新一轮止赎潮将重压美国楼市

　　银行加快房屋止赎进程

　　新一轮止赎潮将重压美国楼市

　　记者　周武英　综合报道

　　美国房地产市场自2006年泡沫破灭以来，目前显示出一些温和回稳迹象。不过，近日有房地产专家警告说，由于银行加快房屋止赎进程，今年上半年新一波止赎浪潮将在美国再度上演。

　　楼市回暖承压

　　美国商务部、美国全球房地产经纪人协会等权威机构最近公布的数据显示，2月份美国新房、二手房的销售均呈现同比大幅量价齐升的局面，新房开工量也向好，单月营建许可量升至71.7万套，创三年半以来最高水平。

　　尽管数据传递出一些积极信号，但大部分分析认为，美国大部分地区的房屋销售市场完全恢复还有待时日。

　　美国人现在面对的挑战之一，便是大量的房屋止赎需要消化。由于银行加快进行止赎，更多的美国按揭业主面对的是在今年失去房屋的现实。一家咨询机构在俄亥俄州的工作人员对此评论说，“我们似乎正在回到两年前的情景。”

　　有业内人士分析称，因去年年末假日期间止赎工作暂停，以及有关贷款商止赎工作疏漏的法律诉讼程序搁浅，美国房屋止赎数量有所下降。随着这些进程重启，庞大的止赎房屋库存将继续对市场形成重压。新一波止赎潮可能在2012年上半年影响房地产市场，导致部分市场的房价进一步下跌。

　　止赎数量激增

　　最近，房地产专家警告说，有迹象显示，新一波止赎浪潮很可能在美国许多州被复制。

　　2011年，尽管止赎仅为2010年同期的50%或更低，但2011年起由德意志银行发起的止赎数量上升了47%。富国银行和美国银行发起的止赎数量增加了68%。房产抵押机构BAC　Home　Loans　Servicing的止赎数量则增长好几倍，从37起增加到251起。在受到房地产危机冲击最严重的地区之一佛罗里达州，3月1日至24日间止赎有大幅上升迹象。

　　市场机构RealtyTrac估计，尽管2月在美国全国的止赎稍有回落，但是在21个州却有所上升，芝加哥(上升43%)和迈阿密(上升53%)上升幅度很大。RealtyTrac首席执行官分析说，随着一些阻止止赎的障碍被逐渐移开，止赎潮在逐渐抬头。

　　大经纪商艾姆赫斯特证券（Amherst　Securities）的统计显示，2月份大约950万房屋仍处于违约风险中。预计止赎在3月份和4月份将形成冲击。

　　还有许多迹象显示，2011年没有发生的止赎将在今年发生。

　　纽约的研究机构Neighborhood　Economic　Development　Advocacy　Project也说，2012年的止赎数字会更高。

　　加州的研究机构复兴联盟（Reinvestment　Coalition）最近的调查说，75%的回应者预期2012年他们防止止赎的服务需求将会增长，但是由于资金削减，超过1/3的服务规模将会缩小。

　　多措施难根治

　　止赎成为美国房地产市场一个主要挑战的原因是，进行抵押贷款的大部分美国人的支付能力因失业而丧失。

　　即便是原先的中产阶级，也有一些人受到失业的影响，不得不依靠政府救济来偿还贷款。2009年，美国失业率曾达到10%的顶峰，虽然今年公布的数据显示失业率已经回落到8.3%，但仍有近1300万美国人没有工作。此外，在这场危机中，美国家庭7万亿美元的财产被卷走，影响到了美国抵押业主的偿债能力。

　　对于仍未解决的止赎问题，一些机构呼吁联邦房屋金融机构允许房利美和房地美对房屋所有者削减本金来解决止赎问题。但共和党和联邦住房金融署(FHFA)都持反对意见。

　　2月，美国五大被控滥用止赎权的银行——美国银行、花旗银行、摩根大通、富国银行和Ally银行同意支付250亿美元，以和解政府起诉。路透社的一篇文章说，此举可能会帮助大约100万名左右的借款者，但不能指望它成为拯救重病楼市的灵药。

　　另一个新的进展是，最近美国银行表示已经启动一个实验性计划，允许面临止赎的房主有机会保留房屋，而把自己的身份转化为承租人。在这个叫做“按揭到租赁”实验计划下，参与者将把房产归于银行的名下，然后剩余的抵押债务将被免除。在实验计划的第一阶段，只邀请1000个房主参与。美银的这一计划将先在亚利桑那州、内华达州和纽约州这三个楼市重灾区展开。

　　现在，对于久病未愈的美国房地产危机来说，疗伤需要解决止赎问题，在银行协议到期后市场上大量房屋的处理是一个必不可少的过程，而创造出更多的就业才是真正的希望。