龙湖地产获19亿贷款 显银根松动迹象

　　《投资者报》记者 刘秀丽

　　2012-3-26

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　　房地产企业贷款有望松绑的消息，让备受资金压力的国内房地产企业似乎看到了一丝希望。

　　近日有消息称，据银行界人士透露，龙湖地产（00960.HK）北京分公司获得由中国银行和农业银行提供的19亿元贷款，用于北京市大兴区医疗区域的地产建设。

　　对此，龙湖地产的公关媒介经理邵玉群3月21日对《投资者报》记者表示，“我已经和财务部门核实过，的确有这两笔贷款。这笔贷款是个案并不是银根松动的表现，公司能拿到这笔贷款主要是和自身有很大的关系，和大环境的关系很小。”

　　融资成本降低一半

　　据邵玉群介绍，公司是四大商业银行（工行、农行、中行、建行）总部战略级的合作伙伴，而且公司400亿元的银行授信，其中还有300多亿元没有用，公司此前也没有拖欠过银行的任何贷款。无论是公司的负债率还是公司财务的稳健度，对银行来说都是优质客户。

　　据悉，此次贷款的主办行分别为中国银行和农业银行，贷款额度分别为8.26亿元和10.74亿元，贷款利率为央行利率1.1倍，按季分期偿还，龙湖地产为此次贷款提供担保。从贷款利率上看，龙湖地产此次获得贷款的利率与国有企业平齐，这对于一家民营房企来说，实属不易。

　　公开资料显示，龙湖此笔贷款针对的是大兴区生物医药基地东配套区项目，是龙湖地产以34.8亿元的总价于2010年12月23日竞得。项目地块为北京市大兴区生物医药基地东配套6号及70505-053、0505-062地块，土地面积为25万平方米，规划建筑面积为46万平方米，土地性质为住宅混合公建用地，亦是龙湖地产首次在北京南城拿地。

　　不过，此次龙湖地产北京公司拿到的贷款利率只在央行利率的基础上向上浮动了10%，这与其他地产公司通过信托方式融资的成本在16%～25%的利率相比，资金成本低了一半以上。

　　但与融资成本低廉相比，国有商业银行对房地产开发贷款是否会出现放松则更被外界所关注。

　　3月21日，《投资者报》分别向中国银行和农业银行发去银根是否松动等问题的采访提纲，但截至记者发稿，两家银行未就相关问题，予以正面回应。不过，更多的声音表明，今年房地产调控不会放松，而龙湖地产也持这种观点。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松3月22日公开表示，预计今年房地产调控的基调不会改变，仍然是加大保障性住房的建设，加强去投资化。

　　同时，巴曙松认为，今年房地产调控，也将会重点满足刚性需求。他预计，未来保障性住房将占所有住房的30%。随着房企预售回款速度的放缓，今年二、三季度，房地产投资将继续下滑，但出现“硬着陆”的机会不大。

　　房企面临债务兑付高峰

　　业内人士指出，虽然龙湖地产去年打了一场漂亮仗，但资金紧缺的阴霾同样笼罩于其头顶之上。因此，能迎来银根真正的松动也是其最盼望的事。

　　龙湖地产财务部负责人一直强调，这次被批准的贷款实际上是去年拿到的，只是签约的时间挪到今年。由此，能够看出龙湖地产小心翼翼的一面。

　　不过，龙湖地产是少数没有信托兑付压力的企业，这让众多身陷信托压力的同行很羡慕。根据国内各大房地产企业的信托融资时间来看，今年下半年将是房企信托偿还的高峰期。

　　巴曙松认为，国内大部分房地产企业下半年可能要面临“洗牌”的压力，这也是房地产市场难关所在，能够扛过这个周期的房地产企业，未来才有更大的发展空间。

　　2010年以来，房地产信托规模大幅增长。截至2011年末房地产信托余额6882亿元，为2010年初的3倍，而房地产信托集中到期带来的兑付压力也引起市场担忧。万科地产（000002.SZ）今年1、2月份到期的信托资金均高达10亿元，成为今年第一波房地产信托兑付高峰期中兑付压力最大的房企。

　　从全年来看，万科2012年需到期兑付的信托资金为43.18亿元。此前，万科分别向华润深国投信托有限公司申请金额为10亿元和20亿元的信托借款，借款期限均为2年，年利率分别为10.6%和10.5%。

　　好买基金研究中心固定收益信托2月报显示，房地产信托在3月份迎来首次集中兑付，兑付额度高达147亿元，面临兑付的房地产公司将承受较大的资金压力。而紧随其后，6月~8月将是房地产信托另外一个兑付高峰期。

　　因此，今年三季度，部分地产公司如不降价销售将可能会有兑付的风险，但风险主要出现在一些小型的房地产企业中，而大型房企腾挪空间比较大。

　　从今年信托发行情况来看，前两个月房地产信托数量陡增。

　　根据用益信托数据显示，目前在售的集合类房地产信托产品仍有98款。1~2年期的信托产品中，投向房地产领域的信托产品预期回报率仍然最高，甚至还出现了3年期以下的产品预期收益率要高于3年期及以上产品的预期收益率的特殊现象，这也说明房地产企业对短期资金的需求度非常高。

　　由于之前楼市调控银根紧缩，导致房地产企业对信托的依赖度越来越高。

　　申银万国统计，2012年集合类房地产信托本息共到期2037亿元，占房地产行业销售收入的3.7%；如果考虑1000余亿元的单一类地产信托，共到期3062亿元，约占房地产销售收入的5.5%。

　　“白名单”房企迎银根松动

　　虽然，信托压力阴霾笼罩很难在短期内散开，但政策面实际偏向宽松已经是不争的事实。先是七部委联合要求保证对首套房贷款供应的支持，随后地方层面上重庆允许异地公积金贷款买房以及部分国有大银行开始对名单外优质房企发放房贷都对基本面构成利好。

　　对此，华泰证券研究报告认为，在流动性转向和基本面向好的护航下，无需过度担忧政策的负向能量。

　　《投资者报》记者了解，名列四大银行“白名单”（与银行总部战略级合作伙伴的效应类似）的房企，今年或将迎来实质的银根松动。

　　所谓的“白名单”是指针对大型房企集团的金融风险积聚后，银监会在2010年便着力推行开发贷“名单制”管理中好的部分。也就是说，只有在名单内的房地产企业，才有可能获得开发贷款。而龙湖地产就是四大商业银行中三家银行“白名单”上的一员。

　　此次，龙湖地产获得19亿贷款或许也说明各大银行对位于其“白名单”的房企可能会出现放贷松动。对此，华泰证券认为，目前各银行开发贷投放已经隐现松动，甚至已有国有大行开始谨慎对名单以外的房企投放开发贷。■