房企卖房踩线蓄客 电商办卡暗藏风险

　　□本报记者 于萍

　　蓄客频打“擦边球”

　　　为确保销售，一些开发商在开盘前加大了“蓄客”力度，只有积累了一定客源才敢申请预售资格。然而，在这一过程中，打政策“擦边球”的现象屡屡发生。

　　　北京南四环西红门附近某大型楼盘项目，5月推出了登记购房日起至开盘日每日减300元的活动。不过，中国证券报记者了解到，目前该楼盘正在推介的5号和6号楼并没有取得预售许可证，开发商仅仅是在“蓄客”。

　　　“我们的项目预计在6月9日左右开盘，您现在登记的话，每天可以减300元一直到项目开盘，能省几千元。”在该楼盘的售楼处，销售人员这样劝说前来看房的购房者。据该人士介绍，除了登记减免的优惠外，楼盘还推出了“交2万抵6万”的活动。“您在开盘之前交2万就成，如果摇上号选了房就可以2万抵6万。如果没摇上就退给您。我建议您今天就先登记，之后可以参加摇号。”

　　　中国证券报记者注意到，该楼盘目前推出的5号、6号楼共237套房源，户型为60-115平方米的薄板。在2万抵6万以及所谓的“日进斗金”优惠刺激下，已经有不少购房者提前登记。

　　　不过从开发商拿到的预售证来看，只有前期推出的1、2号楼预售许可，而目前推出的两栋楼尚未拿到。“1、2号楼已经卖得差不多了，现在5、6号楼还没有拿到预售证，必须拿到以后才能开盘。”一位项目销售人员坦言：“因为监管部门有规定，拿到预售证后三天内必须开盘，所以我们还不能太早拿。如果6月9日开盘，要等到5日、6日去拿。否则要是早拿了，3天之内开不了盘，也要被收回。”

　　　销售人员所说的“开不了盘”，是指在购房者不足的情况下，楼盘成交冷清，影响未来销售。事实上，当前北京楼市的成交热点主要集中在大兴、房山等郊区楼盘，由于楼盘多、体量大，再加上处于新城，郊区盘竞争格外激烈。为了保证楼盘顺利销售，一些开发商绞尽脑汁进行各式变相“揽客”和“蓄客”。

　　　业内人士指出，早在2002年有关部门就下发《关于进一步加强房地产广告管理的通知》，要求“未取得商品房预售许可证的房地产开发企业不得以内部认购、订购、登记等名目发布广告”。2010年住建部下发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》也要求，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。

　　　几年前，北京曾发生过提前收取订金，并推迟开盘的违规行为。不过，从目前开发商的行为来看，拿到预售证前“明目张胆”收取订金的做法已经比较少见，换之以其他“揽客”、“占坑”的手段。

　　　“现在都不叫内部认购了。”伟业我爱我家副总裁胡景晖直言，由于拿到预售证后要在几天内开盘，所以有些楼盘为了防止购房人数过少，进行提前试探性的蓄客。这在业内比较普遍，属于灰色地带。

　　　北京中原地产市场总监张大伟也表示，北京地区由于执行比较严格，没拿预售证就收大量订金的情况已经不多见。

　　　相关法律人士对开发商类似的销售手段表示了担忧。“对于登记购房后返点优惠这样的承诺，一旦开发商不兑现，消费者也没有办法。”该人士表示，现在市场情况不好，开发商通过各种方法销售，既能节约成本，又可以回流资金。不过一旦市场行情转好，开发商就容易出现不兑现承诺的风险。

　　　近期长沙、无锡等二线城市接连爆出开发商违规预售的事件。对此，业内人士认为，在当前市场环境下，一些开发商对销售缺乏信心，因此在没有拿到预售证前试探市场。也有部分开发商资金链紧张，收取订金缓解压力。对于当前开发商打政策“擦边球”的现象，购房者应提高风险意识，有关部门更应加强监管力度。

　　网站卖房“藏玄机”

　　　随着电子商务的兴起，网络成为开发商卖房的新渠道。近几年涌现出一批以房地产信息服务为主的网站。一些网站通过与开发商合作，以办理会员卡优惠的模式吸引购房人“团购”。不过，这些优惠背后暗藏风险。

　　　近期，上海爆出首例购房人因办优惠卡而引起纠纷的事件。购房者孙某在上海一楼盘购买期房并确认优惠、支付定金后，被告知需要参加某网站会员活动并支付1.5万元，方能享受总价10万元的优惠。此后，孙某提起诉讼要求某网站返还1.5万元并赔偿1.5万元。双方最终达成和解。

