香港楼市见顶之后：持盈保泰──低利率期如何保障退休生活

　　曹仁超

　　 香港楼市经过1997年的高潮后，全球经济危机一浪接一浪。多年来保持高增长的中国内地，未来经济亦充满变数。在这个不确定的年代里，及早为退休生活作打算，便能够化被动为主动。

　　 楼市见顶

　　地产股跑输大市

　　 特殊的地理环境令香港出现不同时段、不同行业的繁荣期。例如从1950年到1980年，由于非法移民大量涌入，为香港提供大量廉价劳动力，加上英资企业在海外关系良好，为香港产品开拓市场，带来30年由工业及出口带动的繁荣期。香港地少人多，加上由1950年至1980年内地人大量非法进入香港，形成巨大人口压力，引发1967年到1997年的30年地产繁荣期，那些在香港从事地产行业的人很多已成为巨富。

　　 1994年至今过去17年，越来越多的大型地产股股价见顶后回落，而且跌幅相当大，代表香港地产高潮在1997年第三季已完成。2003年、2011年的上升由豪宅带动，恐怕亦已见顶，因为香港最优秀的地产股例如长江实业、新鸿基地产等在2007年亦见顶！

　　 香港金融业龙头大哥汇丰在2007年见142港元后一直表现欠佳；恒生银行同样在2007年见170港元后表现欠佳；东亚银行在2007年见55.4港元后亦一直欠表现。过去银行业在香港一直是天之骄子，因为1997年前“利率协议”保护，存款户所收取的利率十分低，贷款却受到最优惠贷款利率保护，一般都在8.33厘或以上，令银行赚取的利率差可以高达5厘。1997年后“利率协议”保护被取消了，所谓最优惠贷款利率名存实亡，大部分贷款都是最优惠贷款利率减2厘，这也是2003年至2011年香港楼价恢复上升的部分理由，不少住宅物业贷款可取得2厘低息贷款。

　　 富者愈富

　　 在经济环球化时代，香港大学生必须与全球大学生竞争高收入职位，才能晋身成为中产阶级，而非像过去般顺理成章。

　　 香港富人在1970年前只要拥有物业，即使什么也不做，在过去40年只凭物业已升值20倍，另加30年租金收入。即在过去30年，富人的财富以数字计最少上升20倍，如果懂得运用资金轻松可上升50倍。打工仔在过去40年累积的第一桶金（100万元）已极困难，而收入的增加又怎能与富人财富升值20倍到50倍相比？今天香港的问题不是贫穷问题，而是富者愈富，原因是打工仔的收入在过去40年上升速度追不上富者财富增值速度——尽管2012年打工仔生活环境仍较1970年大幅改善。

　　 中国内地亦面对相同问题，但内地税率较香港高——内地企业税率35%，香港只有15%，在财富分配上应与日本、法国甚至北欧国家相似。过去中国政府的税收主要用于基建项目，老百姓受惠不多。2012年起中国政府决定加强供应公营房屋至每年700万户（2008年至2011年每年300万户），连续5年。相信有助内地一般收入者置业。良好的教育制度亦可让内地中产阶级人数大增，情况有如香港1970年代至今。

　　 过去香港的阶层流动性由教育推动。我们父母一代不少来自内地，成为香港社会低下阶层。我们这一代在香港长大接受香港教育后，便能跻身中上层社会或至少可成为中下阶层，这是香港过去几十年中产阶级大量冒起的理由。随着教育普及化，大学生地位由1960年代的“天子门生”（当年港督必然是香港大学校监）一落千丈到2012年已打落凡间。大学教育不再是晋身中上阶层的敲门砖，甚至连达至中产水平亦十分困难。过去十多年听到不少大学生抱怨买不起楼，其实OECD国家的大学生一样买不起楼。

　　 为退休，投资不逾总资产半数

　　 我个人开始步入退休年龄，自然关心退休人士。过去认识一位朋友，他1970年55岁时已拥有100万元决定退休（当年100万元不是小数目）。因过于相信银行定期存款及想不到自己有90岁的寿命，因此最后10年的退休生活可以用“贫穷及可怜”去形容。如你在2012年步入55岁至65岁的退休年龄，如何为日后退休生活打算？最容易计算的方法是，你今年的开支乘以25。如你每月开支2万元，一年25万元，你需要的退休金大约是625万元。手上的资金不够上述数目？还是趁年纪仍轻多赚一点推迟退休。为何乘以25？因为今年的退休者平均仍有超过28年的寿命。

　　 1970年笔者当年的老朋友退休，未能预见高通胀期来临。当年100万元退休金在35年中被通胀蚕食掉。今天人人皆懂通胀压力而不明白2007年10月开始的去杠杆化威力。其实1970年至1999年才是高通胀期（在美国是1966年至2007年），1999年至2007年是大幅波动期。至于2007年起是否一如日本进入回落期？作为香港退休人士应否参考日本过去20年退休人士的决定？

　　 退休者组合中存款所占比重随年龄上升而上升，余下的才可作其他投资。如你今年55岁，只可动用45%资金作投资用途，如此类推。1970至1997年是高通胀期，投资策略应以对抗通胀为主，1997年至2007年投资市场大波动，投资策略应以避险为主，2008年开始步入银行去杠杆化引发资产负债表衰退，政府又大印银纸引发隐性通胀，投资首重保本，然后才寻找有利投资项目及时机。例如2009年3月、2011年10月，即“不便宜就不买”，有怀疑就持现金。

　　 回望日本，今天仍生活愉快的家庭是那些在1990年起清还所有负债，并将50%资金用作购买债券或carry trade（日元套利），其余才作其他投资的人。1997年起我个人开始为退休作打算：把50%的资金用作购买债券或外币存款，即任何时候都不会动用超过50%的总资产在投资上，此法叫做“持盈保泰”，英文叫做“Keep what you've got and build on it！”。15年过去总算touch wood（大吉大利）啦！

　　 美国2011年的统计数字，有28%的退休人士在支付每月开支方面有困难，15%在退休后仍需找其他工作直至70岁，20%无法应付医疗开支而需依赖政府设施，只有少于37%的退休人士才能享受良好的退休生活。今年如果你开始踏入55岁便应该好好为未来打算，因为退休生活并不便宜。根据日本过去的经验，低利率期应该会十分长，今天日本10年期政府债券利率仍只有1厘（美国10年债券已跌穿2厘），极有可能未来10年世界仍处低利率期。1980年至2007年由于利率回落所引发的资产价格上升已完成，2007年10月至今虽然利率进一步回落，由于金融业进入去杠杆化（一如1997年后的日本），利率回落无法对抗资产负债表衰退。香港1997年至2003年已经历一次资产负债表衰退，令香港抗衰退能力较欧美国家强。

　　 不要一本通书看到老，用过去的经验去推算未来，任何事物都是周期性发展，即经济发展是圆圈形而非直线，今天最大的威胁是去杠杆化而非通货膨胀。