申城豪宅集体降价中建大公馆销售信息紊乱

　　晚报记者 张骏斓 姚宏伟 摄影 龚星

　　昔日的地王光环，经过了一年多的楼市调控，如今已显得有些苍白。业内人士表示，虽然2012年3月至今上海全市一手豪宅市场逐步活跃，但这与多家房企大打“打折牌”，采取以价换量的营销策略密不可分。在近期申城豪宅集体降价的冲击下，部分地王楼盘的销售也显得如履薄冰。

　　多豪宅房价“贴地飞行”

　　欲问鼎上海第一豪宅的滨江凯旋门，开盘至今成交的9套中高楼层房源均价仅115684元/平方米，比其上市报价的16万元低了28%。而比起滨江凯旋门挑战汤臣一品“中国第一楼王”的失利更为惨酷的是，白金湾府邸、绿城黄浦湾、尚海湾等一些豪宅纷纷降价30-40%，其中汇景天地更是跌破了3万关口。

　　网上房地产数据显示，3月23日上市的滨江凯旋门报价高达9.31-24.6万元/平方米，至今成交的9套房源都位于23层的8-21层均价仅115684元/平方米，这些成交房源的楼层已经是该案较好房源，均价切比开盘价16万低了28%。

　　近期，中国房产信息集团发布的统计报告显示，与滨江凯旋门一路之隔的某滨江花园，6号02室高区房源的成交价更是从2010年的8万/平方米以上，跌至3月份的5万元/平方米，跌幅高达40%。

　　华丽家族汇景天地更是成为首个跌破3万关口的卢湾世博滨江精装大平层豪宅。 2010年开盘时1号03室高区房源的成交价超过5万元/平方米，如今已跌破3万关口，跌幅同样超过40%。依此推算，该户型的低区房源价格更可能跌至2万元/平方米的较低水平，成为第一个房价跌破3万/平方米的滨江顶级豪宅。

　　虹口北外滩的第一豪宅白金湾府邸跌幅更是惊人。该案18号A座02室中区房源在2010年10月底时出现的最高成交价达12.78万元/平方米，今年3月份刚成交的房源价格已跌至8.68万元/平方米，跌幅同样高达32%。去年8、9份成交同样是18号A座02室中区的房源均价更是只有6.2万元/平方米，在2010年10月的高位上打对折不止。

　　别墅区也在降价

　　除了核心区域的豪宅在降价，上海传统别墅区的别墅也同样在降价，2010年曾经被冠以松江区单价地王项目的佘山珑原，建成后报价在4.8万元/平方米至5.2万元/平方米，自去年6月份拿到125套别墅销售许可证后，至今一套未成交。无奈之下，近期该项目推出面积为220至280平方米的联排别墅，最高折扣可达六折。单价最低3万/平方米起。除去“赤裸裸”的降价，另一些别墅项目则采取了“曲线救国”的做法。东郊紫园此次采取返回租金的暗降，优惠及宣传力度并不及佘山珑原，但据汉宇地产市场研究部统计，其3月已经成交了6套房源，成交均价45979元/平方米，相比去年至今年1月份总共成交的两套房源价格下调了30%。

　　中房信研究总监薛建雄对此预测，外环外大量楼盘价格重回万元，甚至7字头房价的出现，以及市中心顶级豪宅纷纷从8万/平方米以上跌到3-6万/平方米，个别豪宅甚至跌到3万/平方米以内。在售豪宅的集体大幅降价，必将迫使这些新上市的豪宅以更低的价格入市抢夺客源。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟也表示，未来一段时间内，由于调控政策丝毫不会出现放松势头。因此短期内中高端项目仍将是政策严控对象，预计二季度此类型项目的降价队伍将逐步被扩充。而部分资源型稀缺性产品，是否会跟进，也出现一波降价潮，还必须视手持独栋别墅产品的开发商资金情况而定。

　　地王楼盘销售信息紊乱

　　进入二季度，申城多个地王项目即将进入销售期，而由于受到楼市调控和多个豪宅促销的影响，这些地王楼盘的销售信息显得有些紊乱。

　　2009年12月，中建地产以37.2亿元拍得新江湾城C6地块，楼板价超出起拍价117%高达32484元/平方米，甚至高出当时新江湾城3万元左右的在售均价，在一举成为沪上的单价地王同时亦刷新当时全国的单价记录。而在这一地块新建的中建大公馆项目日前推出了叠加别墅房源，如何定价、成交量将会如何成为市场关注的焦点。

