地方政府力推核心地块抬拉地价 开发商谨慎前行

　　龙飞

　　进入5月，在万科董秘谭华杰看来，“土地市场机会在增多”。实际上，万科的拿地速度已逐渐恢复到平均水平，与一季度的仅新增1个项目相比，4月万科就拿下了青岛、南充等5个项目。其他地产巨头的拿地意愿也被逐渐勾发，这与最近地方政府加大推地力度，且频频推出优质地块关系密切。土地市场最艰难的时刻过去了吗？

　　主城区地块拉动

　　4月底，广州推出了一幅位于市中心区域的地块，吸引了包括金地、城建、奥园等12家房企。现场争夺激烈，经过多轮争夺，最终被佳兆业主导的深圳自然人李燕如以5.2亿元的价格获得，折合楼面地价1.26万元/平方米，溢价超过45%。

　　其实开发商的成本还远不止此，该地块采取的是“限地价、竞配建”的方式竞拍，首先政府部门会先设定一个经公证保密的最高地价，当竞拍人报价达到最高限制地价后，竞价转为比配建保障性住房的建筑面积，报出建筑面积最大者为竞得人。该地块需额外配建130套公租房，折合保障性住房面积为3900平方米，占总建筑面积近1/10。业内人士换算地价成本后发现，该地块的实际成本达到了1.29万元/平方米，地方政府定下的起拍楼面价不过7967元/平方米。

　　“今年最坏的时候已经过去。”中国房地产经济研究院院长谢逸枫认为，开发商信心回升。更有业内人士认为，该价格已接近土地旺季时的拍卖价格。2008年，恒大曾以41亿元投得一幅比上述地块更接近CBD的土地，折合楼面地价约1.3万元/平方米，成为当时广州第二高价地块。其后恒大对于高价买入的土地冷处理，被广州相关部门以土地闲置为由，收回相关土地，并罚没1.3亿元保证金。此后，广州天河中心区就基本没有成功出让土地，直至今年4月底的土地拍卖。

　　同样引发争抢的还包括北京4月16日举行的一场拍卖会，当时北京罕见地推出了一幅内城住宅地，位于东城区的香河园3号地，吸引了包括万科、首创-华远联合体、懋源置业、鑫苑中国、南昌市政、美尔等多家房企、集团现场报价。经过近10次网上报价和现场40轮激烈竞价，最终，南昌市政公用投资控股集团以19.15亿元拍得，楼面地价高达2.57万元/平方米，溢价率也高达43%。这也是北京自4月9日通州区永顺镇地块后，第二块溢价土地。

　　同样的争夺场景，在南京、武汉等二线区域也开始出现。4月26日在南京的一场拍卖会上，同样是主城区的地块，也引发了包括保利、万科、朗斯、中铁等房企的参与，最后经过13轮竞价，港企嘉里置业以13.1亿元购入，溢价2.6亿元。

　　开发商的算盘

　　有分析认为，最近引发竞抢的主要都是一些中心区域的核心地块，具有不可复制性，并不能就此说明市场回暖。

　　海通证券的房地产行业分析师涂力磊表示：“4月，全国一线城市土地成交建面为377万平方米，环比还下降了17%。”由于受优质地块入市的推动，一线城市土地成交溢价率反弹至9%。

　　中房指最新一周成交数据也没有显示土地成交有大幅回升的迹象，4月30日至5月6日，监测的20个主要城市共推出各类土地90宗，其中住宅土地9宗。住宅推出量均环比上涨1/3。但成交量则有所下降，其中住宅仅成交2宗，较上周减少了14宗。分析认为，该周成交量减少，主要受节假日影响所致。

　　涂力磊认为，从4月的数据看，除一线城市外土地成交有所改善，而且溢价率回升。4月，各“非限购”城市土地推出环比增加了90%，连带这些城市的土地成交建面也达到2603万平方米，环比增加51%，而土地成交溢价率也回升至18.2%。而1～4月，“非限购”城市土地成交建面1.1亿，同比下滑22.4%，但比上月回升了2.4个百分点。

　　这说明开发商的拿地意愿有所增加，但依然谨慎。4月花了11.4亿元买地的万科最有代表性，其新增的五个项目均集中在二三线城市，其中有三个为合作项目。尽管机会增多，但“总体上还是会采取审慎的态度，坚持‘宁可错过，绝不拿错’的原则。”其董秘谭华杰表示。

　　对于更多的开发商而言，供应增加绝对不会是坏事。“旺市卖楼，淡市买地”这是香港地产商多年来行之有效的商业模式，实际上早在去年年底，一众港资房企，包括香港瑞安集团、和记黄埔、恒隆地产、凯德置地都纷纷在内地拿地，且大多以底价成交。进入今年二三月，国内房企也开始加入抄底风潮。招商地产早在2月中旬，就与港资九龙仓联合竞得北京朝阳区来广营地块，总价达23.7亿元，3月、4月该公司又分别在天津拿下两大地块。数据显示，招商地产今年1-4月新增土地建筑面积达119.16万平方米(不算权益)，同比增幅高达160%，新增土地的金额超过40亿元，同比增加了228%。

　　“这时候拿土地才有议价空间。”某A股上市房企的销售总监表示，一方面土地供应充足，开发商又充分的选择空间；另一方面土地溢价不高，更利于下一周期的毛利率。以广州2008年大学城出让的两幅地块为例，当时两家开发商近乎以底价抄底该地块，一家楼面地价为3000元/平方米，另一家为3073元/平方米。两年后，后者的售价一直维持在2.2万～2.5万元/平方米；而前者今年4月推出市场，售价更在1.9万～3.5万元/平方米之间。可谓赚得盆满钵满。

　　地方政府的压力

　　地方政府急于加大供应，与土地财政关系密切。涂力磊的研究数据显示，1～4月统计城市的土地成交面积同比下滑16%，楼面价下降了23%。而1～4月这些城市的成交金额同比下滑了35%。“必须有所动作，否则会影响未来两年一些财政支出。”华南一位土地部门的负责人告诉《中国经营报》记者。实际上如果不是地方政府4月加大供应，并且加大优质土地的供应，这一数据会更难看，数据显示，1～3月研究城市的土地成交金额同比下滑42.2%。

　　在这种背景下，开发商的议价能力无疑有所提高。进入5月，北京市国土局就邀请了包括中铁、住总、万科等15家知名上市公司座谈，座谈的议题包括2012年在京购地意向、重点关注区域及对土地市场建议。“座谈后变成了建议会”，有与会人士透露，开发商就土地出让金付款进度、配建保障房等问题为政府提出了一系列的意见。“会议当场肯定不会有什么决定”，知情人士表示，但国土部门透露会研究上述提议。据统计，北京市前4个月共成交54块土地，土地出让金为135亿元，同比下降了39%。

　　“地方政府会逐渐有一些优惠政策推出来。”一位不愿具名的开发商表示，他们正在谈的一些土地中，这两年一直禁止的出让金返还，“地方政府也开始松口”。阳光100的常务副总裁范小冲也认为，二季度土地市场慢慢会回暖，零成交、底价成交的现象将慢慢减少。其理由是一方面土地供应量大，有好地面市，地方也推出了不少优惠政策，价格有吸引力；另一方面开发商很久没有拿地，需要补偿土地储备。