丁亚明：“房地产私募基金的发展迎合楼市调控目的”

　　在发达国家比较成熟的金融市场中，房地产私募基金是房地产投融资领域重要的直接融资渠道，也是全球私募基金行业中的重要分支。

　　不过，房地产私募基金目前在中国属于新型的金融业态，仍处于发展的雏形阶段。在2007年《中华人民共和国合伙企业法》正式实施以前，中国的房地产私募基金投资领域被大型国际地产基金垄断。

　　本轮楼市调控创造出房地产私募兴起的外部条件，在房企传统融资渠道受阻的形势下，房地产私募基金加速成长。根据清科研究中心数据，2011年房地产私募基金规模达到40.78亿美元。

　　目前，中国的人民币房地产私募基金主要有三种类型：独立的专业运作型、开发企业主导型、投行及金融机构附属型等。

　　上海复地共赢股权投资管理有限公司（下称“共赢资本”）即是上述类型中的第二种，共赢资本是复星集团及复地集团旗下设立的专业房地产基金管理平台。5月17日，共赢资本募集成功的复邦Ⅱ期基金获得超额认购，募集规模超过6.3亿元人民币。

　　开发与投资齐头并进的双核模式，已成为复地集团未来十年的总体发展战略。而共赢资本的发展规划和模式，或许一定程度上可以代表房企主导型的房地产私募基金。近日，共赢资本董事总经理丁亚明在复星集团总部接受《第一财经日报》记者专访。

　　第一财经日报：房地产私募基金对于投资者来说，是否可以理解为绕过限购政策投资楼市的一种途径？

　　丁亚明：限购政策的目的是避免房价不理性地快速增长，从这个角度来看，房地产私募基金的发展迎合楼市调控目的，地产私募将炒房资金汇集起来，投入到房企股权中，这种经营性的投资对市场涨跌起到平稳作用，地产私募用市场行为将投机人转为理性投资人，并不违背调控政策，这也是房地产市场理性化的结果。

　　日报：房地产信贷政策的收紧，一定程度上促进了房地产私募基金的发展，但是房地产基金为开发商“输血”，是否和调控政策存在某种程度的背离，或者说影响调控效果？

　　丁亚明：地产私募把资金投入到前端开发环节，为投资人提供了更多选择，在投资领域上，改变了“千军万马过独木桥”排队炒房的情况，不光是住宅，也包括办公楼、商业地产、旅游地产、养老地产等等，这对调控是有帮助的。

　　就共赢资本而言，目前主要管理三类基金，复邦Ⅰ期和复邦Ⅱ期主要开发“复邦城”生态商务社区；第二类是机会基金，寻找合适的机会，以并购为主；第三类是债权类基金，目前正在试点，包括可转债、夹层融资、资金池等。

　　日报：与开发商长期依赖的银行、信托等融资渠道相比，房地产私募基金有怎样的优势和劣势？

　　丁亚明：传统融资是被动式的管理，从投资者的角度来看，风险程度和回报较低，地产私募基金则是扮演主动管理人的角色，项目选择百里挑一，一旦介入，对开发各个过程都会履行管理人职责，在成本、定价、销售等进度上严格监控。

　　开发商管理不规范的话，和地产私募合作会比较“痛苦”，大品牌开发商拥有标准化模式，合作起来比较顺利，我认为地产私募现阶段还是和大品牌开发商合作比较多。

　　不是所有房企都能和地产私募合作成功，对行业有长远理解的开发商才会选择私募。开发商需要放弃短期利益，要有长远眼光，房地产基金是未来行业发展的趋势。

　　日报：央企背景的大开发商像华润、保利，都已经成立房地产基金，与这些机构相比，民营企业背景在竞争上是否存在困难？

　　丁亚明：这个行业是充分竞争的，全靠项目发掘、投资运作等专业能力，看投资能实现多少回报。由于这一轮地产私募基金产品最早是2009年年底开始发行的，而周期一般在3~5年，大部分还没有结束。未来大批基金到期之后，业内也会有排名，国企央企背景的地产私募在募集上具有优势，但如果收益情况不够理想，在业内也不可能建立好的品牌效应。

　　房地产私募基金不是垄断行业，无论背景是国企还是民企，主要是看谁拥有优秀的基金管理人和团队，谁能够被投资人认可，这需要市场检验。