　　当记者昨日下午3点来到中建大公馆的售楼处时，环顾四周没有见到其他看房者。而据售楼处工作人员向记者介绍，此次共有66套叠加别墅开盘，去掉3套样板间，尚有63套。在现场，一个优惠告示牌非常醒目，10万订金抵30万元购房款，工作人员表示，这一优惠必须是在本周五前支付10万意向金的客户，到了本周日开盘时用凭证和身份证可以享受，该人士还透露，开盘当天对支付订金的客户还有其他优惠，但目前不会透露。但当记者咨询房源价格或是物价部门规定的一房一价情况时，工作人员却向记者表示，目前销售价格未定，而预计均价在35000元-50000元/平方米。

　　更为蹊跷的是，在网上房地产数据显示，该项目的预售许可证开盘日期为2011年11月8日，按此推算，其网上显示开盘日期与销售人员所表述的集中开盘日期2012年4月22日，相差了近半年的时间。

　　对此，中建地产上海相关负责人向记者解释称，按照上海房管部门的规定，项目是按时按标准去申请预售许可的，同时也是在房管部门规定的开盘日期内开盘的。她表示，申请预售的153套房源实际上都是可售的，但是当时只有图纸，没有做样板房，无法给购房者直观感受，因此造成了外界认为还未开盘的误解，现在只不过是样板间做好开放，让购房者能够参观了。 “现在开盘的理解各有不同，实际上我们一直是可售的。由于售楼处除了公司的销售人员还有代理公司的驻场人员，有可能这些代理人员的表达有误。 ”该负责人强调道。对于预售价格和一房一价表公示的情况，该负责人也表示，一房一价表公示售楼处是肯定有的，“有可能工作人员在进行周日的准备工作正好拿走了，而预售价格在网上房地产上也有公示的。目前项目只有10万抵30万的优惠活动。 ”

　　记者随即查询网上房地产数据发现，该项目共有叠加项目66套，价格区间在57900-102400元/平方米，而按照-20%的报价浮动幅度计算，申报的最低价应该是46320元/平方米，这与售楼处工作人员给出的价格相差甚大。 “如果按照申报价格，这个叠加项目的前景并不乐观。”德佑地产研究主任陆骑麟如是说。他表示，对于中高端产品云集的新江湾城板块，价格的变动仍是决定板块内新房项目能否得到良好去化的关键因素。而项目开盘无样板间的做法，在陆骑麟看来，说明开发商在当时显得没有底气。“按照正常销售流程，无样板间只有图纸如何能够销售，对于购房者而言等同于没有开盘。 ”

　　竞争激烈销售如履薄冰

　　来自21世纪不动产上海区域市场研究部统计也显示，成交价格方面，今年4月至今新江湾城板块内成交均价约为3.78万元/平米，而4月份成交的项目中均价较去年项目全年均价有所回落的共计5个，但其环比跌幅皆在10%以内。

　　除了市场低迷不振，其他竞争对手的虎视眈眈，也让地王项目的销售如履薄冰。在前述项目周边，还有很多即将销售的别墅项目。一家房企公司的负责人曾向记者透露，“其新江湾项目预计在5月份开盘，推出的容积率为1.0的低密度联排别墅来说，是新江湾区域内的稀缺资源，对比中建大公馆，其属于精装修而对方是毛坯房，这在总价上可以产生差异性选择。另一知名地王——上海长风地项目“中海紫御豪庭”经过半年多的筹备，已经集结好诸多资源，也传出了即将开盘的消息。据介绍，目前现场售楼处和样板示范区已经初具模型。 9日现场售楼处已经开始试开放。记者昨日在施工现场看到，周边道路两旁的“接待会馆即将开放”道旗广告非常显眼，而项目多栋在建的高层公寓已接近封顶。

　　目前这一项目的销售同样如履薄冰。记者昨日连线接待处工作人员，只获悉项目拟推出250-290平方米大平层房源，但一问到价格，却没有一个具体的答案。汉宇地产市场研究部提供的数据显示，目前中海项目周边并没有可参照新盘在售。普陀区内环以内新盘当前价格普遍在4～6万元/平米之间，内中环线新盘价格在3～4万元之间。

　　付伟坦言，目前周边房价对中海项目并没有太大可比性。从全市范围对比，预计其高层公寓（或者大平层）至少在4.5万元以上，别墅价格将至少在10万元以上。中海项目虽然有诸多强势资源的簇拥，但其同样无法扭转今年高端住宅市场的销售颓势。业内人士认为，近阶段豪宅项目的打折势头越来越猛，对于成交量仅起到有限的推动作用。在这样的背景之下，跑量销售的难度较大。 “中海项目可能会先选择小规模的试水销售，然后视情况择机批量入市。 ”付伟推测道。