3月上海楼市成交环比翻番 未改惨淡现状

　　徐健

　　楼市的持续低迷终于让开发商们“忍无可忍”，在坚守一年有余后不得不以一种“激烈并刺激”的降价求生。这种动辄大降两成的价格策略，也在短短一个月内成功激活了市场中的潜在需求。

　　沪上各大房产机构的监控数据显示，受到多方因素的刺激鼓励，3月上海楼市终于迎来“小阳春”，当月上海新房成交量达到了79.89万平方米，较上月几乎翻番。而上一次成交面积超过80万平方米还要追溯到2011年的5月份。

　　市场分析人士指出，上海调整普通住房标准以后，首套房贷也出现松动，并且银监会、央行等也多次表态要支持自住需求的首套房置业的贷款需求，但无论是政策微调还是“降价潮”，都存在有效期限，3月的跑量只能为开发商赢得一些喘息空间，但最艰难的时刻恐怕不会这么轻易过去。

　　月成交量翻番

　　3月上海楼市这场“翻身仗”中，率先宣布降价的宝山保利叶城是一大赢家。

　　2月底以来，保利叶城就以非常直接的优惠手段持续推出大量房源，折后均价1.7万元/平方米，装修标准2000元/平方米。去年第四季度，该楼盘毛坯房的均价为1.9万元/平方米，这意味着这批新推房源的直接降价幅度约为10%，间接降价幅度超20%。

　　大刀阔斧地降价，使得保利叶城在刚刚过去的3月成为市场中最“炙手可热”的楼盘，以较第二名成交面积翻番的压倒性优势，登上当月楼市销售冠军，成交43006平方米(386套)，成交均价17188元/平方米。

　　事实上，今年3月，以保利叶城、象屿郦庭等为代表的“降价派”都斩获颇丰——2012年3月，上海市商品住宅成交面积为79.89万平方米，环比上月上升98.15%，比去年同期上升94.70%。德佑地产分析师指出，今年3月上海商品住宅成交面积已远远超过2010年和2011年同期的25万平方米、48万平方米。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟指出，上海楼市3月新房热销行情的出现，和此前一些政策层面的微调也有密不可分的关系。“政策层面‘微调’的叠加效应使首套房置业者直接受惠，也让普通商品住宅成交量增加。”

　　数据显示，截至3月31日，上海共成交普通住宅3654套，占全市商品住宅成交套数的53%，可见普通住宅的成交为3月上海楼市的“小阳春”做了最大贡献。外环外的宝山月浦、罗泾、顾村、嘉定新城成为较为集中的成交区域。

　　“翻身仗”能坚持多久？

　　汉宇地产市场研究部经理付伟认为，新房市场再度出现量价回升，说明了楼市供需已经出现了结构性的微调。一方面，刚需在政策和降价鼓励下积极入市乃是新房市场最稳定的需求源；另一方面，改善型和一些高端的自住需求也正趁机出手，这与去年下半年以来的零零散散需求不同。改善型客户入市代表购房需求回归，虽然仍然面临“限购”阻碍，仍可预期市场后续将继续回暖。

　　张宏伟同样认为，在未来一段时间，政策层面的“微调”的叠加效应仍将持续影响首套房置业者积极入市购房。对首套房置业者来讲，“微调”的叠加效应可能会少交一些税费或贷款利息，尽管受益幅度总体量不是太大，但意在鼓励购房者尽快购房，“尤其是一些自住需求的购房者，此时不仅可以买到合适的房源，而且可以激活楼市的成交量。”

　　不过，他补充指出，虽然3月份由于政策微调使商品住宅市场成交量呈现月度逐步回暖，普通住宅助推沪楼市成交量“小阳春”基本实现，但是，后市如何仍存变数。至少结合历史数据来看，成交量整体低迷的情况仍未改变。

　　同策咨询研究中心数据显示，截至3月31日，2012年上海第一季度商品住宅市场成交141.58万平方米，而2011年一季度上海商品住宅成交则有163.85万平方米。相较于去年同期，2012年第一季度上海商品住宅市场成交量仍然惨淡。

　　德佑地产研究主任陆骑麟(微博)亦认为，当前市场虽处于反弹阶段，但真正回暖尚无法确定。“就反弹后的月成交量来看，与2009年同期的110万平方米还是有较大差距，依旧处于历史低点，市场虽然回暖了，但是情况还是不乐观。”

　　不少市场人士因此指出，诸多因素的叠加促成了这场楼市“翻身仗”，至于可以持续多久的时间，政策是否还会有变化，还是要等时间来检验。