商业地产开发热 购物中心开发集中现恶性竞争

　　购物中心狂潮：过剩风险在等待

　　13亿人口究竟需要多少购物中心？问题还没有找到答案之前，建设狂潮已扑面而来。在一线的开发商们感受最为强烈。

　　荆宝洁

　　“选址的风险十分高。”5月16日，阳光新业地产有限公司总裁助理李睿在接受本报记者采访时表示，“或许你正在集中精力打造一个社区商业购物中心，但不远处马上就会有体量巨大的购物中心冒出来，带来恶性的竞争。”

　　住宅被“限购”，投资商们将热情倾注到了商业地产的建设上，尤其是一些大型购物中心。理性的思考者们，已经开始担忧衔枚突进的恶果。

　　大跃进

　　据世邦魏理仕(CBRE)的数据，全球面积最大的3个在建购物中心都在中国，此外，在建购物中心规模排名前十的城市中，中国占了8个。

　　天津在购物中心建设方面是全世界最繁忙的城市。天津目前约有16个在建的购物中心项目，面积总和达245万平方米，相当于20个北京的新光天地，大于巴黎和莫斯科外其他任何一个欧洲城市现有购物中心的面积总和。

　　工业城市沈阳的购物中心建设排名全球第二位。沈阳也是中国对俄罗斯、日本以及朝鲜和韩国贸易的中心，目前有18个购物中心开发项目在建，总面积218万平方米。

　　成都是全球第三大忙于建设购物中心的城市。2011年底，成都的商业综合体项目已突破100个，大多数体量都在10万平方米以上；未来两年，成都还将有1000万平方米以上的商业项目入市，以成都加上周边区县的1000多万人口，光新建的商业项目，人均就达一平方米。

　　成都零售商协会、成都理工大学商学院共同发布的《2011年成都零售业发展报告》显示，2011年，成都1万平方米及以上大型卖场增加明显，达53.3万平方米，增幅达23.3%。成都已形成六大商圈：它们分别是春盐商圈、金沙光华商圈、建设路商圈、沙湾商圈、红牌楼商圈和天府新城商圈。其中，春盐商圈以聚集22个5000平方米以上大型卖场。

　　不光是省会城市，这样的建设狂潮还在一些小城市里上演。广东惠州，一个常住人口仅115万的城市里，大型购物中心的总建筑面积超过了60万平方米。这意味着平均两个人要支撑起一平方米的购物中心面积。并且，随着城市外扩和旧城改造的启动，还有多个新购物中心在规划或建设之中。

　　“可能风险就在眼前。同一个商圈，即使是城区公认最好的商圈，有的购物中心生意红火，有的门庭冷落，有的购物中心几经折腾，仍然在亏损线挣扎。”李睿说，“光有钱建设是不够的，投资者必须对建成后的运营管理风险有足够的评估。”

　　疯狂的推动者

　　尽管网购大潮汹涌，新首富万达集团董事长王健林很看好体验式消费中心在未来的发展，这亦是支撑万达近些年来快速扩张的基础理念。擅于把握宏观经济形势的王健林看到，国家“十二五”规划提出，从2011年到2015年，中国消费零售总额要从15万亿增长到30万亿，年均增长15%以上，大大高于GDP增长速度。“这么大规模的增长靠什么实现？完全靠原有消费模式肯定不行，要创造新的消费热点，大力发展体验型消费。”王健林说。

　　万达的扩张速度已不可复制。2012年，万达将在全国新开业18个万达广场。由于万达广场是商业综合体，每建一个万达广场都包含百货商场。

　　高纬环球中国区董事总经理张良军也向本报记者提到，住宅限购导致投资者投资热情转移。诸如万科、首创、保利、华润等品牌房企，纷纷加大或转战商业地产领域。万科集团高层曾公开表示，未来5年，在商业地产领域的投资比例将是20%。

　　高和资本董事长苏鑫在参加“寻找高和睿，寻找投资价值洼地”房地产投资趋势论坛时表示，“2008年以后，所有国家治理经济衰退的方法就是一条，不断地印钞票。而中国城市化的动力，推动了人口和资金的聚集，这是对房地产最大的支持，而且是长期的。”另外，资金要寻找出口，商业地产便是泄洪的出口。

