偿债风险利剑高悬　现金流告急地产股承压

　　■本报记者 林锋亮

　　据财汇数据显示，截至3月25日，房地产行业已经有49家上市公司披露了2011年财报，占行业上市公司数量的34％。统计发现，49家公司平均每股经营现金流量为－0.27元，有27家公司呈现经营现金净流出。在现金流告急背景下，投资者需警惕部分中小型地产公司债务风险。

　　地产公司偿债能力堪忧

　　国务院总理温家宝3月16日主持召开国务院常务会议，确定《政府工作报告》重点工作部门分工。会议指出，坚定不移贯彻房地产市场调控政策。由此可见，地产的调控措施在短期内并不会放松；同时，巨额债务危机的到来将考验地产公司的偿债能力，那些负债率高的地产公司风险高企。

　　世联地产董事长陈劲松曾表示，2012年开发商必须面对即将到来的债务危机，“连万科这样的企业都居安思危现金流的问题，就怕到时仅仅是差一口气而没活过来，那是最悲惨的。”

　　除了万科，华侨城也深陷债务泥潭。深圳华侨城股份有限公司近日公布了2011年年报，公司全年实现营业收入173.2亿元，同比持平；完成净利润31.8亿元，同比上升4.5％。

　　3月17日，华侨城A发布公告称，将实施高达250多亿元的融资计划。市场引发对其长期负债经营模式的担忧。而且据媒体报道，华侨城的负债指标也临近触碰国资委的相关规定。据华侨城集团企业管理部总监何海滨此前介绍，国资委会关注连续两个会计年度平均资产负债率达到70%的中央企业。

　　华侨城尚且身背央企背景，具有融资优势，而那些现金流告急的中小型公司在房地产不景气的背景下则很有可能将面临着破产的危机。

　　警惕担保公司风险

　　据《羊城晚报》报道，上市房企长短期付息债主要分布在未来3年内，有46%的债务集中在2012年偿付。今年一季度偿还比例将达到最高的12.2%，迎来第一波相对集中的到期日。

　　《理财周报》根据综合企业的资产负债情况、债务结构、偿债能力、股东情况等，选出了资金面最为紧张的5家房企。这些公司大多是在资产负债率和资金链上存有潜在风险。

　　投资者需警惕那些对高负债率地产公司进行担保的公司风险，特别是对资产负债率超过70％的房企进行担保的上市公司，因担保对象无力偿还而导致坏账的风险。这种风险或将直接作用于股价的波动上。

　　地产股走强概率低

　　国家统计局18日发布的数据显示，2月70个大中城市新建商品住宅与上月相比，价格下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市有4个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.1％。与1月70个大中城市房价环比全线停涨不同，2月出现的4个城市房价环比上涨还是微露出楼市回暖的迹象。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌则认为，2月楼市释放了一部分刚性需求，使得部分城市成交量和成交价有所回暖。而陈劲松也曾表示，万科拼命卖楼不是为了抄底，而是为了保命。他进一步解释称，其实2012年没有什么底可抄，因为万科规模太大，不保持充裕现金，万一市场再有什么不利的变化，就会非常危险。

　　由此可见，房企销售的转暖只是因为市场刚性的需求和房企以价换量自保的需要。国家仍将延续对房地产的调控。近日，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹就曾表示，今年房价出现报复性反弹的主观和客观条件都不具备。同时，秦虹表示，今后一定会开征房产税。

　　A股市场房地产指数近期跑输大盘，成为大盘下跌的“空军”主力之一，由此可见，市场对于房地产业仍是相当谨慎的态度，在此背景下，房地产股走强或是奢求，投资者应当警惕中小地产公司、负债率高的地产公司风险以及相关担保公司的风险。