文化、旅游难见回报华侨城陷“去地产化”难题

　　黄树辉

　　[ 华侨城“旅游+地产”的开发模式让其成为国内主题公园开发的翘楚，但是没有了地产业务的辅助，华侨城是否能成功转型仍待观察 ]

　　房地产业务一感冒，整个华侨城A（000069.SZ）都要喷嚏连连，这对自我定位为文化旅游航母企业的华侨城而言是个不小的尴尬。

　　近五年来，一直努力向“轻资产”路径转移的华侨城，地产业务比重却不降反升，导致其深陷地产诱惑中难以自拔。

　　旅游加地产的模式复制，导致华侨城资产负债率不断攀升，新的产业形态短期内又难见投资回报，华侨城不得不频繁动用财技来平衡资金难题。

　　华侨城总裁刘平春在2011年年报交流会上表示，大概需要到2016年前后，华侨城形成联动效应时整个财务指标才会逐渐好转。

　　地产比重不断上升

　　尽管华侨城一直声称自己是文化旅游企业而非房地产公司，但在大多数投资机构和普通投资者看来，华侨城仍是一家房地产企业。

　　从业务构成来看，华侨城的业务地产化趋势日趋明显，正是房地产业务带来的强大资金流才是支撑其主题公园扩张的强大后盾。

　　华侨城年报显示，2011年该公司实现营业收入173亿元，其中房地产业务收入102亿元，占其营业总收入的59%，旅游综合业务收入为63亿元，比重进一步下降至36%，不到四成。

　　实际上，房地产业务在华侨城营业收入中的比重远不止六成，因为在华侨城的年报披露口径中，旅游综合收入也包含地产销售收入。

　　这部分地产销售收入，通常是指深圳华侨城房地产有限公司以外的其他控股公司的房地产收入。深圳华侨城房地产有限公司是华侨城旗下专业的地产开发平台。除此之外，华侨城仍有大大小小的地产业务分布在其他项目公司，且比例不小。

　　华侨城年报显示，该公司游客人数从2010年的2000万人次上升至去年的2430万人次，创历史新高。但公司旅游综合业务实现收入63.33亿元，收入较2010年下降33%；毛利率为42.30%，较2010年下降5.42%。

　　刘平春解释，游客人数创新高但旅游综合业务却下降超过三成，主要是因为部分项目中地产业务受调控影响下降和未结算所致。

　　地产业务在华侨城总体业务中到底占据多大比重，目前仍无法详尽统计。但华侨城对地产业务的倚重越来越强，已经是不争的事实。

　　对比近五年来的年报可以发现，2007年华侨城营业收入为17亿元，其中地产业务收入为6亿元，占比仅为35%。2009年、2010年的房地产收入占其营业收入比重分别为30%和41%，旅游收入占据主导地位。

　　对地产的高度依赖，导致华侨城业务风险加大。华侨城去年营业收入和净利润分别同比微增0.04%和4.5%，堪称表现不佳。其中房地产调控导致其地产业务增速放缓成为重要原因，其去年的地产结算约121亿元，同比下降9%。

　　去地产化难题待解

　　按照华侨城给自己的最新发展定位，其将致力于成为“以文化为核心，旅游为主导，中国领先的现代服务业集聚型开发与运营商”。

　　在战略转型思维下，未来华侨城将围绕文化搭建七大业务板块，分别是文化旅游、文化节庆、文化演艺、文化艺术、文化科技、文化主题酒店、文化相关产品制造。

　　有媒体近日援引华侨城集团企业管理部总监何海滨的表态称，地产仅做一个配套，华侨城集团将向文化产业转型。未来房地产业务不会激进扩张，至少不会成为支柱产业，这符合了集团的整体定位。

　　何海滨甚至表示：“现在我们不买地，不开发新项目了。地产业务的发展会偏向谨慎，主要是观望或收缩。”

　　在新的战略定位下，华侨城收购落星山科技，希望向文化产业延伸；并与日本环球影视签署谅解备忘录，以谋求引入先进主题公园运营经验；将成立旅游管理咨询公司，以开展对外输出管理，构建旅游景区全产业链。

　　但一直主要在旅游和地产两个板块同时作战的华侨城，在2011年的发展并不太顺利。继青岛华侨城项目中途撤资后，华侨城与日本环球影城的合作事宜也宣布延期。

　　华侨城在2011年先后召开了两次战略委员会，提出加快现有项目和资源开发、加快资金回笼的基础上，严格控制新增投资规模，以及推进“轻资产”战略。

　　种种迹象表明，华侨城在极力淡化地产业务的身影，打造“中国文化产业和旅游行业的航空母舰”。但深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受《第一财经日报》采访时认为，目前华侨城新的定位模式看不出其盈利点在什么地方，文化产业、科技资源等还没有互动起来，短期难以实现直接收益。

　　作为国内主题乐园的龙头，华侨城继推出第一代主题乐园民俗乐园、第二代主题乐园欢乐谷和第三代主题乐园东部华侨城等休闲旅游产品后，去年又推出了第四代主题乐园产品欢乐海岸，这也是华侨城在主题商业领域的全新创想与实践。

　　不过，由于该项目以纯租赁为主，项目回收期较长。中银国际的研究报告认为，这个回收期可能要5至8年，未来该产品不排除搭配地产销售以形成互补。

　　根据中银国际的研究报告，目前华侨城收入结构比较单一，旅游业务中过度依赖门票收入的问题比较突出，门票收入占比主题乐园收入的70%~80%。而日本环球影城乐园共占地54公顷，拥有18种大型游乐设施，以及54间餐饮与零售设施，其中非门票项目占比40%~50%，收入结构比较合理。

　　华侨城“旅游+地产”的开发模式让其成为国内主题公园开发的翘楚，但是没有了地产业务的辅助，华侨城是否能成功转型仍待观察。

　　上海欢乐谷是华侨城唯一一个建设主题公园时无法捆绑开发住宅地产的项目。此前刘平春表示，上海欢乐谷项目在边投入建设边运作的模式下，所有投资全部收回预计需7至9年时间。这个投资回报期显然不短。