房产税扩大试点必须以合理政策为保障

　　就目前的房产税政策与市场环境来讲，房产税对遏制投机有一定作用，但对调节分配、扶持弱势的影响是微乎其微。

　　财政部部长谢旭人日前在“中国发展高层论坛”年会上表示，要健全税收制度，稳步推进房产税改革试点。因此房产税扩大试点已是箭在弦上的事情了，至于扩大到什么程度还要看试点区域的推行条件，比如房价的偏离程度、小产权房政策的落实、税费制度的合理性等。我认为当下北京、广州、深圳、杭州很有可能会成为新的试点城市，因为目前国家推行试点主要依据是根据房价的高低排名做参考的。广州、深圳、杭州的房价位于全国前茅，其根本原因是投机性购房量大，房价严重地偏离了城市的刚性购买力。这一点从深圳、杭州区域近期楼盘打折的销售量可以证实，价格下来了成交量上去了。

　　从网络渠道了解，房产税推行的认可呼声似乎不高，开发商担忧房产税的推行会严重阻碍企业的发展;老百姓担忧，房产税的推行会加大购房成本;投资者担忧，房产税推行会让其投资梦想破灭。所以，呼声不高就很正常了。其实这是一个信息不对称的现象，一方面是政府部门对房产税的政策细节表述不清晰，比如首套房和二套房征不征收，三套以上是否惩罚性征收，以及征收税收的用途是否给予首套补助等等信息都不明朗，因此百姓的顾虑是很正常的。

　　有人认为沪渝试点征收的成效不大，扩大试点未必能取得更大成效。我认为，房产税的成效关键在于政策的合理性，否则将是一条艰辛的道路，最后可能会适得其反。

　　目前房产税的征收主要“成果”是打压了高端住宅，约束了高端住宅的消费。据了解，房产税实施后，重庆、上海高档商品住房项目访客量出现明显下降。多数高档商品住宅项目楼盘访客量下降30%-50%。其实，这与老百姓没有多大的关系。再说你把高端住宅打压掉干吗?难道让高端住宅客户与中低端住宅客户去抢房源?这是错误的。我们应该允许有钱人去花高代价买高端住宅，因为花钱买享受属于正常的劳动回报逻辑。而普通百姓才是房地产调控的主要受益者，房地产税收政策应该采取“补贴”加“惩罚”模式，比如对已婚首套购房给予一定补助，这既鼓励了刚需也推动了房企的合理性发展。而对于购买普通住宅三套以上的必须给予惩罚性征收，遏制投机行为。对于豪宅领域政府应该适当放手，让投资者与改善性住房者积极进入，因为豪宅价格对普通住宅价格的影响微乎其微。就像新加坡的房地产模式一样，普通百姓可以得到政府补助购买规定面积内的普通住宅，而富人可以自由购买高价格的豪宅，豪宅的价格让自由市场去调节。但是，政府出让土地时必须明确，豪宅用地与普通住宅用地的出让价格要区分对待。只有降低普通住宅的土地成本与税收成本，开发商才能供应更多性价比高的房源，老百姓才能真正得到实惠，房地产市场才能稳定和谐发展。

　　就目前的房产税政策与市场环境来讲，房产税对遏制投机有一定作用，但对调节分配、扶持弱势的影响是微乎其微。

　　目前颇受争议的是北京是否具备房产税试点征收条件?我认为目前的答案是可为而不可为。可为是从遏制投机、保护弱势群体，以及对房地产业长远发展角度来讲，房产税推行是必要的，也是很多国家平衡市场、调节收入分配所采取的通用手段。而不可为是目前的税收政策是否合理，市场障碍是否清理，如果两者都不具备，那么草率地推行一项模糊的政策必然会出现“摸着石头过河”的效果，要走很多弯路，也要承受很多代价。目前北京的情况其实与上海、广州、深圳所面临的情况一样。根据目前的调查深圳是全国小产权房问题最突出的城市，小产权房占全市住房总套数的56%，约一半深圳人居住其中。因此，小产权房如何管理与退出这关系到房地产业未来的发展，也关系到房产税推行的条件。

　　笔者认为对于小产权房首先是管理，对已经出现的小产权房如何进行界定政府必须给出一个明确的答案，比如转正与不转正，交易与不交易，或者通过一次性税费解决，以及对在建的小产权房项目通过政府回收作为保障房都是办法。另外对于挂羊头卖狗肉的小产权房新批或拟建项目必须坚决遏制，这是滋生腐败扰乱房市的祸根。

　　小产权房是市场经济与计划经济抉择过程中不坚定、不透明的产物。其负面影响大家有目共睹，那就是半遮半掩的腐败与黑幕交易，但其正面确实解决了很多低收入城镇居民的住房问题。这涉及的更深层问题就是小产权房为何能比市场流通的商品房价格便宜那么多?答案是土地财政决定价格的重要因素。因此，我认为推行房产税之前必须明确三点，一是房产税征收政策是否合理，帮助刚需、惩罚投机，调节分配;二是小产权房的管理与退出政策是否明确，小产权征收不税，怎么征是当前亟需解决的问题;三是土地出让制度改革是否推行，豪宅用地出让价格与普通住宅用地出让价格，以及保障房用地出让价格之间的价差政策关系到房地产的开发成本与销售价格。当然，没有具备这三点并不代表房产税试点就不可以推行，因为目前房产税还是挂着“试点”的名号在扩大范围推行而已，也就意味着在推行过程中会不断完善其合理性。但这个过程会比较坎坷，面临的主要问题是有失公正与平衡。就目前的房产税政策与市场环境来讲，房产税对遏制投机有一定作用，但对调节分配、扶持弱势的影响是微乎其微。

　　(郑荣华 独立经济学家、房地产战略专家)