房地产信托成立规模跌至冰点信托产品收益率跳水

　　陈晶泽

　　“隐身”于36只正在推介的信托产品中，3只房地产信托显得那样不起眼。这样的情形，在过去2年里是很难想象的。

　　4月起成立规模锐减

　　据不完全统计，目前，共有西部信托、外贸信托、东莞信托三家信托公司正在推介其房地产信托产品，预计发行规模分别为1亿元、4.5亿元和1.05亿元。预期收益率分别为10.5%、11%和9%。另外，5月以来成立的房地产信托仅有1只。

　　相比较过去的2年，如今房地产信托发行情况用降至冰点来形容一点不为过，不过，这样的情况也并不是突然出现。在刚刚过去的4月份，房地产信托发行规模和数量迅速下降已经有所体现。

　　统计数据显示，整个4月份，在35家信托公司成立的132只固定收益信托产品中，房地产信托只有9只。而在3月份，成立的房地产信托总数却接近40只。

　　4月份房地产信托成立数量的锐减虽然市场有所预期，但却远远超出意料。

　　上海一家小型信托公司销售中心总经理对《第一财经日报》记者表示，2010年以来银监会就对信托公司在房地产领域的项目开发逐步进行限制，并且调控力度非常大。在总的政策层面，信托公司开发房地产信托时，要求开发商“四证齐全”，并且项目逐一报备。同时，在全行业，要求信托公司进行总量控制。

　　“虽然去年陆陆续续传出暂停几家比较激进的信托公司的房地产业务，但类似四证齐全这样的要求，没有再出现。”然而，这样的要求已令上述销售中心总经理所在的信托公司对于房地产行业的业务拓展异常谨慎。

　　他告诉本报记者，根据国家总的调控，首先银行停止放贷、股票二级市场暂停融资，那么，信托就成为重要渠道。但后来银监会又要求“四证齐全”，并且总量控制，加上后来的限购政策。这一系列措施之后，开发商原先的生存模式就发生了彻底改变。

　　这位负责销售的总经理表示，房地产行业本来就是依靠财务杠杆进行生存，持续不断的现金流是企业得以生存发展的血液。但现在，信贷停止，开发商获得新资金的通道没有了；限购又使开发商库存积压，资金回笼出现问题。这种情况下，整个房地产行业就出现了问题。

　　未来房地产行业会怎么样？“不知道！”正是基于这样的不确定性，这位信托公司销售中心总经理表示，他所在的公司从去年开始就对房地产项目非常谨慎。他同时表示，整个信托行业对待房地产信托都保持非常谨慎的态度。

　　“在老的项目兑付之后，新的项目成立非常少。”他说。

　　信托产品量价齐跌

　　房地产信托成立数量和规模下降之后，市场上信托产品供应量和整体收益水平同时“跳水”。

　　好买基金数据显示，2011年4月份，当时成立的信托数量共有367只，总规模达到493.22亿元。但一年之后，今年4月，只有132只产品成立，总规模更是降至157亿元。

　　在收益率方面，与今年3月份相比，4月份环比出现下滑。好买基金数据显示，从各存续期产品近一年的平均收益率来看，一年期（及以下）产品的预期年化收益率为8.33%，较3月份的下降0.06个百分点；一年（不含）~两年期产品平均收益率为9.24%，较3月的下降0.2个百分点；两年（不含）~三年期产品平均收益率为9.03%，较3月的高点下降0.4个百分点。

　　在去年最高位时，2年期信托产品平均收益率一度接近10%。

　　一位信托公司高管表示，2010年和2011年，房地产信托总的规模大概占到当年成立的信托产品一半。同时，由于开发商愿意承担较高的融资成本，整个信托产品回报率也水涨船高。

　　但现在，房地产信托的数量和规模下降，信托的整体收益水平下降也在意料之中。

　　这样的情况是否会对重新发放信托牌照后的行业形成冲击？上述信托公司销售中心总经理认为不会。他表示，整个中国富裕阶层对高端理财产品的需求已经开始释放，这从信托行业最近三年规模先后突破3万亿元、4万亿元和5万亿元可以看出。虽然房地产在这当中起到非常大的作用，但房地产之外的空间仍然很大。“就当回到房地产信托火爆之前，信托业务不也照做吗？”在他轻松的话语背后，是这家公司在房地产信托之外的业务拓展迅速，“现在我们公司非房地产业务规模已经超过房地产。”