广深楼市五一成交回暖 部分楼盘借机提价

　　龙飞

　　降价的房子有人买，涨价的房子也有人买。“五一”广州的楼市涨跌互见，却都让开发商喜出望外。虽然同期的深圳新房市场旺丁不旺财，但二手楼市却接连走高。向来是每年风向标的“五一”行情，广深楼市都有着不俗表现，这些现象是否已经说明两地楼市开始进入平稳甚至反弹的阶段？相同情况会否再度在其他一线城市重现？

　　惧调控放宽 刚需忙出手

　　“楼价还会跌吗？”正忙着在广州碧桂园凤凰城(微博)交定金的黄天健反问《中国经营报(微博)》记者。黄天健是典型的刚需客，毕业5年，急着买房结婚。“这个楼盘去年下半年价格在7500元/平方米；现在相似朝向、楼层的单位，楼价起码要8000元/平方米。”他说，空等了半年，楼价反而有所上涨，这让他颇感失望。

　　“听说政府还要放宽公积金政策，那楼市想跌都难。”黄天健说。进入4月下旬，市场开始流传中央为了提升经济，将放宽公积金政策支持改善型购房者的购房需求。对此，住建部政策研究中心副主任王珏林早前曾回应道：“尚未听说酝酿新政策出台，”并强调“抑制投资，支持合理购房需求”的政策一直未变。

　　但记者翻查研究报告发现，从3月至今，陆续有9个城市出台了放宽公积金贷款额度和申请标准的政策。例如4月中旬调整公积金政策的武汉就规定，购买首套不超过90平方米住房的公积金贷款人，最高可以申请八成贷款，比以往提高了10个百分点；且个人公积金贷款上限上调至60万元。而在政策调整前，需夫妻双方共同才能申请60万元贷款。

　　据克尔瑞(中国)研究中心的数据显示，至今共有12个城市放宽了公积金政策。

　　据广州一手楼市“五一”黄金周网签数据显示，假期3天成交套数分别为238套、152套、115套，日均成交168套。相关资料显示，2011年的“五一”小黄金周日均成交为152套，同比增长一成。从数据上看，广州“五一”销量增长并不算高，但有业内人士告诉记者，今年不少开发商都在抢闸出手，4月底反而是集中开盘的日子。数据也显示，4月27日和4月28日，网签数据分别为266套、252套。较此前有大幅增长。

　　降价卖得快 涨价也卖得挺好

　　“市场恢复得比我们预想中的好。”一上市房企的销售经理向记者表示，广州楼市表现抢眼，首先是降价卖楼的项目。以4月29日开盘的海珠区罗马家园为例，该楼盘开始的吹风价为每平方米2.3万～2.5万元，但实际开盘当天毛坯房售价仅1.6万元/平方米，装修房均价也仅为每平方米1.7万～1.9万元。据开发商表示，当天4小时内就卖出4亿元，半天售出新推单位的1/3。

　　该项目受追捧与开发商的折价促销关系密切。3月中旬，记者在该楼盘踩盘时还发现，彼时主推的大户型单位，均价还在2.2万元/平方米。虽然这与单元楼层朝向有关，但与新单元1.8万元/平方米的均价相比，还是出现近一成八的折让。而5月初，该楼盘二手放盘价也集中在每平方米1.5万～1.7万元左右，可见新推单元价格已接近二手价格。

　　有人连夜赶科场，有人辞官归故里。与此前的一片打折潮不一样，此次“五一”旺季，出现了个别楼盘逆市涨价的局面，而且也录得不错的成交量。与罗马家园同一天开盘的，位于海珠琶洲附近的保利天悦也推出210套公寓，推盘均价为2.3万元/平方米。该楼盘3月底也曾推出一栋公寓，当时的均价为2.1万元/平方米。涨价开盘当天，据开发商表示已卖出超过一半的单元。

　　“我们也只是随行就市。”该项目的负责人表示，楼市的恢复速度超过了他们的预计，据透露开发制定的销售目标是17亿元，据开发商表示开盘短短一个月累计销售已经超过18亿元。

　　广州楼市复苏并非无迹可寻，进入4月广州楼市成交数据有所放缓，4月广州全市网签成交共5951套，环比3月下跌了18%，楼价反而比3月上涨了4%。实际上，从清明楼市成交进入谷底后，广州楼市开始连续走高，今年15～18周，广州网签数据分别为1099套、1231套、1410套和1618套。“五一”假期前两天，共成交390套房子，日均195套，是近3年来“五一”日均网签成交的新高。

　　与广州的一手新房连续走高不同，深圳的一手楼市表现平平，但深圳二手房市场却是成交量接连上涨。4月最后一周，该市二手住宅成交面积环比上涨21.29%。这已是深圳连续4周的成交量上涨。今年1月深圳二手房仅成交1402套，3月成交就回升至4366套，而业内人士预计，4月深圳二手房成交将接近5000套。

　　成交量的连续上涨，让原本有所松动的二手房挂牌价开始回稳。记者4月28日在深圳福田某小区了解到，今年2月该小区曾出现1.9万元/平方米的挂牌价，如今已经普遍回涨至2.1万元/平方米。

　　库存成病 刚需为药

　　“我们一直都将刚需放在首要位置。”佳兆业集团总裁金志表示，该开发商正进行一项名为“激情五月，佳兆业百亿刚需购房月”的计划，该集团将推出有史以来最大规模的刚需产品。金志透露，将目光瞄准首次置业者的远不止佳兆业一家，抢占刚需已经成为今年各大房企的主战场。

　　记者在“五一”广深各楼盘的销售现场统计发现，75%开发商推出的产品主力，都集中在80~106平方米左右的两房、三房单位。只有部分具有景观资源的项目“敢”推出超过140平方米的大户型。

　　虽然大部分开发商都将目标瞄准刚需市场，但一上市公司销售总监表示：“以市场现在的恢复速度看，大规模降价促销的需求并不大。”其理由是其所在公司的去库存速度超出预期。上海易居房地产研究院的报告显示，截至2012年3月底，10个典型城市新建商品住宅库存总量为5530万平方米，与去年同期相比增长31.86%，与上月相比下降0.88%。库存总量同比涨幅持续收窄，环比持续3个月，预计库存已于去年12月触顶。接下去，随着二季度推盘量增加，库存量变化可能还会有反复，但总体上库存量将趋于减少。

　　但对于库存的计算，渣打银行(微博)大中华区研究主管王志浩却有不同看法，他们近期调研了中国10个二线城市的库存状况，用近3个月房屋的平均销售数据预测未来需求，如此推算，到2012年底这些二线城市房屋库存将达到34个月销量水平，这将直接给开发商带来降价压力。但如果销量恢复，例如持续维持3月的高销售水平，年底库存可能只升至20～25个月的合理水平。

　　可见，销售与库存是今年开发商最核心的话题。