降价仍是主旋律沪楼市成交不容乐观

　　徐健

　　上海豪宅的降价潮仍在持续。最近的焦点已经转向新晋豪宅集中地——新江湾城。

　　上周末，位于杨浦新江湾城的华润新江湾九里突然传出开盘降价的消息——该楼盘4月21日开盘时的均价，已由之前的报价4.3万元/平方米，直降到3.4万元/平方米，降幅达20%，引发业内不小震动。

　　由于该批房源降价幅度颇为诱人，开盘至今已登记成交36套，成交均价36454元/平方米。机构数据显示，去年整年，华润新江湾九里成交房源的均价仍为4.3万元/平方米。

　　市场分析人士指出，华润新江湾九里的降价之举，或将为五一假日楼市房展会期间的参展楼盘带来一定启发。

　　五一春季房展会曾被视为楼市风向标，但包括万科、招商、金地等大型开发商的多次缺席，已多少代表了业界对于房展会实际效果的态度。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟指出，目前不少政策均出现了“微调”趋势，开发企业应该会及时抓住这个时间窗口，利用房展会时机，及时推盘跑量回笼资金，缓解企业资金面的压力。

　　他表示，考虑到近期上海楼市降价成风的背景，预计参展楼盘和开发商也会以成交量为重。“尽管3月以来全国范围内出现成交量逐步回暖的迹象，但是开发企业资金相对紧张的局面不可能因为短短几周成交量的回暖而改变。”

　　21世纪不动产上海区域市场研究部亦预计，此次五一房展会期间，参展项目将会遵循低价盘为主的原则。“这也是与楼市调控未松动下，刚需为主的需求结构相契合的。”

　　不过，尽管开发商降价诚意渐显，近期各大降价楼盘亦斩获颇丰，但不少业内人士认为，考虑到限购等多方历史调控因素的叠加影响，降价恐怕不足以撬动跌至谷底的楼市，维持市场热度的延续性。

　　机构提供的数据显示，2012年3月成交量回暖之后，4月以来多板块均呈现下滑迹象，而全市商品住宅市场库存仍然维持在960万平方米的高位水平，即至少需要15个月以上的去化周期，后市仍存在一定的市场不确定性因素。

　　具体来看，2012年4月上海市第一周、第二周、第三周的商品住宅成交量分别为10万、15万和15万平方米，明显低于3月份的平均周交易量，尤其是相对于3月下半月约20万平方米/周的成交量出现了明显的下滑。

　　一些机构认为，此次五一房展会恐怕难以进一步拉升市场成交量，打破当前市场成交量出现下滑而导致的后市隐忧。

　　21世纪不动产上海区域市场研究部指出，五一房展会期间的成交情况，主要取决于观展人次和购房意向。但考虑到今年3月上海之春房展会期间，约有11万人次观展，预登记套数却只有500套，比例仅在0.45%，可见展会效果有限，买家观望情绪尤浓。因此，他们预计在近期政策面和买房心态无明显变化下，五一房展会期间成交也不容乐观。“从最近的门店抽样调查来看，4月中上旬二手房成交套数比上月同期有一至两成的降幅，而同期新房成交情况也是如此；如开发商推盘量及价格策略无明显调整，预计5月成交量应比4月还会略有降低。”