楼市调控进深水区　“合理价位”引热议

　　■CUBN记者 陈文喜 北京报道

　　2012年3月结束的全国“两会”上，国务院总理温家宝就房地产问题表态，认为房价还远远没有回到合理价位。之后，新浪微博(http://weibo.com)传出按照总理提及的“合理价位”，计算了各地的“总理房价”，引起网友热议。其中南京的所谓“总理房价”仅为4293.3元/平方米。对于这种计算方法，大多数网友都认为不严谨，只当做一个美好的愿望看待。

　　对此，业内人士称这个希望是好的，但是提法不严谨。亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫在接受《中国联合商报》记者采访时表示，按照总理的标准，目前的房价应该平稳下调10%~20%以内的基础上，居民收入上涨10%~20%，房价和收入才能达到相对匹配。

　　期盼房价真实回归

　　3月14日，国务院总理温家宝在十一届全国人大五次会议的记者会上表示，“我认为合理的房价应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配”。

　　自温总理此番表态后，腾讯微博上传出按照总理提及的“合理价位”而得出的“总理房价”计算公式：房价=2011年当地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米。在计算出的“总理房价”中，南京为4293元/平方米，北京为4387元/平方米，上海是4831元/平方米，广州为4573元/平方米。

　　针对网上推算的所谓“总理房价”，著名房地产评论员陈宝存认为，如果房价真的回归“总理房价”，那么只能说明我们前面9年的调控是假招子。他还表示，房价问题并非房地产行业本身的问题，而是城市发展、经济发展模式的问题。从地方政府对待房地产企业与工业企业的态度上，我们看到房地产是当前的摇钱树，工业是未来的摇钱树。

　　南京一位研究房地产市场多年的学者表示，相信多数网友都是娱乐视之，这样的算法显然不够严谨。首先如果以人均可支配收入为基准来计算，那么家庭人数不应该一律按照2人来计算。更严谨的算法应该是按照户均人口。

　　但即使这样算还是不够严谨。这位学者表示，因为房价收入比3~6倍这个提法，主要依据的是美国和部分西方发达国家的数据。由于各国的国情不尽相同，因而3~6倍并不一定适用于世界上所有的国家，特别是中国这样一个人口密度较大的发展中大国。至于目前中国合理的房价收入比究竟应该是多少，权威部门并没有一个具体的方向性目标。总理提出这样一个说法，应该是表达一种调控房价的决心，希望房地产可以稳定发展，不断缩小过高的房价收入比。娱乐也好，希望也罢，“总理房价”的出现多少还是寄托出老百姓对房价回归合理的一种期盼，以及对中央坚持严厉房地产调控政策的一种支持。

　　也有不少地产人士在微博上表示，温总理的讲话显示“房价必须降”，但仍呼吁国家能给出“合理价格”的明确标准。从各地制定的房价控制目标看，皆允许房价上涨，只要房价涨幅不超过GDP或人均收入增幅即可，那么这所谓的“合理价格”到底是指“降了的房价”还是指“涨幅不超过一定增幅的房价”？

　　另外，也有不少网友表示，虽然一线城市的房价看起来有下降的趋势，但二、三、四线城市的房价反而在涨，岂不是“按下了葫芦起了瓢”？

　　买卖博弈仍在继续

　　国家统计局发布的数据显示，今年1至2月，全国房地产和商品房销售延续了去年全年增速放缓的趋势。其中，房地产开发投资5431亿元，同比增长27.8%，增速比2011年全年回落0.1个百分点。全国商品房销售面积7004万平方米，同比下降14.0%；其中，住宅销售面积下降16.0%。

　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，今年前两个月的市场情况是对去年至今持续不变的房地产调控政策的反应。“政策并未发生变化，市场调整仍在继续深入，因此不管是投资还是销售都很难见到乐观的数据，这才是正常的。”

　　对此，山东师范大学房地产研究中心主任程道平表示，这些数据表明房地产开发企业和购房者对当前楼市的“双观望”局面仍未结束。“资金严重紧缺的开发商仍在等待有利的货币政策和合适的土地出让价格，而购房者也希望房价能进一步回落。”

　　虽然数据显示前两个月全国商品房销售面积同比下滑，不过2月下旬以来一些城市商品房成交量有所上升，部分地区呈现楼市“小阳春”局面。

　　中国指数研究院的监测数据显示，今年第9周(2月27日至3月4日)楼市继续向暖，逾四成城市同比下跌。40个重点城市中，18个城市楼市周均成交量同比下降。这家研究机构的数据显示，今年第9周有六成城市成交量同比下跌，26个城市楼市周均成交量同比下降。

　　一些业内人士也感觉到最近房地产成交量的变化。世联信立怡高总经理朱江说，这应该是过节期间压抑的一部分刚性需求的释放，也是对部分房地产项目实质性降价的良好回应。

　　山东财经大学房地产研究所所长郭松海说，虽然多数城市房价开始停涨，但下降的幅度普遍不大，离合理价位仍有一定的差距，因此这也导致楼市投资和成交低迷的状况持续下去。