力保商品房价 海南小产权房面临清算

　　龙飞 韦承武

　　无论从房产市场客源，还是从节约用地的角度看，海南当地政府对小产权房的态度非常明确，那就是坚决取缔。然而从2009年成为国际旅游岛开始，海南的小产权房如燎原星火般频频叫卖，据不完全统计，短短几年间就已经出现几百万平方米的小产权房。据《中国经营报》记者了解，其屡禁不止与海南土地市场的混乱关系密切。

　　法不责众 无惧罚款

　　三亚小产权房之所以高歌猛进，主要就是小产权房巨大利润及“政府拆不了的侥幸心理”。

　　“听说三亚最近又要拆一批小产权房，你帮我打听下。”江西人陈红军颇为烦恼，两年前他在三亚买下的两套房子也许很快就变成一片废墟。这种烦恼其实早在去年年中就困扰着他。2011年7月三亚土地部门拆除了该市凤凰镇十几万平方米的小产权房，“其中不少就是江西安源人买下的。”陈红军表示，他们大部分人都在2010年买下这些小产权房，“海景房、单价不过4000元。”相对于当时三亚动辄2～3万的商品房而言，其诱惑难挡。

　　陈红军也清楚这些都是小产权房，买房的时候开发商曾给他出示过一份海南违章建筑管理的文件。其中列明小产权房的处理主要有罚款、没收、拆除等方式。当时市场传言“这些开发商在三亚政经界关系很广，有能力将小产权房转正”。

　　“只要不拆除，这些房子即使没有房产证，即使要罚款处理都没关系。”陈红军当时就算过一笔账。三亚旺季，一房一厅配套齐全的海景房，租金可以高达3500～4000元/月，保守估计两套房子年租金回报就在6万元左右。他的两套30平方米的小产权房，总价也不过24万，“5年左右就可以收回成本。”他表示。

　　“法不责众，不会拆的”，这成为小产权购买者的普遍心态。记者在海南国土部门了解到，在2010年以前，海南采取拆除办法处理的小产权房确实不多。海南省国土环境资源厅公布的资料显示，2009年到2010年1月，海南全省拆除的小产权房仅为2万平方米。而官方统计的数据显示，仅仅海口市，2010年统计的小产权房就在11.5万平方米。三亚的情况就更糟糕，据海南房地产行业协会的统计，2009年年底三亚小产权房总面积在200万平方米左右。三亚市政府副秘书长陈国诚认为，三亚小产权房之所以高歌猛进，主要就是小产权房巨大利润及“政府拆不了的侥幸心理”。

　　以旅游地产之名

　　这些开发者大多来自岛外，而且鱼龙混杂，既有炒房发家的个人投资者，也有人脉深厚的所谓国企。

　　“2010年年初是小产权房最红火的时候。”海南房地产业的资深从业者、海凯地产董事长刘淇告诉记者，当时市场盛传海南将给小产权房转正，“政府在当年年初出台了一系列政策，包括允许农村集体土地开发特色旅游。”

　　当年1月公布的《中共海南省委关于加快海南西部地区开发建设的若干意见》（以下简称《意见》）第二十三条就提出，将以文明生态村为基础建设一批特色旅游村……要从村庄环境整治和旅游化改造入手，使特色旅游村集生态文明和旅游功能于一体。

　　如果说这一条例还只是让开发商浮想联翩，那《意见》的第二十五条就是直接让“小产权房”喜上眉梢。该条文表示：开展农村集体建设用地流转试点工作，允许农村集体经济组织和村民利用建设用地自主开发建设。探索建立城乡统一的建设用地市场。

　　于是市场开始了一波“试点”，“主要模式也很简单，村集体出地，开发者或者协议租赁，或者直接购买；再由他们负责建设、销售。”刘淇表示，这些开发者大多来自岛外，而且鱼龙混杂，既有炒房发家的个人投资者，也有人脉深厚的所谓国企；既有借着国际旅游岛大赚一笔的新人，也有上世纪90年代就来海南炒地皮的“旧业主”。