　　更大的推手是地方政府。盈石资产管理有限公司副总经理许大金告诉本报记者，出让商业用地所带来的附加值更高，但许多商业地产并非开发商主动要求建设。一位外地开发商与北京某郊区谈判土地事宜，地方政府提出的要求是，商业要占一半的面积。

　　总投资达70亿元的天津银河国际购物中心的投资商是天津城投集团。该集团的负责人曾对本报记者无奈地说，公司此前并无太多商业地产运营经验，但“天津市政府很重视这个项目，主动找到城投公司，作为国企，必须做好。”

　　过剩隐忧

　　如果正在建设的购物中心大潮，主要不是源于消费需求快速增长的推动，而是更多受地方政府、投资者主观判断的影响，过剩隐忧是否在所难免？

　　国际知名的商业地产代理机构莱坊对此提出疑虑。该机构去年底发布的一份报告称，中国部分区域的零售物业(包括购物中心)，已初露过度建设迹象。而物业方可能通过招揽普通商户来填补空缺，将对其他商户造成毁灭性打击。

　　这份题为《聚焦中国零售商业2011》的报告直言，购物中心“大未必佳”。报告提到，中国二线城市每个购物中心的平均面积约为80000平方米，比一线城市近68000平方米的平均体量高出18%以上。重庆和哈尔滨的购物中心平均面积更是分别达到了99724平方米和95540平方米。香港只有6个购物中心面积超过100000平方米，且大都是分期开发。

　　供过于求最直接的影响，是空置率的上升和租金下滑。根据世邦魏理仕发布的《2012年第一季度中国房地产市场报告》，天津和北京由于大量新增供应，商业地产空置率分别上升至13.5%和12.6%，沈阳、西安、重庆的租金均小幅下滑。高力国际报告称，一季度广州市大型购物中心空置率上涨至11%，首层租金则环比下降1.4%。

　　在一线做商业运营的开发商们，感受到的压力来自于招商环节，及商业地产人才的短缺。李睿告诉记者，由于购物中心扩张太快，一些商场开业初期不惜用低租金的方式吸引一些品牌的进驻。类似于ZARA、优衣库、HM在国外不是很强势的快时尚品牌，在国内却表现强势。而商业地产的人才也频频面临被挖角的过程。“一个成熟的、能独当一面的商业地产人才，往往需要5年才能培育出来，但是还没到5五年，许多人就已经被挖走了。”李睿对此表示无奈。

　　不过，世邦魏理仕亚洲公司执行总裁赛巴斯蒂安o斯基夫说，乍一看全中国在建项目的数量似乎是过剩建设的“可怕”征兆，但仔细审视会发现，这是在长期不足之后的追赶。与京沪和其他大城市相比，中国二线城市购物中心稀少。目前的开发速度将使中国人均零售面积追平其他亚洲城市，仍落后于国际标准。

　　张良军认为，虽然从总量上看，中国仍需要大量的购物中心，但由于过于集中建设，且缺乏完善的前期市场研究，后期的招商也不尽人意，这可能导致一些项目因为招租不善而造成失败。亦可能出现一些烂尾项目。

　　许大金也认为，“过于集中的供应量，对市场带来的波动再所难免。”他举例说，奥运会之前，北京的商业地产集中供应，结果空置率大幅增加，市场用了3年时间才逐渐消化。许大金和李睿共同指出了沈阳购物中心面临着过剩的局面。李睿认为，这些城市将会是开发商谨慎选择进入的城市。

　　乐天玛特西南区超市拓展总监李泽韬对本报记者表示，韩国乐天集团很看好中国的市场，但在选址时发现，如位于成都的一些商业物业，虽然打着城市综合体的旗号，实际的商业面积却很小，部分开发商所作的项目并不符合租户的需求。

　　直到现在，仍有一些失败的商业地产在挣扎中。2008年开业的沈阳百联购物中心，开业4年仍十分冷清。北京五棵松地区的华熙乐茂，5年前就已建成并招商，但时至今日仍未改变大面积空置的命运。位于东直门地区的国盛时尚购物中心，曾多次宣布开业时间表，但目前仍处于停业状态。

　　购物中心大跃进的时代下，一些个体难逃溃败的命运。你承不承认，它都在那里。