经济衰荣的地标：北京和上海各自的最高楼

　　好日子又来了

　　国贸三期、环球金融中心，北京和上海各自的最高楼在过去的三年里成了中国乃至全球经济衰荣的“地标”。

　　文｜CBN记者 兰红  王娜

　　制图｜李婷婷

　　作为中国最高的建筑物，2008年10月开业的上海环球金融中心高达492米，其中有62层将近23万平方米的面积为写字楼，体量是隔壁金茂大厦—在环球金融中心建成之前上海的最高楼—的两倍，如果四架擦窗机一天到晚不停地擦，擦完一遍窗需要一年。

　　在很长一段时间内，要想进入这栋规格最高的写字楼办公，必须满足以下条件：全球500强、身处金融及相关行业、能够支付得起上海最高的租金—每平方米每月的租金在600元左右，几乎是当时上海甲级写字楼平均租金的两？倍。

　　但是，现在需要高规格写字楼的可不止这些企业了，越来越多的中资金融机构、国有企业和高成长性的民营企业在扩大自己的办公面积或者想要租个更体面的办公地点。

　　它们推动了上海写字楼租金的上涨和空置率的降低，也让环球金融中心的建设和运营方—日本森大厦株式会社意识到，在传统客户之外，还有一个既付得起租金又愿意享受更高规格的新兴公司群体存在，有必要列入自己的目标客户名单。

　　经济危机的阴影，一度让包括森大厦在内的写字楼运营商担心自己找不到足够多的租户。对它们来说，这些新客户出现得不能再及时了。

　　建设之初，在日本森大厦株式会社时任社长森稔的计划中，环球金融中心是一个金融磁场；在上海现有的50栋甲级写字楼中，它无疑是“最好、最安全也是最贵的”。

　　虽然其后一系列资金、政治和设计方面的问题将工程建设耽搁了10年，并且建造过程中历经亚洲金融危机、美国9·11事件以及SARS疫情，但是，环球金融中心在开业之初仍然感到乐观。

　　就在这一年年初，森大厦做的一份跨国公司调查显示，64%的受访者表示，它们计划在未来3年内增加在上海的员工数量。它们中的一些甚至已经参与进来，其中，摩根士丹利买下环球金融中心9%的股权，日本及欧美30余家金融机构组成的财团共同持有了21%的股权，另外70%的股权仍然由森大厦持有。

　　这让森稔在2008年有理由相信，环球金融中心将成为中国金融市场重建信心的标志。在一次接受英国《金融时报》采访的时候，他表示：“时机几乎好得不能再好了。”

　　环球金融中心最初的租赁工作也让人有这种错觉。2006年，第二次来到中国的日本人原宪司以森大厦有限公司租赁部部长的身份接手了环球金融中心的租赁工作。到2008年年初，一切进展顺利。大多数的目标客户群体已经签订了租赁意向书。根据已签订的租赁协议，日租金水平大约是3美元/平方米(约合630元/月/平方米)。

　　但是临近开业时，次贷危机来袭，情况开始变得糟糕。作为股东的摩根士丹利推迟了租赁计划；一些跨国公司开始撕毁条约，另一些则选择搬至低档一点的大楼，同时大量减少租赁面积。

　　2008年10月，环球金融中心如期开业。原宪司回忆说，当时的出租率在30%到40%之间。

　　62层办公空间只有26个租户。同是森大厦株式会社开发的汇丰大厦(原名为森茂大厦)当中有一些租户搬到这里。直到这时候，森稔仍然希望，到2009年年底，环球金融中心可以将出租率提高到90%。

　　但现实却变得越来越糟糕。次贷危机逐渐升级为影响更深远的全球金融风暴。这一年年底，仲量联行在一份报告中称：向来是租赁主力军的跨国公司开始削减开支，且更加注重节约成本。

　　3个月之后，在另一份报告中，仲量联行透露，2009年第一季度，浦西没有成交一项租赁交易。

　　最先做出反应的是一些认为受到新供应大楼威胁的浦东甲级写字楼。很快，这种降价潮流扩大到浦西同档写字楼群，继而是上海所有的乙级写字楼。

　　对原宪司来说，这种状况并不陌生。

　　1995年到1998年之间，当他第一次到上海为森茂大厦招徕租户的时候，上海写字楼市场经历了同样惨淡的时光—甲级写字楼租金每年降一半，每平方米每天的租金，1997年是0.8美元，到1999年就只有0.2美元了。

　　环球金融中心开始放下租金只涨不落的信条。当然，它宣称优惠价格只对一些特别客户开放，比如，世界500强，并且是大面积租赁客户，以及一些具有品牌影响力的中资金融企业。

　　好在这种状况没有持续太久—新兴客户来了。原宪司说，外资企业收缩的时候，国内企业尤其是内资银行和保险等金融机构却开始活跃起来。在2009年第三季度，国泰君安证券公司租下环球金融中心1500平方米—将近半层？楼。

