新城崛起 商业地产或迎来10年黄金期

　　■CUBN记者 李正强 北京报道

　　据全球性房地产管理和投资服务公司仲量联行最新发布的报告指出，随着大规模的城市建设以及经济的快速发展，中国的城市正发生着快速转变。以成都、重庆、大连等为代表的中国新兴城市50强，将成为世界房地产市场未来十年蕴藏最大商机的市场之一。尤其是在商业房地产领域，零售、写字楼及物流园区将成为这些城市房地产开发的新热点。

　　3月22日，2012中国房地产500强测评成果发布，万达、宝龙、SOHO中国、富力地产、招商局地产、浙江昆仑置业、恒达中泰地产、明发集团、上海红星美凯龙地产、中山、大信置业十家房企业进入2012中国房地产开发企业商业地产10强。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在日前召开的“中国发展高层论坛2012”年会上表示，目前我国房地产行业的多元化趋势已经越来越明显，商业地产的成长空间和潜力也已经显现出来。

　　有业内人士分析，商业地产在国内尚处于初级阶段，存在着广阔的发展空间，借鉴国外优秀的经验和模式，未来国内的商业地产必将大有作为。

　　新城急需商业房地产

　　据仲量联行发布的《中国新兴城市50强报告》中称，为满足经济迅猛增长的需求，预计10年内，中国新兴城市的50强中的主要城市将新建8000多万平方米的现代零售物业和接近3000万平方米的甲级办公楼，从而为市场带来亟须的商业房地产供应。这50座新兴城市的经济增长总和预计将占全球整体经济增长的12%，囊括了世界发展最快城市的前10名，其中表现特别突出的有重庆、天津和成都。

　　报告重点介绍了企业租户、房地产投资者、开发商、零售商和酒店业者在中国新兴城市50强——即中国大陆地区50座二、三线城市中将面临的巨大商机。其中几座城市已脱颖而出，分别是：成都、重庆、大连、杭州、南京、沈阳、天津和武汉。这些城市正快速迈向成熟。同时，作为大型多元化开放型经济体，它们的各个房地产细分市场都拥有众多商机。其中，成都已跃升至中国房地产市场新兴城市50强的首位；重庆、沈阳和天津的发展势头最为强劲。

　　报告称，为满足经济迅猛增长的需求，预计10年内，中国新兴城市50强中的主要城市将新建8000多万平方米的现代零售物业和接近3000万平方米的甲级办公楼，从而为市场带来急需的商业房地产供应。

　　仲量联行中国研究部总监柯志谦对媒体表示，尤其值得关注的是，在今后10年间，这50座新兴城市的经济增长总和预计将占全球整体经济增长的12%。中国新兴城市50强囊括了世界发展最快城市的前十名，其中表现特别突出的有重庆、天津和成都。这些数据充分表明，中国新兴城市50强无疑是世界房地产市场未来十年蕴藏最大商机的市场之一。

　　在50强中，未来10年间超过1亿平方米的商业地产开发，将为市场带来急需的优质物业供应。随着房地产开发商进一步进军二、三线城市，这也为国内外企业、零售商和酒店运营者进入这些城市带来便利，使其能充分借助这些地区有利的人口结构，赢得市场先机。

　　仲量联行大中华区董事总经理冯建强指出：随着可交易物业资产数量的增长以及市场透明度的提升，机构投资者对中国新兴城市50强商业房地产市场的投资兴趣也将随之增加。他们关注的焦点将是零售物业细分市场，这将成为最大的房地产市场商机。其主要驱动力是这些城市中产阶层人口数量的强劲增长。预计未来五年内这些城市中产阶层的人数将增长一倍，达到1.25亿以上。

　　一线城市凸现成长空间

　　今年以来，随着中央关于进一步巩固调控成果，促进房价合理回归方针的明确，关于楼市出现反弹和相关政策可能出现调整的预期正在淡化。多方信息显示，从去年开始国内一批领先的房地产企业已加快实施多元化战略，涉及商业地产、旅游地产、养老地产等。

　　据相关数据显示，2011年前10个月，我国商业地产投资完成额7956 .55亿元，已超过2010年全年投资完成额。北、上、广、深的商业地产项目，其整体出售价格和租金回报率明显攀升。

　　日前，全球物业服务供应商第一太平戴维斯大中华区首席执行官李伟文在对大中华区投资市场短期和中期的发展做出展望时表示，在住宅投资市场，随着政策的放松成交量可能有所回温，北京写字楼投资市场将仍保持活跃，在未来三年内供应吃紧，许多区域空置率位于极低水平，投资机会较少，资产价值对于许多买家来讲过高。上海刚性需求买家和本土投资买家越发活跃，同时，国际基金公司也成为市场主要力量，各种资产类型都是投资对象。由于回报率收窄，投资者会寻求可增值项目，着眼长期持有物业。投资重点将围绕北京上海周边省市的核心城市展开，聚焦更合理的价格以及可持续发展性。

　　巴曙松在“中国发展高层论坛2012”年会上表示，目前中国的整个房地产市场非常的分散，所以这一轮转型和调整会使行业的集中度明显提升，分工细化和专业化程度的提高。我们看到2011年全国地产销售前20强市场占有率从最开始10%不到，现在逐步上升到25%，不同的地产商策略开始出现一些差异化，我们既看到了做量的，像万科、金隅这种高周转快速销售；又看到了标准中高端人群布局核心城市和中高端楼，像瑞安；第三类就是强调普通住宅开发销售和商业物业开发混业的多业态尝试；第四类是在一二线核心区域进行商业综合体开发，比如万达这样的模式；第五类就是做工业配套的开发。

　　另外，巴曙松表示，一线城市的商业地产未来成长空间开始显现，因为与住宅不同，商业地产起步期比较晚，但是持续比较长。目前我国商业地产基本情况，大部分是低端，购物中心占比比较小，写字楼甲级，仓储业70%修建于90年代以前，这几方面应该有现实巨大商业地产需求空间，一线城市的商业用地目前开始凸现成长空间。