改变商业地产持有计划 卓越置业卖写字楼加速资金回流

　　每经记者 胡廷鸿 发自深圳

　　 自2010年11月启动全球招租以来，位于深圳福田CBD中心区南部的卓越世纪中心1号楼一直只租不售，但今年3月，卓越世纪中心卖楼的消息在业界传开。

　　 一个月前，卓越世纪中心1号楼开始对外销售，以超过7万元/平方米的售价，刷新了深圳近年来商业写字楼成交的最高单价纪录。卓越集团借此获得销售回款超过5亿元。在此之后，卓越集团因“缺钱”而不得已卖楼的传言开始在业界蔓延开来，不少深圳业内人士纷纷猜测卓越可能遭遇资金链紧张问题。但卓越集团对此表示，资金链紧张的说法是无中生有，真正的原因是公司调整商业项目租售比例，维系大客户关系。

　　 但近日，《每日经济新闻》记者调查发现，卓越集团今年少有项目面市，在售项目销售回款乏力，再加上明年上半年有12亿信托债务集中到期，公司资金面临压力。

　　世纪中心卖楼单价7万元

　　 今年3月，市场上不断传来卓越世纪中心1号楼进行销售的消息，而自2010年11月该中心启动全球招租以来，一直只租不售。

　　 公开资料显示，卓越世纪中心位于福田CBD南区东南，西邻深圳会展中心，由卓越集团与皇岗村政府联合开发，总建筑面积达到43万平方米，是目前福田CBD集写字楼、商业、酒店等于一体的综合体项目，共有4座塔楼，双方各自拥有两栋塔楼物业产权。世纪中心1号楼产权为卓越集团所有，为66层超甲级写字楼，总高度280米，是目前深圳中心区第一高楼。

　　 由于地处黄金地段，升值潜力较高。自今年3月中旬，开始由租转售以来，卓越世纪中心1号楼售价飙升到7万元/平方米，一举刷新了近年来深圳福田中心区写字楼成交单价纪录。而目前，深圳福田CBD的写字楼平均售价也仅在5万元~6万元/平方米之间。

　　 据记者从卓越集团了解到，卓越世纪中心1号楼实行整层销售，目前已销售2万多平方米，销售均价为58000~78000元/平方米。对于卖楼的原因，卓越集团相关人士表示，卓越世纪中心1号楼只是部分销售，不会全部出售。以租为主，出售少量物业吸引实力较强的客户，为进行“散售商业物业+持有经营”的超甲级写字楼经营模式的探索创新。

　　 尽管如此，卓越集团卖写字楼的消息震动了业界。在外界看来，卓越集团在福田CBD拥有卓越时代广场一期、二期，卓越大厦、卓越世纪中心等高端写字楼商业项目，其租金收益早已翻番，一次性销售无疑是“竭泽而渔”。

　　 业界所普遍认为，随着福田CBD可供开发的写字楼土地日渐稀少，潜在供应较弱，持有经营租金上涨潜力巨大。而另一方面卖楼本身也引起业内对卓越集团资金链紧张的担忧，对商业地产来说，卖楼毕竟是“一锤子”的买卖，不能形成稳定的现金流。

　　 对此，综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，目前商业地产由售转租是行业趋势，如果现在进行销售，可能是开发商面临资金链问题。

　　 “可能是开发商预测到今年商业写字楼的价格到了一个阶段性顶点，这时候不出货，明年可能没有出货的时机。”众夏地产总经理助理林晓华表示。其还认为，今年住宅市场疲软，卓越集团一些项目还没有上市，要维持公司一定的销售收入，就只有变卖商业项目。但针对卓越集团资金紧张的说法，林晓华表示，卓越手中还有一定存货，前期资金压力不大。

　　卓越资金链或承压

　　 实际上，自从2011年底以来，深圳写字楼市场需求放缓，租金水平增幅回落，写字楼成交价格受到压制，开发商单靠租金获得的现金开始减少。

　　 在此之下，作为在深圳CBD拥有最多写字楼项目的卓越集团资金链是否已出现紧张局面？

　　 众所周知，商业地产由于开发周期长，资金需求大，与住宅项目相比，对开发商运营管理模式要求更高。

　　 一般说来，国内商业地产普遍采用两种模式，一是住宅、商业并存模式，二是“以售养租”模式，即为“部分出售+持有”经营模式，将商业地产的部分产权卖给消费者，然后运作地产商自己持有的部分产权。

　　 据卓越集团人士介绍，近五年卓越在商业地产的销售收入已经达到了总销售收入的40%~50%。在一线城市中已开发和参与开发的商业地产建筑面积已经超过100万平方米，其商业项目持有经营面积的比例大约在15%左右，其余多以销售为主，但也会根据不同地段的商业项目适当增加到20%。

　　 卓越集团方面回应称，目前卓越集团稳健运营，资金链安全，今年第一季度项目已认购逾18亿元。

　　 2008、2009年，卓越集团两度赴港上市均“铩羽而归”，公司的解释是，由于投资者对股价估值不高，股票发行认购不理想，卓越决定放弃上市。

　　 在上市融资梦被割断之后，卓越集团在房地产信托等领域开始募集项目资金。

　　 自2010以来，卓越集团通过华宝信托、江苏信托、外贸信托、中诚信托等发起多只房地产信托。为开发位于长沙和东莞的蔚蓝系列项目，卓越集团于今年初又新发了约3个亿的信托融资。

　　 但上述信托融资均属于中短期信托债务。据财汇金融分析平台统计，卓越信托债务即将于2013年上半年集中到期，总规模约为12亿元左右。

　　 卓越集团进行房地产开发开始一直采取住宅、商业并存的模式。除了在深圳拥有较多商业写字楼项目以外，目前在售的住宅项目包括位于大亚湾西区的东部蔚蓝海岸、长沙蔚蓝海岸、东莞蔚蓝城邦等项目，其可售住宅项目并不多。

　　 林晓华认为，没有太多的可售住宅项目，开发商现金流需要销售回款来维持经营，“手上有什么货就卖什么货”。

　　 去年，受房地产调控影响，大亚湾楼市异常冷清。卓越在大亚湾东部蔚蓝海岸项目销售上也一直不理想。

　　 为回笼资金，卓越今年加大了降价销售力度。3月，位于东莞的卓越蔚蓝城邦就推出一批优惠特价房，销售均价4500元/平方米，只需首付5万元，而该项目此前的均价为5500元/平方米。

　　 据高力国际此前发布的统计数据显示，深圳甲级写字楼存量今年将达到287.8万平方米，未来超高层写字楼将进入集中爆发阶段，开发商面临的写字楼销售和租赁压力日渐加大。

　　 对此，宋丁分析认为，卓越单靠商业项目租金来回收资金，现金流状况会很弱，当其他项目需要大量资金时，公司销售回款则成主要支持。

　　 根据计划，未来五年，卓越在全国的商务物业的开发量近300万平方米，目前正在建设的有深圳上梅林综合体项目、后海写字楼项目以及我们与金地、大百汇合作开发的深圳岗厦项目、上海卓越·世纪中心、青岛卓越·世纪中心、青岛胶南金融广场等。