　　　上海当地一位接触上述案件的律师在接受中国证券报记者采访时表示：“当事人先签了订金合同，享受10万元的优惠。之后网站才让其支付入会费用，最后才签订正式的预售合同。因此，这次诉讼请求是按照消费者权益保护法中商家欺诈‘退一赔一’的标准提出的。”

　　　尽管这次诉讼最终以和解的方式解决，不过该律师表示，如何对网站的商业模式定性，相关律师、法官都认为在现有法律框架下难以确定。“不能说该网站是房屋中介、也不是信息提供方或广告提供方。网站虽然和开发商是利益共同体，但没有关联关系，因此不存在变相预收订金的这种情况。这种模式还有待探讨。”

　　　事实上，以办理会员卡或优惠卡的形式享受购房折扣，这种方式在当前已十分普遍。中国证券报记者注意到，在其他一些房地产电商网站上也有不少类似“会员独享”、“团购优惠”等字眼的活动。在房产电商不断涌现之际，这种模式在运行中的漏洞以及相关法律法规上的空白也凸显出来。

　　　“办卡优惠这种运营模式大概在两年前才出现。”搜房网有关人士在接受中国证券报记者采访时坦言，搜房网在运作过程中也发现了诸多问题并在逐步加以改进。“早期合作模式中，一些项目可能确实存在漏洞，但是现在公司已经明确，没有预售证不再提供类似办卡优惠活动。同时，公司也与法律、工商甚至房管部门进行沟通，不断完善这种商业模式。”该人士表示。

　　　据搜房网人士介绍，这一全新的商业模式是在市场相对低迷时出现的。“因为开发商销售困难，而房产电商平台有大量购房者的资源，因此双方有合作的基础。网站与开发商商谈让利，其中大部分优惠给购房者，小部分则支付给网站作为广告服务费用。但算下来，购房者即使支付了这部分信息服务费，加上整体优惠力度，也要比从市场上购房便宜。”

　　　作为全新的商业模式，“电商办卡优惠”在被市场逐步接受的过程中也迎来不少质疑，尤其是在当前房产电商鱼龙混杂，各项服务尚未完善的情况下，其中潜藏的漏洞和风险也需要引起购房者注意。

　　　“办理会员卡的形式，确实存在一定政策风险。”北京京华律师事务所律师徐斌指出，目前一些网站在没有获得预售证的情况下办理会员卡，存在很大问题，合同有可能被判无效。“消费者在购房时要以签订的商品房买卖合同为准。在此之前签订的订金或认购合同并非正式合同，是否有效力会涉及到诸多法律问题，需要仔细甄别。”

　　　业内人士指出，“电商办卡优惠”是在特殊时期市场推动下出现的全新模式，在被市场接受的过程中还需要完善操作流程。更重要的是，相关法律法规也亟待配套完善，使这一模式的运行“有法可依”。

　　销售乱象不利楼市回暖

　　　伴随政策微调、房企降价促销、部分刚需入市，楼市成交量在复苏的同时也走到了关键时点。业内人士指出，开发商在“以价换量”的同时所暴露出的种种销售乱象，不利于市场的后续发展。

　　　中原地产市场研究中心数据显示，5月下旬，全国54个典型城市的商品房住宅签约套数已经达到191439套，而在4月同期，这一成交量为167520套，3月同期为179012套。经过连续3个月的回暖，5月成交量已经达到本轮楼市限购以来的最好水平。张大伟认为，楼市调控出现微调，刺激了部分购房者入市，5月看房量明显增加。

　　　今年以来，一线城市新房供应呈现郊区化趋势。由于郊区供应量较大，不少楼盘以各式优惠措施拉动销量提升。以北京为例，有数据显示，5月北京五环外新房占比已经达到八成以上。对此，业内人士认为，降价项目在目前的价格段已经换来成交量，已降价项目出现再次降价的可能性并不大。在价格调整后，部分刚需楼盘已经有一定性价比。可以预见，5月-6月市场成交量将维持上行趋势。

　　　在成交量回暖的背后，楼市销售乱象有所抬头值得警惕。业内人士指出，由于目前开发商依然面临较高库存及资金链的压力，保证销售顺畅加快资金回流是房企的主要经营策略，在此背景下更需要开发商的自律、监管部门的有效监管、相关法律法规的完善，使楼市回归平稳健康发展的轨道。