上调公积金贷款是扶持刚需的前奏

　　对于选择二三线城市进行上调公积金贷款额度的举措充分说明国家对政策推行的慎重与理性。

　　近期各地首套房商业贷款利率悄然松动之际，呼和浩特、南昌等国内二三线城市住房公积金贷款额度上限也在悄然提高，上调幅度普遍在15%至25%之间。可谓一石激起千层浪，对于房地产的发展又开始了新一轮的猜测与讨论。事实上，此次上调公积金贷款上限只是国家调控房地产市场的一项既定步骤，给投机者堵死一扇门，给刚需求者开启一扇窗。在房地产失控的情况下采取先“控”后“调”的战略是一种明智的选择。

　　很多人关心，上调公积金贷款是否意味着房地产调控政策在放松呢?其实这需要用辩证的思维去分析，对于刚需市场来说是在松绑，而对于投机市场来说依然在紧缩。这说明中央对房地产调控的政策更趋于灵活，其调控必胜的信心也溢于言表。对于选择二三线城市进行上调公积金贷款额度的举措充分说明国家对政策推行的慎重与理性。目的有二：

　　其一，基于区域经济角度考虑。呼和浩特、南昌、武汉等城市在中国区域经济排名中处于中下水平，人均可支配性收入也远远落后于江浙及京广沪区域。但是从呼和浩特、南昌等城市的近三年的房价发展来看，其上升幅度非常巨大。以南昌红谷滩区为例，三年前该区域的住宅销售价格普遍维持每平米在4000元左右，而三年后的今天已经突破了万元价格。但是从南昌城市人均可支配收入来看，三年的增幅并不大，目前人均可支配收入依然在2万元左右。因此，房价已经成了像南昌这样发展中城市外来人口的负担。因此，通过政策手段刺激房地产刚需对鼓励发展中城市吸引外来人才有一定作用。

　　其二，基于房价“标的物”因素考虑。上海、北京、广州、深圳等一线城市的房价历来是房地产市场的风向标，更是投资者的标的物。这些城市的风吹草动将直接影响到房地产价格的走势与评判标准。根据笔者的调研发现，大部分消费者在判断房价走势与政策导向时往往会寻找一个城市作为主要标的物，京广沪便是主要参考对象。因此，为了避免房地产利益集团利用信息不对称来制造噪声交易现象，上调公积金贷款政策首站落户选择发展中区域是明智之举。纵观几年来的房地产政策也能发现一定的规律，凡是“控”的首站执行一般是京广沪，凡是“调”的首站往往是中部城市或发展中城市。

　　对于选择二三线城市进行上调公积金贷款额度的举措充分说明国家对政策推行的慎重与理性。

　　对于多地集中上调公积金贷款上限这一信号，笔者认为中央可能正在酝酿一场更大规模的房地产调控政策。在调控政策出台前必须做好调控不伤刚需的准备，上调公积金贷款上限便是准备之一的政策。通过上调公积金贷款政策后，将面临一轮长期性的严控政策，这项政策很有可能是房产税、物业税的全面推行。届时对多套房的投资者是一种毁灭性的打击，而对首套刚需者可能除了上调公积金贷款的利好政策外还有减税免税的可能。

　　那么在倒逼机制下的北京、广州、上海、深圳这些一线城市会不会也将上调公积金贷款上限呢?笔者认为可能，但不是目前。一线城市上调公积金贷款上限也许会在两种背景下实现。一是先控后调，在房产税推行取得一定效果后再全面刺激刚需，采取上调公积金贷款上限便是一种手段;二是一线城市的住宅房价持续下跌到政府与市民的预期价值时，上调公积金贷款上限将会启动;三是多项调控政策并行执行，也就是说打击投机，扶持刚需的政策将同步推出。

　　对于房地产市场来说，提高公积金贷款上限在短期内能促进一些刚性需求的观望者成交，可能会在5月份出现成交量环比上涨30%以上的结果。但是从长线的角度来分析，房地产市场已经不像股票市场那么幼稚了，主导房价的因素已经从追涨现象走向多元格局了。比如市场库存、开发商资本危机、限购长期性、资本导向、地价贬值等等都决定着房地产业的命脉。笔者认为开发商的春天是不可复制了，唯有遵循资本的投资规律才是破冰重生之时。笔者预计需要3年左右时间，开发商割肉消化掉高价竞地的项目后，才能走向良性的资本循环。因为对于开发商来说，房价涨并不绝对意味着利润在追涨，因为房价涨土地及建安成本也在涨。反之房价跌，土地成本与建安成本也在跌。据了解，目前杭州土地成交价格已经缩水30%以上，假设市场不变，开发商此时拿地开发依然能保持可观的利润。因此当前开发商的压力并不是来自于行业的危机，而是来自于面粉比面包贵的前期风险误判，为其决策失误而付出代价。

　　(郑荣华独立经济学者 房地产战略专家)