　　拿到地皮的开发者大多以旅游地产的名义开发项目，“关系网足够广的人，向市一级的国土规划部门报建；关系网一般者就向镇一级政府登记备案；没有足够关系的人干脆任何手续都不办。”对于当年的乱象，刘淇如是总结。第一种类型的开发者部分“漂白”集体土地的身份，开发的产品或者成为酒店公寓或者成为产权酒店。而后两种类型的开发者就大多沦为“小产权房”出售。

　　当时的海南小产权房颇有燎原之势，2009年年底三亚小产权房大约只有200万平方米，但到了2010年7月，三亚官方统计的违建面积就突破300万平方米，其中绝大部分是小产权房。

　　拆除无阻 “铁锤”出击

　　目标客户一致，小产权房对于海南商品房市场造成了一定冲击。

　　“海南对于小产权房的态度是明确的。”三亚国土部门一位官员表示，对此说法刘淇也颇为认同，“海南户籍人口的住房拥有率应该是全国最高的。”他表示，除了本地人的职工房以及农民房之外，上世纪90年代的房地产泡沫也让海南商品房众多。“2006年，海口政府清理的一批烂尾楼，楼价每平方米只有一千多。”刘淇表示，因此海南本地人对于小产权房的需求不大。据其表示，海南小产权房与商品房的客户类型非常相像，都是面对岛外居民，而且开发者也大都是岛外开发商，他们销售时也通常以省外客户为目标。比如陈红军房子的买家大都是江西人，主要是因为开发商是江西人，习惯回乡推销。

　　目标客户一致，小产权房对于海南商品房市场造成了一定冲击。政府有动力打击这一市场，而政府拆除岛外业主小产权房的阻力相对较小，也强化了政府拆除处理的强硬态度。

　　2010年3月，海南省建设厅公开表示，海南省政府相关部门从未考虑过给予小产权房合法身份。海南省国土环境资源厅厅长严之尧也公开表示，私卖私买的宅基地绝不发证，不会将违法用地合法化。

　　“2010年下半年开始大力打击小产权房。”上述三亚国土部门官员表示，2010年7月起，三亚市综合行政执法局联合各镇政府，开展了打击违法建筑的“铁锤行动”，对于认定的违建楼宇直接用拆除的方法处理。“能拆除的不没收，能没收的不罚款。”上述官员表示。该省国土环境资源厅副厅长吴开成公开表示：“占地面积超过法定的数量，包括非法买卖超过一定的数额,法定数额，构成犯罪的，要移交司法机关追究刑事责任。”

　　海南希望用这种强硬手段抑制小产权房的快速增长。据三亚市官方统计，直至2011年9月，“铁锤行动”拆除的违建楼房1578栋，总面积超过162万平方米。同一时间，海口也是态度强硬，2011年，海口市发现并有效制止土地违法行为1190起，立案查处违法违规用地案件27宗，涉及土地面积21.88公顷，同比下降68%，拆除构建物面积63527平方米，收回土地20.93公顷，当中不少就是小产权房。2011年8月，三亚判处了一位开发小产权房的外地开发商有期徒刑两年。

　　集体土地的炒地皮空间

　　从2001年海南就开始了农场集体土地的确权工作。

　　“现在谁还敢开发小产权房？”一位在三亚凤凰镇握有一块50亩土地的开发商刘德阳表示。记者了解到，这位开发商的土地是从一个北京公司购入的，而这一公司又是早年从海南某农场取得的。这块土地的性质还是农业用地，原本开发商是打算建设一个大面积的养老小区，现在“只能先放一放”。

　　“一点都不用担心。”刘德阳表示，首先地价继续在上涨，海南农垦有意要回收土地。另一方面如果政府要回收土地，“那我就是这块集体土地的业主，他们必须给我拆迁补偿。”这位开发商打起了“炒地皮”的主意。

　　记者了解到，从2001年海南就开始了农场集体土地的确权工作，到2011年6月，海南为95.1%的农场村庄确权，成为国内第一个基本完成农场集体土地确权的省份。但还是有知情人士向记者表示，海南的集体土地产权还是非常不清晰，有些已经确权的土地，在产权证明下发前就已经转卖，究竟有多少像刘德阳一样的岛外业主购入或长期租赁集体土地，现在还难以统计。因此海南考虑在海口试点建设集体土地市场交易平台，从根源上解决小产权房问题。