　　第一太平戴维斯研究部负责人简可也表示，在京沪两地写字楼市场走出低谷的过程中，国有企业和银行保险等大型金融机构都起到重要作用，不少企业趁租金下跌时机买入或租下若干办公面积，使市场存量得以逐步消化。

　　到2009年上半年，一些外资企业也发现自己在过去的大半年里反应过激了。

　　戴德梁行写字楼部负责人杨达称，那些“醒悟”过来的外资企业迅速调整了对策，差不多半年时间之后，它们便又开始在国内扩租。

　　环球金融中心在艰难时刻仍然与欧美企业保持密切联系的付出，在这个时候得到回报：在若干个小面积租赁业务之后，环球金融中心在2009年的第三季度迎来了一个大客户—一口气租下43层到50层楼的会计师事务所安永。虽然环球金融中心从安永方面收到的每平方米租金可能不到开业时的一半，但是安永的入驻将环球金融中心的出租率从50%提升到65%。

　　继安永之后，摩根士丹利、谷歌在环球金融中心分别租下6000平方米和2000平方米。“到2011年第一季度，上海甲级写字楼的空置率与2008年金融风暴前的历史低点相差不多。”仲量联行亚太区董事李凌说。

　　当然，要实现盈利并不容易。森大厦是一家擅长大规模开发建造摩天大楼的开发商，而针对近100年来的超高层建筑统计发现，高层建筑的运营大多亏本。写字楼体量仅是环球金融中心一半的金茂大厦，在开业之后的前8年一直惨淡经营。

　　中房信分析师薛建雄称，如果继续沿着稳健租赁的道路行走，环球金融中心可能需要15年的时间才能开始盈利。

　　2011年3月，森大厦新社长辻慎吾上任后开始加快公司的运营节奏—东京的一些项目被挑选出来投入到新的REITs(房地产信托投资基金)项目中或者直接变现；环球金融中心的一些楼层被拿出来散卖，回笼的资金一部分用于归还建造成本，另一部分则将用来做进一步的海外投资，他想通过销售部分楼层，迅速缩短实现盈利的过程。

　　尽管意在变现，环球金融中心对出售的条件也相当苛刻：购买方必须符合其租户定位，并在一定年限内必须自住；即使过了这个规定年限，购买方想要转让环球金融中心的物业，也必须和森大厦方面商量，不能擅自转让。

　　第一笔销售交易发生在2011年3月。买家是另一个开发商汤臣集团。在距离环球金融中心不远处，汤臣集团拥有它最着名的项目汤臣一品。尽管自己也开发写字楼，但汤臣集团斥资2.67亿元收购了72楼整层物业。汤臣集团董事总经理特别助理周如纳说：“这是幢标志性建筑，没有人会错？过。”

　　此后，华宝投资、新源国际、法国Bread&Butter、上海睿颖管理、天平保险和国华人寿，买下了另外9层出售楼层。环球金融中心由此回笼资金将近40亿元。

　　在出租部分，为提高对租户的吸引力，环球金融中心也在改进自己的工作。2011年11月开始，环球金融中心各部门推举5名员工代表组成了提高委员会，每两个月从公司员工和租户处收集意见以改进效率。

　　从去年下半年开始，陆陆续续地有30%到40%的租户面临着租约到期的状况—它们中的很大一部分最终选择了扩租。到2012年5月，环球金融中心的入住率达到了95%。这一年，上海写字楼租金涨幅达到17.4%。

　　仲量联行上海浦东商业部总监张静预测道：“未来12个月内，上海核心商务区内的新增供应量仍将十分有限，因而2012年业主们仍将保有议价能力并继续推动租金适度增？长。”

　　这让环球金融中心可以开始采取稀缺性价格策略。尽管不愿意透露具体比例，但原宪司坦言，相比过去，环球金融中心上调了租金报价。他称，这是环球金融中心开业以来碰到的最好的市场环境。原宪司预测，这种乐观情况至少能维持到2015年。

　　来自中资企业的租赁需求支撑着这一点。原宪司说，从2010年下半年开始，来自中资企业的问询量就明显增加。到2011年年底，达到一个小高峰。他们中的一些人说，自己是冲着中国第一高楼而来。

　　在仲量联行亚太区首席执行官阿拉斯泰尔·休斯看来，过去，外资公司占上海顶尖商业地产新增出租的大约60%。余下的40%由本地公司租用。2011年，这一比率反过来了。

　　在环球金融中心，这一情况还未出现。森大厦上海有限公司总经理大桥裕治称，从租户结构来看，来自欧美的租户占了40%，日资和中资企业分别占了30%和20%，其他占了剩下的10%。但大桥裕治相信，到2012年年底，环球金融中心能够实现100%的出租率。

　　为此，2012年4月，环球金融中心成立了一支中资企业团队一起发掘、拓展、处理来自中资企业的租赁需求。

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