压不住的刚需，房地产市场解冻

　　文/王韶辉

　　 4月份的北京春季房展会像往年一样热闹开幕，但是，进到会场内发现参展项目与往年已大不相同，一半以上是海外的地产项目，国内则集中于以海南、北戴河周边为代表的旅游休闲地产，北京市内的楼盘凤毛麟角，芳踪难觅。

　　 根据北京住建委数据，今年清明假期全市住宅网签总量为550套，其中新房成交462套，二手房成交88套。与去年清明假期481套的网签量相比，上涨了14.3%。

　　 安家世行董事总经理杨大勇分析说：“今年一季度北京的成交量有90%是首次置业者，另外10%的二次置业者也主要为改善性的刚性需求。对于刚性需求的购房者，他们选房的方式就是在自己熟悉或感兴趣的区域走走看看、实地探访，房展会已不是他们获得信息的重要途径，对于这一点房地产企业都非常清楚，这也是市内楼盘选择不进房展会的原因。”

　　春天也是置业天

　　 从全国市场来看，今年3月也是房地产的小阳春，虽然仍有料峭春寒，但交易量普遍回升，回暖趋势已经确立。

　　 中指院报告显示，3月份监测的40个城市中，33个城市成交面积环比上涨，比例超过8成，10个重点城市环比成交面积也均大幅上涨，杭州、天津、北京、上海、广州、深圳的上涨幅度分别达到了230.44%、100%、73.84%、32.77%、58.76%、76.20%。

　　 对于成交量上升的原因，戴德梁行华北区董事总经理何衍钧认为，一方面是房地产商以价换量，切实给出了价格优惠，另一方面就是最近银行对于首套房贷的8.5折优惠政策，刺激了一部分刚性需求的释放。

　　 “刚性需求主要是两方面：一是婚房，二是落户的需要。这些需求压抑不了太长时间，只要价格下降到一定程度就会有购房的动力。北京的房价同比去年已经下挫了27%左右，全市算上二手房均价1.9万元每平方米，已经在2万之内了。北京目前59个在售楼盘，41个有明确的促销政策，没有明促的也用了暗促的方法。而需求从2010年开始受到压制，到2011年全面打压，再到现在已经被压抑两年，价格下降的情况下成交放量是市场的理性。”杨大勇说。

　　 杨大勇认为，价格再下降，成交量还会继续上升。“北京3月份二手房交易8000多套，上海15000多套，上海这是三年来首次超过15000套，北京只要达到9000套的成交量中介就达到生存线，上海超过12000套中介能达到生存线。”楼市回暖，房地产中介行业的生存状态已经得到改善。

　　 从租赁市场来看，北京的房屋租金一直在上涨。“房地产买卖市场是被压抑的市场，不能满足的需求被逼到租赁市场，反映在租金价格上。同时，租价也是房价若干年的递延，租赁价格上扬代表人们愿意为房价支付更高的费用。”

　　 “但是从企业的角度看，房地产企业仍面临着巨大的宏观调控压力。上市房地产企业的库存量将近10个亿，完全消化这些库存需要54个月，同比去年要多用9个月时间。”

　　 “同时，上市房企的负债率也很高。超过50%负债率的有57家，占比90%。”

　　 “金地、保利、招商、万科这四大标杆企业的示范效应显著，他们率先降价以价换量，以时间换空间，资金状况非常好，所以目前房地产企业的策略很清晰，就是降价促销，获得市场发展的先机。” 杨大勇说。

　　 那么，现在是买房的时机吗？这是伴随着中国楼市发展多年的问题。回过头来看，过去的时间大多是被错过的时机，如今的机会，我们该如何把握呢？

　　 杨大勇比喻，现在的房地产市场是从冷冻拿到了冷藏，买冻鱼的价格总会比抢生鲜活鱼更实惠。

　　 “总理价是民生价，市场不一定能达到，但是10%～15%的降幅是可以期待的。我认为，随着价格进一步降低，购买力还会陆续进场，今年对于刚性需求是一个合适的时机，到了明年政策慢慢放开，核心区域的价格会上来。”

　　 “但是无论如何，买房致富的时代已经结束了。首先租价回报率不会太高，而且一旦全国信息联网，物业税也是一个问题。”杨大勇说。

　　地段，还是地段

　　 4月11日戴德梁行发布报告显示，今年一季度，在北京全市整体商品住宅销售价格稳步下调的同时，高端住宅（每平米售价4万元人民币以上住宅）的市场售价环比上升了15.26%，达每平方米48560元(7707.9美元)。

　　 “看到这个数字，我们自己也感到非常惊讶。”戴德梁行华北区研究部主管魏东女士说。

　　 她进一步分析：“这与北京市近期出台的《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》相关，计划中指出，‘十二五’期间，北京市三环内将不再新供住宅用地。这就使得原本就占有优势地理位置的高端住宅项目资源更加稀缺，价格不降反升。”

　　 与房屋成交量上升相反，3月份土地市场的成交量还在下降，甚至成为一季度土地成交面积最少的月份。当月全国300个城市共成交住宅用地317宗，成交面积1425万平方米，环比减少54%，同比减少67%。

　　 从今年第一季度来看，全国土地市场供应也明显放缓，环比、同比均有下跌。住宅用地跌幅较大。1-3月，全国300个城市共推出住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)2131宗，环比减少47%，同比减少33%，推出土地面积9815万平方米，环比减少49%，同比减少37%。成交方面，开发商拿地意愿也不足。1-3月，全国300个城市共成交住宅用地1534宗，环比减少41%，同比减少46%，成交面积6921万平方米，环比减少43%，同比减少51%。

　　 “现在，开发商能在北京市内拿到一块商务用地就像淘到宝一样，如果是商业开发用地，那也不错，更多的情况是开发商只能拿到五环以外的地块，而且开发都与新技术、新产业等投资项目挂钩。”魏东女士说。

　　 开发商拿地热情不高，一方面是对未来市场前景态度谨慎，另一方面也有地块品质的原因。

　　 杨大勇说：“前不久通州有一个地块溢价成交，楼面价3000多元，算上其他费用每平方米成本也就6000多元，通州目前的房价在1.2万～1.5万元之间，所以局部规划不错的地块还是有开发商愿意拿。”

　　 “土地市场是三年以后的房市，现在土地市场冷落可以预测未来三年后的房地产市场供给状况，所以未来两三年内降价的可能性有，但更远看价格不会有特别下降的可能。”

　　 显然，一线城市核心区域已成为稀有资源，不仅价格高昂，而且降价的可能性也很小。对于投资者来说，该把眼光放到哪里呢？

　　 今年北京春季房展会上，美国300万人民币的别墅、法国180万欧元起的酒庄……让国内投资者纷纷感叹，这些房子很实惠。

　　 “国外买房致富的时代几十年前就过去了，国外房产的持有成本非常高，再加上文化障碍，汇率的损失等，海外房产从纯投资的角度讲并不合适。”杨大勇认为。

　　 城镇化仍然是未来最大的机会，房地产的下一个热点或许存在于更加偏远的三四线城市；但开发商已经需要转型，靠纯住宅项目不能适应社会的需要，小型的、地方性的房地产企业生存也变得艰难；对于投资者来说，把房子作为资产配置的一个方面可以考虑，但靠炒房一夜暴富就再也不要想了。