万科买壳：迈开走向国际化第一步

　　万科曾遭遇海外融资失败，此次收购南联地产，既可打开长期的香港融资渠道，又可探索商业地产运营。

　　文｜CBN记者 郑浩榕

　　万科终于迈开了走向国际化的第一步。

　　5月13日，万科公司旗下的全资子公司香港万科置业与两家在港交所上市的公司达成了一份收购协议，如果这笔10.79亿港元(约合人民币8.77亿)的收购能够完成，万科置业将拥有南联地产73.91%的股权，从而成功借壳在港上市。这也将会是万科第一次在内地以外收购上市公司股权。

　　在此次参与协议的三方中，永泰地产将对其原本控股的南联地产进行重组。万科置业则将通过其全资子公司Wkland Investments以相当于5.62港元/股的价格收购永泰地产持有的1.92亿股南联地产股份，成为后者的大股东。

　　现金相对充裕的万科似乎选了一个不错的时机进入。外界猜测万科借壳上市是为了在香港建立新的融资渠道。虽然早早已在内地A股和B股上市，但万科向来没有放弃通过香港进入国际资本市场的念头，只是一直受限于各种原因而搁浅。

　　成立于1996年的南联地产，一直以来都以经营不动产物业为主，它和永泰地产都是由香港总商会主席郑维志家族所持有。其2011年年报显示，公司去年盈利达4.78亿港元，同比增长18%，总资产约为140亿港元。

　　不过，南联近几年常要面临公众流通量不足的问题，与此同时，虽然在4月13日停牌当天股价最终报26港元/股，但比起去年底近44港元的每股净资产值要低了40%。这也是大股东永泰地产决定重组的一个重要原因。

　　这对万科来说已经算不上是单纯的买壳。南联之前拥有多项投资物业，其中包括观塘Landmark East和湾仔的W Square商厦等。在永泰将南联的大部分物业剥离并收回之后，南联持有的物业仅剩下位于香港新界葵涌区的丽晶中心——虽然地处香港的工业区，仲量梁行对这栋主要是中小企业进驻的写字楼的估价还是超过了11亿港元。

　　万科认为此笔交易难以起到境外融资平台的作用。南联的公司规模有限，所以短期内可以注入的资产规模也有限，加上港交所规定，公司股权转移之后两年内不能有重大的资产重组。

　　万科向《第一财经周刊》表示目前并没有注入资产、开展融资等方面的计划。本次收购更看重的是进行国际化的一次尝试，香港租金收益率较高，金融产品丰富，在香港进行商业项目的探索，条件比内地更优越。

　　万科董事会秘书谭华杰曾公开表示：“公司最主要的目的是，通过收购一家境外房地产公司，熟悉境外房企的运营模式，熟悉市场环境，为将来在不局限于香港的其他地区开发地产项目打基础。”

　　内地房地产公司尝试境外发展的不止万科一家，招商和金地在近一年就一直谋求借壳在港上市，其中招商地产在5月初刚刚以2亿港元成功借壳收购了一家上市公司。

　　但万科一直强调专注于住宅开发，商业物业不太可能成为未来公司国际化的主要方向，前不久万科还透露，目前非住宅业务的占比不超过10%，长期来看不希望超过20%。

　　万科海外融资及合作

　　2005年12月 万科与新加坡政府产业投资有限公司附属公司RZP签订了两个项目的部分股权转让协议，获得税前收益8700多万元；

　　2004年7月 万科与全球最大的房地产项目融资银行之一德国银行合作，后者出资3500万美元，双方共同在中山完成“万科城市风景花园”项目；

　　2000年12月 万科提出向华润集团定向增发4.5亿股B股，希望通过华润进入香港资本市场，后未能获得通过；

　　2007年4月 全球最大的地产公司通用电气商业金融房地产公司将其在内地的首笔2000万美元投资给了“中信资本·万科中国房地产开发基金”。