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德勤警示银行业 20万亿涉房贷款风险

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-04-12 03:28 来源: 21世纪经济报道

  张晓玲;陈静

   房企资金链危机露出冰山一角。

   杭州金星房地产有限公司成为本轮调控下杭州首家“倒下”的房企,显示大中小房企资金链均趋于紧张。WIND资讯显示,截至4月8日,已公布的75家房企资产负债率创下新高,达接近80%。

   4月5日,德勤发布《2012年中国银行业十大趋势与展望》公告称,房地产市场的关联风险正在显现,其对中国银行业影响较大。

   德勤称,2012年,房地产调控政策放松的可能性不大,房地产类贷款规模增长缓慢,房价如果下跌10%至15%,总体上对银行的收益影响不大。但是,房价下跌将加大商业银行资产质量风险,导致房地产及相关行业贷款的违约风险提高。

   金星房产是调控下中小房企的折射。据克而瑞分析师马祺介绍,中江控股在进入房地产行业前的主营业务为香精香料行业,2008年介入房地产行业,并接手几个烂尾项目。虽也有盈利,但遭遇了2009年和2011年的调控,一些项目出现亏损。并且公司投资过于冒进,除投资杭州金星外,还有数处高端楼盘,并涉足民间高息借贷,即使把其实际控制人俞中江的所有资产都抵押变现之后,还有约30亿元借款缺口。

   小房企受母公司资金压力牵制,大房企同样难逃“厄运”。

   据链家地产市场研究部统计,截至2012年3月11日,万科、恒大、保利和富力等五大房企发布了3月份及一季度业绩。五大房企一季度的签约总金额为820.57亿元,同比降低10.7%。其中,恒大一季度业绩同比下降达58.28%。

   链家地产市场研究部陈雪认为,即便经过3月份小阳春,大型开发商整体也没有能够实现业绩的明显增长,资金压力大、去库存难的局面没有改变。

   “房地产市场大幅调整带来的风险是银行业界面临的最主要的风险。”德勤有关人士称,在严格的房地产政策调控下,中国房地产市场已呈现弱势下行的局面,并且有很大可能在今年上半年持续。

   中国银行业因此面临的资产质量风险,主要集中在房地产销售停滞、价格下降造成的开发商资金链断裂和按揭贷款违约事件,以及房地产相关行业的连锁风险。金星房地产公司项目西城时代家园的业主即对本报记者表示,不排除到一定阶段,他所购买的房子就会断供。

   央行数据显示,截至2011年末,银行业金融机构房地产贷款余额为10.73万亿元,占各项贷款的比重为19.6%。

   但一名不愿透露姓名的银行业内人士称,在考量房价下跌对银行的影响时,除了监管机构公布的10万亿左右银行贷款,还有其他用各种非房贷名义贷出、通过各种渠道周转、最后流向了房地产市场的贷款,以及那些初始就以房地产为抵押物的贷款。因此,名义上的和实际上的“涉房”贷款总额保守估计已超过20万亿。

   业内人士分析,目前房企销售及资金情况不容乐观,一是银监会要求银行控制风险,收紧开发贷的发放额度,同时继续上浮房地产开发贷款利率;二是在正常的融资渠道受堵后,房地产信托和民间借贷成为了开发商的救命稻草。商业银行贷款一般年息在7%-8%,而房地产信托年息高达24%,民间借贷年息甚至高达30%。要面对如此高息,开发商备感压力。

   马祺认为,相对于2011年的严酷形势,2012年的各家房企,采用了更务实的战略寻求突破。在销售策略上,越来越多的企业选择以价换量,寻求销售回款;同时,开发商谨慎拿地,土地的溢价空间迅速收窄,也降低了房企的开发成本,2012年出现房企倒闭潮出现概率不大。

   不过,房价的下跌还会波及土地及相关行业,从而影响其他商业贷款和地方融资平台贷款质量。

   德勤在报告表示,2011年至2013年,地方政府融资平台将迎来债务到期的高峰。由于地方政府的收入与支出不匹配、土地出让金减少使得以土地抵押的平台贷款还款能力降低,可能造成地方政府融资平台贷款违约,2012年银行的不良贷款率将呈现温和上升的态势。

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