高周转样本： 佳兆业去年销售153亿

　　张晓玲;陶杏芳

　　 3月19日，佳兆业在香港发布的2011年业绩报告显示，该公司2011年实现合约销售金额153亿元，略微超出2011年销售目标2%。毛利率同比下降9个百分点。

　　 3月20日，瑞信将佳兆业评级由“中性”上调至“跑赢大市”，目标价由1.9元升至2元。而标准普尔在同一日却将佳兆业集团的评级展望下调。

　　 佳兆业高层表示，公司销售上升而毛利润下滑的主要原因是在国家严厉的政策调控下，佳兆业加紧向广东之外的二三线城市拓展业务线，带来的销售均价大幅下跌所致。年报显示，佳兆业2011年合约销售均价按年跌38.8%，至每平方米7022元。

　　 受一线大城市限购政策制约，佳兆业从2010年上半年开始，就改变了在一、二线城市发展为主的战略。在2011年总合约销售额和总销售面积中，深圳和广州占比同比分别下降34.9个和30.3个百分点。从合约销售的平均售价来看，广州、深圳均价最高。其余除上海、东莞、惠州和江苏江阴这四个城市之外，二三线城市的均价均在每平方米7022元之下。

　　 尽管二三线城市溢利相对较低，但佳兆业称其业务拓展的方向不会改变。年报显示，2011年全年，佳兆业新增土储约490万平方米，总价约为59亿元，这些项目均在二三线城市之中。截至2011年12月31日，公司已拥有24个城市的59个项目，土地储备达到2370万平方米，基本完成了珠三角、西部、环渤海、中部、长三角五大区域的布局。

　　 瑞信指出，佳兆业去年基本盈利略低于该行预测，毛利率亦从39%跌至30%，但判断今年销售均价可以回稳。该机构对公司2012年实现165亿元人民币的合约销售目标有信心，并肯定“公司资产周转率优于同业”。

　　 “快速开发、快速销售是我们主要盈利模式，我们要提高整个项目周转率，这是现阶段一个比较明显的经营特色”。佳兆业总裁金志刚说，“佳兆业去年最快的项目从拿地到开盘是六个半月的时间，即使是一些销售标准要求比较高的地区，也可能只是再多两个半月的时间。在销售方面，我们从来不捂盘。”

　　 在业务线大幅向全国扩展，销售超额完成的同时，佳兆业借债总额和净负债率同比上升。年报显示，2011年公司借款总额为136.44亿，同比增72%；净负债比率为76.6%，同比增加46%。截至年末，公司净流动资产增加58.3%，但是流动比率则由2010年的2.2倍减少至2011年的2.0倍。

　　 标准普尔认为，佳兆业集团的财务实力将维持疲软状态，原因是该公司借款增加，且开发利润率逊于预期。不过，标准普尔信用分析师陆枫表示，“在基本情景假设下，尽管运营环境趋弱，我们预期该公司2012年的信用比率仍将有所改善。”