上海楼市进入阴跌季 高端住宅谋二次降价

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　“上海市场目前处于连续阴跌。”中房信分析师薛建雄昨日向《每日经济新闻》记者表示。他得出上述结论的依据之一，是此前成交均价为16000多/平方米的路劲翡丽湾，在去年12月将价格下调至14000元/平方米，4月份其又进一步下调了售价：成交均价仅为12525元/平方米。

　　除路劲翡丽湾外，上海的其他房地产项目也有因成交量较少而继续降价的，比如香馥湾在上海的项目销售均价曾由23000元/平方米下调至20000元/平方米左右，而4月份的成交价又下调至17000元/平方米。

　　上海同策咨询机构研究总监张宏伟说，出现价格连续下调的楼盘多数是那些号称降价，但实际降幅并不多的楼盘。

　　进一步大幅降价预期未出现

　　此前，本报记者曾对沪、深两市53家已公开一季报的上市公司的资金链进行分析，发现除了“招保万金”等大型地产公司外，中小地产商前3月的资金情况要比2011年底更加糟糕。来自市场的分析认为，由于现金回流有限，开发商将在未来加大降价的幅度。

　　从记者调查的情况看，上海开发商的资金情况并未紧张到非降价不可。上海一家地产公司此前以7.2折促销旗下楼盘，但卖出40余套后别墅后，成交量又下滑至每月一套。业内由此传言上述公司资金紧张，并以该公司此前和上海一家上市公司签订的一笔4亿元的委托贷款协议为依据，认为上述贷款的利率达到15%，足以说明该公司的资金压力。

　　同策咨询机构提供的一组成交数据显示，该楼盘以7.2折销售后，成交价格依然比周边楼盘高，项目仍然有进一步降价的空间。

　　按理上述公司应该选择进一步大幅降价销售的策略，而资料也显示，这家公司即使降价40%，下调至2万元/平方米，仍然可以获得50%的高毛利。但该公司营销负责人接受本报记者采访时却表示，公司不会给出更大的价格折扣。

　　和上述项目的情况相同，截至一季度，货币资金不足1.4亿元，却有超过16亿元到期债务需要偿付的华丽家族，旗下的汇景天地项目销售也不佳。中房信的成交数据显示，截至4月，该项目仅出售4套。但该楼盘销售人员昨日却告诉 《每日经济新闻》记者，目前对外售价仍然维持在7万元/平方米左右，并没有大的优惠。此前，外界传言该项目3万元/平方米的成交价格，是给关系户的特惠价格。

　　高端住宅酝酿二次降价

　　然而不继续降价，开发商又将遭遇巨大的销售阻力。搜房网昨日公布的数据显示，4月上海市成交量的环比与同比跌幅位列四个一线城市之首，环比与同比跌幅分别为26.2%和14.7%。

　　薛建雄说，前期很多大幅降价的楼盘目前又重新出现了成交量低迷的现象，除了上述路劲翡丽湾、香馥湾等项目外，很多高端住宅在大幅降价后再次卖不动，正在寻找机会，准备第二次降价。

　　他认为，这与市场购买力较弱有关。他说，由于整体经济大环境尚不明朗，目前整个市场的消费欲望和消费能力都要比去年差一些。客观上，开发商有再次降价必要。

　　张宏伟则认为，主要还是开发商的降价没有到位，很多楼盘的降价更多是噱头，而不是实质性的降价，所以导致降价之后，成交仍然低迷。

　　上海一房地产分析师认为，上海房价的下降趋势将会继续。上海市房管局局长刘海生表示，房地产调控政策不会松动，目前上海房地产市场中的投资、投机的行为得到基本遏制。