第一个打响房地产救市令以及上海出现“旧政新解”、变相放松限购政策的背景下。由于从

　　2011年下半年开始，先后有北京、上海、杭州、重庆、成都、武汉、合肥、南京、中山、海口等逾18座城市微调了当地的楼市政策，这些地方政府通过土地出让、房源解禁、税费优惠以及购房补贴等方式，营造了调控政策行将放松的氛围，加之一些售楼人员大肆制造并渲染“调控政策很快就要放松，房价就要反弹”的舆论，让部分购房者放弃了观望和等待，他们匆忙入市，快速出手，楼市成交量由此放大。毫无疑问，正是名目繁多的“微调”，影响了购房者的心理预期，干扰了购房者的市场判断，以至在一些地方，往日排队购房的盛景隐约重现。然而，让房地产大佬们没想到的是，这一次”小阳春“来得实在短暂。一些开发商还没来得及欢呼，“小阳春”便在地方微调政策被迅速叫停中，遭遇到了“倒春寒”，成交回暖趋势开始放缓。

　　人们从昙花一现的“小阳春”中深刻认识到，中央调控楼市的决心异常坚决，楼市的短暂放量并不意味着房价回落至“合理”水平。楼市走向，最终仍取决于中央的政策意愿。

　　其实，一如温家宝总理在今年十一届人大五次会议记者会上答记者问时所言，“我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，一些地方房价还远远没有回到合理价位。”这是最高决策层对当前楼市现状所做的最新判断和定调。既然中央明确表示，“一些地方房价还远远没有回到合理价位”；既然几个重点城市合理的房价，若按温总理提出的“房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配”来测算，分别是北京

　　4387元/平方米，广州4573元/平方米，深圳4867元/平方米，上海

　　4831元/平方米，那么，这些城市房价在接近“合理房价”之前的任何一次成交放量，都不应、也难以成为房价“合理回归”的标志。最多只是下跌途中的放量反弹。

　　楼市“小阳春”的出现，曾被一些开发商曲意解读为房价又将重新上涨的信号，也被一些开发商用作楼盘促销的噱头。开发商当然希望人们相信，成交量增加是房价“回归合理”水平的标志；开发商也深知，一轮楼市的下跌，总会有数次像样的、容易引人误读的放量反弹，利用好了时机，卖掉手中积压的房源，不是问题。只是，噱头终究是噱头，当购房人面对楼市放量、房价继续下跌的无情事实时，他们终究会在教训面前醒悟：买房，最需要认真领会的仍是中央政策精神，而非作为辅助观察指标的“成交量”。

　　当温总理在答记者问时再次强调，“调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期、健康和稳定发展”时，房价最终回归合理价位，已经是潮流所向、趋势所在。尽管到达那个目标尚需时日，但剩下的或许仅仅是时间问题。至于成交量，只要开发商肯降价，成交量增加就不是问题。