楼市成交初现复苏小阳春尚远

　　刘展超

　　进入3月后，一些重点城市的楼市成交量有所增加。

　　第一太平戴维斯中国董事长刘德扬接受《第一财经日报(微博)》专访时表示，目前还不能说市场已经回暖，成交量有所增加主要是部分刚需入市和信贷有所松动所致。

　　中国指数研究院(微博)最新报告认为，3月各地楼市促销大增，刚需逐渐释放，成交量呈现上升趋势。上周(3.12～3.18)监测的40个城市中，除了17城市楼市周均成交量同比下降外，其他城市同比均出现不同程度增长，重点城市中，仅天津同比2011年周均略有下降，其余城市皆上涨。其中杭州(不含萧山、余杭)涨幅最大，达205.48%，其他多个城市涨幅也在100%上下。

　　北京中原市场研究部数据也显示，截至18日，北京3月新建住宅签约套数为3634套，与上月同期的2202套相比上涨了65%，成交量明显复苏。从成交项目来看，依然是郊区高性价比项目占据市场销售主流。

　　房地产市场成交复苏意味着什么？2009年一季度的楼市“小阳春”会再度出现吗？

　　刘德扬表示，近期成交增加主要是季节性因素。一些主要城市的限购政策执行一年后，符合限购条件的客户有所增加，加上银行一般在上半年的信贷发放较为宽松，中央政府又要求银行支持首套房贷款，部分刚需开始入市。

　　北京中原市场研究部总监张大伟也认为，从目前市场情况来看，在刚需入市和一些性价比高的项目情况下，成交量有所复苏，可以说走出了市场最低谷。其原因在于北京限购一年后，新增符合限购资格客户增加，针对刚需的信贷等政策有所松动，利率从之前的基准上浮有所回归，且房价下调项目增加。

　　“简单的短期环比与同比数据并不能判断北京楼市的市场情况，从成交价格来说，依然处于以价换量的阶段。10%的降价项目占据了市场90%的成交量。未降价项目销售冷清程度甚至超过今年的1～2月。”张大伟称。

　　中国楼市历来对政策信号较为敏感，近期中央政府虽然一再强调调控不会松动，但局部微调已经出现。监管部门已要求银行必须保证首套房贷，近期主要银行的首套房贷利率也较基准利率有所下调。

　　刘德扬认为中央政府对楼市调控的意图坚决，全面放松可能性不大，紧缩政策至少还将持续六个月，但政策已开始倾向“微调”，地方政府也不希望房地产低迷影响其财政收入。从中长期来看，温和性政策将成主流，例如以房产税逐步替代限购令。

　　对于近期房价走势，刘德扬认为，一些开发商目前处于以价换量的阶段，但买方观望情绪持续蔓延，成效还需进一步观察。

　　“一二线城市中端、低端房源成为成交主体，拉动均价下行，但三线城市的房价还处在稳中有升的状态。”刘德扬称。

　　他预测，2012年一线城市的房价会有5%左右的降幅，二三线城市房价降幅则可能会加大到10%左右。