锁定国内购买力 中建公司美洲造样本房

　　卢曦

　　“海外置业”对中国富人们来说早已不新鲜，去加拿大、澳大利亚等气候环境宜人的国家买房定居甚至移民，各种大大小小的代理公司都能帮助打理。如今中国的房地产企业也开始尝试在海外“圈地”开发。近日，两家中国央企在中美洲开发的一个房地产项目进入销售阶段。

　　事实上，截至目前，大规模的中国房企“出海”案例并不多。只有碧桂园在马来西亚投资了房地产，以及一些中国房企在俄罗斯进军商业地产等。

　　中国商人黄怒波冰岛买地波折不断，中国房企进军海外市场不仅要与当地政府打好交道，还需解决的问题是，如何吸引买家？

　　三方出资共35亿美元

　　两家中国央企在中美洲加勒比海地区的一个房地产项目正在浮出水面，6月就将进入销售阶段。项目已经酝酿了数年，中国建筑工程总公司（以下简称“中国建筑”）与中国进出口银行是操盘的主角。此外，项目所在地，岛国巴哈马当地的公司亦参与投资。

　　这个名为“巴哈·玛”的旅游度假村项目预计2014年完工，同时配套了多家酒店、购物中心、会议中心甚至赌场等休闲娱乐场所。开发商将销售目标锁定中国市场，希望吸引中国富人前去买房，自住度假，或作为投资，未来出租或转卖。

　　《中国经营报》记者从项目方了解到，中国建筑为此投资了1.5亿美元，而中国进出口银行为之融资了24.5亿美元，加上当地房地产公司的投资，项目投资总额约为35亿美元，占地约400公顷。

　　上海一位从事旅游、商业地产咨询的业内人士分析认为，从数据上看，如此占地面积和投资额，规模不算小，考虑到项目位于海外，如此大的房地产项目操作难度非常大。

　　项目方向记者披露，中国建筑此次投资的意图在于，建立一个北美洲和加勒比地区投资的“样本”。该项目的直接运作部门是中国建筑的“美洲部”，如果运作成功，中国建筑的房地产开发和建筑能力能在这一地区有所展示。中国建筑可能有意在这一区域未来有进一步的投资。

　　中资房企“出海”之难

　　上海一家房地产开发公司高管告诉记者，不论是央企还是民企，中国房企“出海”、在国外做项目仍然是比较少见的事。以往的“出海”只有寥寥可数的一些个案，他们的海外项目规模都不大，经营得也不算成功。

　　“这两家央企之所以能出海，跟其政府背景有着密不可分的关系。”上述房企高管评价道。据称，中国建筑多年以来以工程建设为主业，而以承建多个“援外”项目而在业内出名。中国政府在多个非洲国家的援建项目都是由中国建筑来承建的。

　　由于在海外经营多年，中国建筑海外房地产项目的建设和开发经验丰富，对海外市场的适应能力、与外国政府的密切关系，是其他房地产企业所无法媲美的。

　　同时中国建筑旗下设有专门的“海外部”，打理海外的各项业务。项目方的思路是，中国限购等政策至今没有退出或松动的迹象，中国房地产市场上潜在的购买力无法在国内释放。考虑到民间近年来不断升温的“移民潮”，自然风光好，离美国又近的巴哈马群岛或许对中国富人有吸引力。

　　近年来，从东南亚地区到美国、英国等国家，中国人在海外的置业量增长显著。第一太平戴维斯近期的一份数据显示，伦敦一手物业的购买者中有35%来自东亚和南亚，而其中中国内地的买家比例相当大。

　　上海上投置业房地产有限公司董事长卓建良告诉记者，中国富人决定是否去海外置业，一个非常关键的因素在于“移民”。能否通过购房在海外获得永久居留权，是中国买家非常看重的因素。

　　而该项目宣称，购房者可以申请巴哈马国的永久居留权。卓建良分析认为，对于巴哈马当地政府来说，这一项目的建设过程可以带动当地就业，建成之后仍然将吸纳相当数量的就业人口，因而巴哈马政府方面会给出类似的政策支持措施。

　　资料显示，项目预计将为巴哈马人创造1.1万个就业机会，并在竣工后的一年内带动10亿美元的新增消费。

　　从两家主导的中国央企角度来说，他们长期与外国政府交往的经验，无疑为争取到项目优惠政策提供了帮助。记者获悉，这一项目在立项和融资过程中，还经过了中国相关政府机构的批准程序。

　　房企“出海”未成气候

　　近年来，中国民营房企也有“出海”的先例。2011年底，碧桂园公告称，与马来西亚一家房地产公司设立了合营公司，以开发马来西亚的地产项目，这是碧桂园首次将地产业务延伸至海外。合营公司在马来西亚注册成立，将主要从事马来西亚拿地相关事宜，并将土地开发成住宅或商业物业。

　　在此之前，多家中国房企组成的“联合舰队”，曾进军俄罗斯的商业地产项目。资料显示，颐和集团以及绿地集团都已分别进入澳大利亚和韩国，是中资房企进军海外市场的先行者。

　　世联地产华东区域总经理袁鸿昌向记者表示，中资房企“出海”从事房地产业务，近期最轰动的案例是中国商人黄怒波开发冰岛的尝试。各方反馈的情况显示，别国政府对中资房地产项目态度谨慎，政策上也不会轻易松口。

　　中国房企的海外尝试仍然属于个案，海外不同国家的房地产政策各不相同，有的国家可能会设法限制外来企业。相比而言，港资房企“出海”则有更成熟些的案例，比如李嘉诚在加拿大投资的房地产项目，曾吸引一部分香港人购房、移民，但亦难言成功。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向记者表示，目前中国房地产市场处在调整阶段，房地产公司将目光投向海外也是完全可以理解的。具体到这一项目，类别属于旅游地产，在业内被认为是“朝阳产业”。

　　民营房企去海外目前可能实力还不够，而央企无论是在对当地环境的熟悉还是建筑质量上，都有一定的优势。更大的优势在于，他们熟悉国际关系，可以协调国内外政府资源。但房地产与零售等其他行业有本质不同，即“区域性”比较强。并不是在海外开设一家工厂就可以展开业务。需要有一个对当地环境的熟悉过程。

　　杨红旭认为，这一项目如果针对中国买家，开发商在国内的品牌、知名度等都将影响到销售。