坚持调控不松手 促房价合理回归

　　环比数据最能反映房价近期走势。国家统计局最新数据显示，与3月份8个城市房价环比上涨相比，4月环比上涨的城市减少了5个，并且环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。房价下行的势头继续巩固。

　　房价仍在下跌通道中

　　“少数城市涨跌情况存在一定的波动性，整体而言，房价仍在下跌通道中。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭称。

　　分析人士指出，4月房价整体走低的主要原因在于：一方面迫于资金压力和持续宏观调整政策的压力，越来越多的房地产开发企业采取“以价换量”的销售策略；另一方面，部分商业银行对首套房贷利率实施的优惠政策释放了一部分刚性需求。此外，从市场产品结构的变化来看，中低价格的中小户型产品占市场主流，高端市场依然冷清。

　　住建部房地产市场监管司副司长张小宏日前表示，当前整个房地产市场朝着调控的预期方向发展。从头四个月的数据来看，今年房地产市场总体上基本延续了去年以来回调的态势。

　　经过持续的房地产宏观调控，我国房市持续降温，不仅表现在房价松动方面，还表现在房地产开发投资增速低于全社会固定资产投资增速。今年前4个月，受严厉调控政策的影响，东、中、西部的房地产开发投资增幅齐齐回落，以东部最为明显，开发商投资热情降温，尤其是购地规模持续下滑。房地产开发投资的下降表明了房地产开发企业对后期房市的走势保持谨慎态度。

　　此外，国房景气继续下行，后期下行存在较大可能性。同时，房地产开发企业面临的资金压力并没有出现大的变化。上海易居房地产研究院的报告指出，尽管国内信贷环境有所宽松，但受市场信心不足的影响，开发企业资金状况仍不容乐观，仍然需要更多地利用自有资金，但随着销售有所复苏，定金及预收款所占比重略有上升。

　　“小阳春”量增不等于“回暖”

　　今年春节以后，特别是三四月份的房屋成交量相对于一二月份有比较明显的回升，被市场称为“小阳春”。

　　张小宏认为，主要原因在于开发商顺应了市场变化，打折促销、以价换量的力度加大，再加上商业银行放贷速度加快和利率逐步回归，释放了部分住房需求。

　　如果仅根据“小阳春”就推出房市回暖的判断，有失偏颇。张小宏认为，目前以自住为目的的真实住房需求依然很大。开发企业以价换量的空间也存在，但投资、投机性购房空间已经被大大挤压。这是市场回归正常的表现，不能简单用“回暖”两个字来概括“量增”的现象。

　　国家统计局公布的数据显示，前4个月商品房销售面积同比降幅比前3个月缩小0.2个百分点，但是同比仍在下降。

　　上海易居房地产研究院发布的报告预计，今年上半年，即便部分城市会出现“春季反弹”，但成交量绝对值也将维持较低水平；另一方面，保障性住房的成交量有望继续明显增长。

　　进入2012年以来，商品住宅成交量跌幅持续收窄，4月开发商的降价力度较3月明显减弱。上海易居房地产研究院研究员吴晓君认为：“原因之一可能是目前开发商的降价依然带有很强的试探性，一旦市场回暖或者回笼资金的目的达到，很可能又会减小降价幅度，造成成交量的回落，这样的循环可能会在未来几个月反复出现。”

　　关键时期调控不能出现反复

　　目前来看房价反弹的压力依然存在。分析人士指出，随着我国城市化进程的推进，刚性需求的存在将支撑土地价格上涨。此外，当前大量民间资本对实体经济的热情并不高，涌入房市的可能性依然存在。前4个月投资等数据也显示，新开工面积步入负增长通道后，明年商品住宅供应偏紧。房市供需矛盾将成为后期支撑房价的一大潜在因素。

　　同时，目前各方面要求放松调控的呼声也有一定市场。4月进出口增速的大幅下滑，投资、消费的回落，显示出国内需求的回落超出此前市场的预期，我国经济增长面临的不确定性因素依然存在，稳增长任务凸显。在此关键时期，房地产宏观调控之手会否放松？

　　张小宏表示，中央已经多次强调，要坚定不移地加强房地产市场的调控，确保调控政策落到实处，决不让调控出现反复。

　　房地产市场应坚持供需双向调节，坚决抑制不合理的需求，同时支持和保护合理的住房需求。从供应层面而言，努力增加普通住房用地的供应，增加适合自住性需求的这部分普通住房的供应。与此同时，还要抓一些长效机制建设，通过经济和法律的手段促进市场形成自我平衡机制。