概念先行 上海综合体蜂拥而上

　　田新杰

　　 城市综合体项目正在成为许多城市新一轮城市开发过程中的新宠，上海也不例外。

　　 记者注意到，最近举行的“2012浦东新区城市综合体战略招商推介会”上传出消息，作为“十二五”期间的重要商业举措，浦东新区集中推出5块城市综合体地块，意在吸引国际、国内有实力的商业地产开发商。从区位上看，这5幅地块均将受到未来浦东迪士尼的辐射。

　　 上海浦东5综合体地块齐发，仅仅是上海综合体投资热的一个缩影。而万达、卓越等在上海率先大笔投入的综合体开发商，已颇有斩获。

　　 由莱坊及花旗集团私人银行最新合作编制的2012年《财富报告》指出，在全球经济仍处于不确定的时期，商业房产正逐步成为投资热点，包括上海在内的全球发达城市中心地区的优质商业房产尤其受到全球高资产值人士的青睐。

　　 概念先行 土地供应配合

　　 综合体项目对地方的重要意义是多方位的，而地方政府在土地供应环节对综合体项目地块的青睐，也是一个公开的秘密。

　　 “近两年，全国各地对于综合体项目的渴求几乎达到顶点，很多地方在只要有可能，就会把尽量多的土地资源集中于综合体项目上。”上海一位曾赴各地考察综合体项目的商业地产开发商说。

　　 业内另一个具有普遍意义的认识是，综合体地块要成功吸引大型企业并为日后的整体物业运营奠定基础，地块所在区域的相关概念极为重要。这一次，上海在“概念先行、土地供应配合”这两点上“表现出色”。

　　 近期上海浦东新区集中推出的这5个城市综合体地块，大多分布在迪士尼周围。5幅地块分别位于大浦东区域的康桥、航头、新场、宣桥、惠南5个镇，从地理位置看，康桥、宣桥镇的招商地块距离迪士尼分别为5公里和6公里。

　　 浦东新区商务委有关人士在上述推介会上表示，希望通过规划信息的发布、城市综合体地块的集中推介，以引导商业空间布局和各功能区域的发展定位。

　　 5幅综合体地块的集中亮相，只是上海“十二五”期间，大浦东社区商业中心战略布局的一小部分。按照产城融合的原则布局，上海规划在临港新城、惠南、周浦、康桥、宣桥、新场、航头、大团等8个区域建设大型商业中心。

　　 传统商业聚集区和新兴商业区双管齐下背景下，大浦东对商业地产的贡献额度定下了高指标。预计到“十二五”期末，浦东商品销售总额将达到19000亿元，年均增长20％以上；社会消费品零售总额力争达到2000亿元，年均增长15％，约占全市五分之一；商业设施总量逾1100万平方米，新增350万平方米以上。

　　 疯狂去化率的背后

　　 “住宅限购背景下，商业地产尤其是综合体项目中销售型商业部分火爆的市场表现，是地方政府大力推综合体项目及开发商大举进入的重要信心所在。”业内分析人士告诉本报。

　　 最新的例子则是万达和卓越在上海综合体项目市场的“小有斩获”。

　　 本报记者最新从万达上海公司方面获悉，上海第四座万达广场计划在今年6月开业。宝山万达投资有限公司客户经理夏野透露，宝山万达广场的商铺目前已售罄。该项目另外4栋写字楼中，5号楼已售罄，4号楼去化率达95%，2号楼也已售出60%，3号楼目前刚开盘。

　　 成交数据显示，宝山万达广场总体量在30万平方米，2011年2月开盘至今成交620余套，均价2.2万元/平方米。万达集团董事长王健林曾公开透露万达在上海市场的目标是：到2015年，万达集团将在上海开设10家万达广场，总面积达600万平方米，总投资超过300亿元，上海将成为全国拥有万达广场最多的城市。

　　 同样在上海综合体项目上已取得收获的，还有卓越地产等全国性大型房企。3月25日，卓越地产打造的南上海第一城市综合体——卓越·世纪中心开盘，当天仅3个小时，就有7成多的房源被选走。

　　 “上海、北京等多个中国城市将成为未来全球资产高净值人士在亚太地区投资商业地产的重要选择。”莱坊的中国区研究负责人告诉本报。而上述《财富报告》邀请的业界资深评论家预测结果还显示，2050年上海将成为世界顶级城市。评论家认为，随着中国经济、汇率和市场的开放，上海将持续增长，其高端住宅市场仍具有极大的潜力。