秒杀房地产信托 “欲购请从速”指令声声急

　　身家过亿的江浙民营建材企业主陈刚（化名）傻眼了。

　　他没想到，“平安财富联合创盈投资之清水湾项目集合资金信托计划”（下称“清水湾项目信托计划”）的1.5亿元份额不到10分钟就被卖光，更猜不出哪里冒出的这么多投资者。

　　在他眼里，这是一款极为平常的房地产信托产品，投资标的是贵州安顺市改造及棚户区改造项目（尽管取了一个好听名称：竹园·清水湾），存续期约2.5年，唯一能让他心动的，只有10.5%-11.5%预期年收益率。

　　投资泡沫，永远伴随着群体性的“盲目”投资潮？“谁又能保证高收益没有伴随高风险呢？”没能认购到产品，陈刚对外人虽然总这么说，却看得出心有不甘——自己成为房地产信托投资热的看客，这不像他的性格。

　　普益财富数据显示，仅3月就有56款房地产信托产品发行，环比增加60%，房地产领域产品当月募资规模超百亿，平均成立规模1.94亿元，环比上升20.33%。

　　“敏感性分析表”定心丸

　　3月底，陈刚收到一份来自平安信托客户经理的邮件，一份清水湾项目信托计划推介资料，还有五个字：欲购请从速。

　　冲着10.5%-11.5%的年化预期收益，30分钟后他决定拿出300万元认购，却经历了如上一幕。

　　该信托计划总融资规模3亿元，其中1.5亿额度3月初已提前出售给了另一批平安信托客户——他们错过此前几款房地产信托，这轮优先认购作为补偿。

　　更疯狂的是，信托计划仅分配给上海分公司数千万元额度，使销售以“先来先得”应对，部分原打算认购500万元的客户被劝说缩减额度，百万元级客户多数被婉拒；个别平安信托客户经理从外地分公司“搞到”的数个百万元投资额度的合同号，也被一抢而空。

　　清水湾项目真有如此大的吸引力？陈刚反复查看推介资料，能让他眼睛发亮的，除了年化预期收益，还有一张被称为“敏感性分析”的表格：以项目开发自身现金流测算，当项目销售价降至预期售价74%以下时，信托计划年化预期收益率可能受损；若销售价降至预期售价48%以下，投资者本金可能受损；但若要本金实际亏损，还得满足信托产品融资主体——安顺市钢固达房地产开发有限公司（下称“钢固达地产”）无力偿还信托计划本息，且项目资产处置价值低于3亿元募资额。

　　“谁会相信国内房价能被腰斩？”陈刚确信，这张表格等同于一份投资安全保障，尽管它的数值多数来自预测。

　　抢购的效应就是人人自危。“很少投资者会详尽分析项目开发隐患，因为没时间。”一家信托公司财富管理部主管笑言。尽管产品拟投资的竹园·清水湾项目属贵州安顺市改造及棚户区改造项目，被列入国家1000万套保障性安居工程重点支持项目之一，但从推介资料提供的项目照片观察，所在地段尚未完成全部动迁。

　　一位平安信托客户经理透露，多数投资者不会认真看推介资料，他们只关心三大要素：第一是不是债权型房地产信托，第二预期收益率高不高，第三有没有大型公司给本息作回购担保。客户经理说服投资者的另一窍门，是让他们抓住最后的“机会”——房地产信托收益2月以来出现倒挂，即短期产品预期收益率高于中长期。

　　“很多客户一听这个信托计划存续期只有2.5年，可提前半年结束，马上就要求付定金。”这位客户经理私下感慨，近期房地产信托热销，更像是资金推动的结果。

　　神秘的交易对手

　　后来，陈刚又开始庆幸自己没能赶上秒杀潮，因为他找到了这款信托产品的不确定因素——推介资料最后，赫然出现“交易对手金谷信托”，但交易对手在这款信托产品中的角色却只字不提，仅列出金谷信托注册资本（12亿元）、股东结构等。

　　得到的解释，让他有些惊讶。原来这款信托计划原为金谷信托设计发行，后被平安信托买断，即是所谓的交易对手。至于买断后是否重新修改产品资金安全监管条款，平安信托客户经理表示不知情。

　　推介资料提及，信托计划融资主体钢固达地产从清水湾项目楼盘销售起，需将40%销售收入划入专项交易资金托管账户，必须遵守信托发行2年后的托管账户余额不少于1.8亿元，剩余资金则逐月按约定额度划拨到这一账户。

　　陈刚的疑问是，资金能否按时到账，谁来落实？平安信托客户经理依旧“不知情”，但强调通常信托公司会定期派专人到施工现场拍照，将房地产开发项目的建筑进度作为信托资金分期付款的考核依据，至于销售回款按时划拨托管账户的跟踪监管，有专门财务人员负责。

　　或许是事后被陈刚追问得颇不耐烦，客户经理忽然提醒，清水湾项目信托计划的最大风险控制保障，来自产品远期受让主体——信达投资有限公司，其承诺在信托到期时受让项目资产收益权，等于做出回购承诺。

　　谁是信达投资？这家公司的控股股东是中国四大AMC之一的中国信达资产管理公司。2010年，信达投资业务收入达58.76亿元，净利润8.09亿元，但信用评级却是BBB-。不过，按客户经理的假设，如果信达投资出现资产回购违约，母公司信达会不理不睬吗？

　　然而，假设终究是假设，谁又能保证信达对信达投资不离不弃呢？

　　“根本就没人问过信用评级为BBB-的信达投资在信托资产回购方面会不会出现融资问题。”一位平安信托客户经理说。

　　秒杀的客户们可能也“无暇”发现，这款信托计划有诸多关联交易的痕迹——信托产品设计者金谷信托，担保者信达资产，均是信达AMC旗下公司。

　　“这或许是金谷信托有意转让的原因之一，通过第三方机构管理信托产品风险。”一位信托公司人士分析，目前最需要“管理”的，还有投资者风险教育。