海南奥特莱斯选址小镇 专家质疑客流量和购买力

　　本报记者 刘力图 广州报道

　　“万宁？在那个高速公路旁的小城建奥特莱斯？”当经历过两轮海南投资热的商人谭先生得知，海南奥特莱斯旗舰中心选址于万宁市礼纪镇莲花村时，感到很惊讶。更让他吃惊的是，上述项目占地1500亩，体量为国内奥特莱斯之最。

　　目前，这个“巨无霸”奥特莱斯项目正在夜以继日地赶工，以期今年年底对外营业。业内人士告诉《华夏时报》记者，海南两年内将有几十万平方米的奥特莱斯开业，包括免税店、各大百货、购物中心在内的各种商业体的面积预计将达500万平方米。

　　“一线城市都无法消耗如此庞大的体量，经济发展不如一线城市的海南商业项目如此密集，一旦泡沫破裂，谁为他们买单呢？”商业地产专家叶志明质疑。

　　庞大的体量

　　万宁市招商局对外解释，海南奥特莱斯旗舰中心的投资方为首创，该项目已于2011年3月动工建设，项目建筑面积达70万平方米，其核心区域将引进超过100家的国际一线知名品牌、欧美等地较为成熟但在国内知名度不高的品牌，以及国内知名品牌，品牌店将有300至500家。目前，招商中心已投入使用。

　　海南高速公路旁的一个小镇，为何建设体量如此庞大的奥特莱斯项目？

　　“往来三亚市和海口市之间需要途经礼纪镇，此地被认为是海南旅游业中最具规模的游客流动节点。”海南省旅游局一名不愿透露姓名的官员在接受记者采访时表示。

　　官方资料显示，万宁奥特莱斯项目计划建设总周期为5年，建成后预计每年将保持600万人次以上的游客访客接待能力。

　　该奥特莱斯项目虽身处小镇，但其胃口却不小。项目预计经过培育期后每年可实现营业收入约60亿元。据公开资料显示，目前北京、上海等地的奥特莱斯即使运作正常，每年的营业额也仅为20亿元左右。

　　实际上，海南有奥特莱斯“野心”的小镇并不只有万宁礼纪镇。海南巨商王大富在其所创办的集团旗下项目鸿洲国际旅游小镇中，与深圳市大梅沙奥特莱斯购物村合作，建立了海口首个奥特莱斯项目，面积约4.5万平方米。

　　此外，上述海南官员向记者表示，位于该省的陵水将建设总建筑面积60万平方米的购物中心，其中包括近10万平方米的奥特莱斯项目，但该消息尚未对外公布。

　　“这是政策红利驱动的又一扎堆现象，各种隐忧也随之而来，能否消化也成问题。”谭先生称，奥特莱斯等商业项目的建设为“海南的新一轮狂热”，而他更担心的是，“扎堆建设将引发过量的泡沫，大家都将深陷其中。”

　　客流量与购买力之争

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉本报记者，庞大的奥特莱斯项目能否顺利消化首先取决于当地人均购买力及消费水平，因此海南万宁及周边区域人均购买力及消费水平至关重要。

　　显然，在这一点上，万宁与一线城市相比，劣势明显。

　　韩长吉还表示，海南奥特莱斯能否成功还取决于游客的数量。“2011年，海南万宁游客接待人数为近300万人次，仅次于三亚1000万人次、海口800万人次。”他说。

　　但运楚商业咨询机构合伙人肖女士并不看好万宁奥特莱斯的未来。她表示：“客流量怎么能保证奥特莱斯的盈利？北上广深等一线城市的客流量不大吗？但运营好一个奥特莱斯仍然很难。”

　　海外奥特莱斯运营经验证明，合适体量能够帮助奥特莱斯解决保持长久盈利的情况，即使每年海南到访的游客人数都能达到预期，但并不表示这些数字都会转化为购物量，目前这些游客的消费习惯并没有经过专业的统计和预测，缺乏细分目标人群。”肖女士对海南“粗糙地”对待奥特莱斯的目标客户和市场实际消化量感到担忧。

　　“即使海南能吸引足够多的旅客来消费，但奥特莱斯等商业项目的运营并不能只依靠单一渠道所带来的效应，其运营与一般的旅游商业项目存在很多差异。”肖女士补充道。

　　曾在海南三亚某知名商业项目从事招商工作的曲云明指出，尽管海南的旅游业能带来可观的人流量，但世界知名品牌商对这里并不感兴趣，因此在早前的招商中遇到不少困难。

　　海口万国商城负责人曾对媒体表示，目前海口商业建设只是在硬件上有了一定的提升，软件建设较内地先进城市还有很大差距，“譬如对大品牌的吸引力，虽比几年前略增，但离平等谈判还差得较远。”

　　此外，韩长吉分析，规模庞大的奥特莱斯项目消化，还要看重该项目的物流及电子商务供应体系的完善程度，购物经济性及便捷性有助于通过物流进一步发展得以消化。

　　“自身运营管理情况、资金融资渠道及回款额度，也是决定奥特莱斯项目能否持续发展的关键因素。”韩长吉说。