房产投资需50年租金回本

　　

巴曙松

　　晶报记者 余彦君/文

　　在汇丰中国日前举行的“2012汇丰财富论坛”上，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松称，中国人财富配置中房产占比过高，从价格看，房地产市盈率达50倍，即需要50年的租金来回本，房地产去投资化过程将延续。

　　中国人的资产构成房产占比高

　　本次论坛以“2012环球经济走势——财富管理新风向”为主题。

　　巴曙松说，自2008年世界金融危机以来，不同类别的资产在危机里面的表现差异非常大。有的股票或新兴市场指数下跌53%，但国债的总回报率达20.3%。把握经济周期，然后相应的做好自己的资产配置，在个人资产管理中非常重要。

　　在谈到资产管理时，巴曙松说，从国际水平来比，中国的居民在资产构成里面，房地产占比较高。根据他的随机调查，中国人的资产中房地产是处于超配状态。

　　而从投资价值来说，房地产已今非昔比。巴曙松说，把股市和房地产做一个对照，就很有意思，10年前，中国股市平均市盈率是50倍，而当时房地产市场市盈率是10倍，房地产市场的市盈率也就是说投资后靠收取租金来回本的时间，当时一套房子差不多为10年的租金，但10年后，中国的资本市场市盈率悄悄回到10倍，房地产市场市盈率则到了50倍。价值对照谁优孰劣很明显。

　　目前经济周期不宜投资房产

　　巴曙松说，从过去的经验来看，房产在不同的经济周期中资产配置所占的位置也不同。

　　从1973年4月到2007年4月期间，美国市场中不同资产的市场表现看，房产在内的商品，并非永远处于最优先的地位。

　　通常一个经济周期有四个阶段。巴曙松说，从2008年底推出4万亿的刺激计划后的这一轮经济周期波动来看，中国经济周期目前处于经济回落明显但尚未触底阶段，投资第一选择是债券，第二是现金，第三是股票，最差是商品。“美国市场30多年的数据检验，对我们的资产配置有参考价值，因为内在有经济传导的逻辑。”他说。

　　房地产去投资化过程还将延续

　　巴曙松说，从长期来看，房地产调控的长期化会使地产从一个超配变成标配。他说，从2004年4月以来，中国房地产市场已经历3轮调控，这一轮调控并不仅是打压房价，它包括一揽子的房地产相关的政策操作，既包括保障房建设加大，3600万套保障房在十二五期间建好，要保证双轨运行的格局。同时，房地产调控还包括房地产的去投资化，限制它作为投资的功能，这个将会持续。一个健康的房地产市场，应该是刚性需求占绝对主导的市场。

　　他说，接下来，房地产调控政策的基调不会改变，但决策层只希望房地产投资适度减缩，不希望它硬着陆，未来可能通过政策调整释放一部分刚性需求，不让它回落太快。

　　对于货币宽松的预期，巴曙松说，今年M2的增长目标是14%，这个水平比改革开放以来历史平均值还低一点，今年1、2月份M2增速降到12%左右，3月份回到13.4%，预计二季度的货币政策要稍微宽松，但不可能再希望像2008、2009年那么宽松了。