小产权房顶风潜行 专家建议立即清理

　　王营

　　政府部门对小产权房的打击力度正在加大。4月9日，国土部公布了5起国土资源领域违法违规案件的查处结果。其中包括没收北京市延庆县张山镇上郝庄村委会违法建设的小产权房。而此前的3月底和2010年7月，北京房山区青龙湖镇和怀柔区杨宋镇，均有开发商因为开发小产权房而被追究刑事责任，基层干部被撤职。

　　但这未能斩断小产权房的利益链。记者调查发现，小产权房依旧在销售，一些小产权房项目还想好了应对之策，以签订长期租赁合同代替以前的买卖合同。

　　新对策：出售变出租

　　在北京某房产网站，有一则颇为奇怪的“帖子”：“（出售）沙河北大桥启航公寓，8万3，起租40年。”表面上看，这个标题前后矛盾，既然出售为何又谈起租？原来，这则出售广告的后面，还有一句新鲜的介绍语，“您在43年内，不用担心房租涨价，因为您就是房子的主人，再没有被迫搬家的烦恼，也没有买商品房的贷款压力。”

　　在传闻国家将全面清理小产权房的政策风口期，小产权房开发商们便想出了以长期出租的方式代替销售。

　　以启航公寓为例，出租只是形式，购房者仍需一次性付款，一套45平方米的小户型需要一次性付款16万元，享受40年使用权。

　　据代理销售的中介人员告诉记者，“出租与出售实际上并没有实质区别，只不过是把购买小产权房签的出售合同换成了出租合同，同样是一次性付款，房子的产权也还是归开发商或当地村委，居住年限也是40年。如果遇到拆迁，同样能享受拆迁补偿。”

　　这并非个案。北京垡头南站有一片著名的“小产权房集中区”。近期风声渐紧，这里的新旧小产权都急于出手，但出售的方式也变成了长期出租。

　　一位小产权房销售经纪人直接告诉记者，“这就是钻政策的空子。出租的方式更安全，但这就是变相买卖，不必担心后续的麻烦问题。今后如果遇到拆迁，拆迁利益也归你。”该经纪人负责销售的，是一套房龄3年的二手房，面积为48平方米，总价35万，要求一次性付款。

　　北京垡头南站位于北京东南五环，距离东四环仅十分钟车程，附近的村庄近几年在此兴建了成片的小产权房，租售情况颇为不错。

　　据本报记者调查，北京通州、昌平等区域在售的小产权房，不少都在用以长期出租方式代替销售。但也还有继续公开对外出售的小产权房项目。

　　房山区周口店的红苹果乐园小区，也是一个典型的小产权房项目，早已是现房，售价3600-4000元/平方米，每套总价35万左右，声称有70

　　年产权，大部分已入住，还剩100多套，需要一次性付款，产权属周口店村。

　　记者表示出了对国家可能清理小产权房的担心，上述项目销售人员表示，“近期的确有人来查过小产权情况，但只是查查手续，并没有说要清理。”不过该销售人员坦承，未来不保证国家会出台新的政策，届时如果需要办理“相关手续”，则需要遵从国家政策，而他并不能担保能为购房者办理“相关手续”。

　　这位销售员转而向记者极力推荐位于通州宋庄的苏邻小筑小产权房。该项目是北京的一家小建筑公司开发的，价格便宜，一套70平方米的小产权房，40年居住权，总价17万-34万。还剩120套，销售员催记者要买赶快。

　　“往后拖越被动”

　　国土部是负责清理小产权房的主管部门之一。但记者致电国土部相关负责人，他们均不愿意对此表态。

　　北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，处理小产权房的问题很复杂也很麻烦，也并不是以国土部一个部门就可以推进。“小产权房要分情况。比如，用地虽然都是集体土地，但有集体建设用地，有村民宅基地的，也有占用基本农田的。占用基本农田的肯定要拆。如果建设用地规划和施工都有许可，又是在集体建设用地上开发的，从项目手续角度上看，就不能都说是违法违规建设。”

　　“建在集体建设用地上，正规的规划和施工手续都办了，我个人不倾向于把它叫做小产权房。因为它是有产权的。集体经济组织出面投资建设的房子，除了不能卖以外，是有产权的，它属于集体所有”。楼建波说，对小产权房要区别对待、分类处理。

　　据了解，北京延庆张山镇被处罚的小产权项目，属于报批手续不全的问题。张山镇上郝庄村委会和北京广泽投资咨询有限公司在未取得任何批准的情况下，违法占地动工建设。截至2011年7月，共违法占地113.63亩，主要为集体建设用地、林地，建设楼房51栋。

　　首都经济贸易大学法学院院长符启林认为，“治理小产权房最主要的难点，是小产权房的利益主体，已经多元化，很难厘定清楚。”

　　“小产权房开发商赚了钱就跑了，公司注销了就找不到了。小产权房的购房群体，包含各个层面，甚至还有外国人，韩国人、美国人也买。我碰到一个大连人，他在一个果园盖小产权房，一亩地盖一个别墅，很多韩国人买。”不过，符启林认为，如果由国务院多个部委联合查处违法违规占地开发小产权房，可能会有一些作用，因为它涉及多个部门。

　　符启林说，小产权房问题积累了十几年，到清理的阶段了，“否则将越来越复杂，往后拖越被动。”