公租房新规严禁改变租赁性质 地方政策或违规

　　纪睿坤

　　6月12日，住建部公布《公共租赁住房管理办法》（以下简称“办法”）。

　　该“办法”规定，公租房房源可通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，鼓励社会力量投资新建等，本地及外来人员均可申请，租金价格低于市场价格。

　　不过，有关公租房能否“出售”，办法并无明确规定。对此，中国政法大学(微博)一位不愿透露姓名的法学教授称，单从“办法”来看，在“使用与退出”一章明确，公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位不得改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途及其配套设施的规划用途。“也就是说，购买公租房为自有产权，并且改变其租赁性质为自住的情况，和‘办法’是相违背的。”上述人士如是说。

　　6月13日，住建部新闻处的一位人士接受记者采访时称，“未来地方政府配套的公租房管理办法实施条例，须根据‘办法’进行制定或者调整。”

　　可租不可售

　　在全国版的“公租房管理条例”出台之前，记者调查发现，包括北京、上海、江苏、河北、广东在内的多省市已经出台了地方性的公租房管理办法。

　　不过，就公共租赁住房后续能否出售，各地的规定并不一致，比如北京、广东、江苏等省市，明确公租房“只租不售”，公租房及其用地不得转变用途、不得上市交易、不得分割登记、分户转让等。

　　而诸如石家庄、青岛、郑州等地却规定公租房“可租可售”， 以石家庄为例，石家庄将廉租住房、公共租赁住房整合统称为公共保障房，实行统一管理，由政府投资建设的公共保障房，租赁期满两年后，承租家庭可自愿申请购买其承租的公共保障房。

　　对此，中国房地产学会副会长陈国强(微博)表示，和其他保障性住房品种相比，租赁性住房的投资较大，资金回收期长，租金收取方面存在很大的不确定性，融资难度较大，而出售产权有利于更快的回收资金，这也是地方政府试行公租房产权可出售的最主要原因。

　　6月13日，记者致电住建部新闻处的一位人士，对方称，能否租售，一切以“办法”为准，未来地方政府需根据“办法”进行当地公租房管理办法的制定或者调整。

　　细查“办法”第四章“使用与退出”：“公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位不得改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途及其配套设施的规划用途。”

　　中国政法大学一位不愿透露姓名的法学教授表示，“办法”并无明确禁止公租房产权出售，但是却严格规定出售后不得改变其租赁性质。“也就是说，部分运营机构可以购买公租房产权，但是购买后的公租房不能改变公租用途为自住甚至投资，须统一配租。”

　　针对地方试行的“租售”结合的方式，上述人士称，在全国公租房“办法”出台后，地方政府推行的承租人可购买公租房为自有产权，并改变其租赁性质为自住的情况或将违法。

　　陈国强表示，《基本住房保障法》并未出台，关于各种保障性住房品种的定义尚未明确，与此同时，全国公租房管理办法也存在一定滞后性，地方政府自2010年始就开始大举开建公租房，并制定相应的配套性法规，在实施办法上有一些分歧非常正常。

　　北京住建委、河北住建厅等多个地方住建系统的人士在接受本报记者采访时也称，将深入研究住建部最新颁发的“办法”，并基于此制定或者调整本地的公共租赁住房管理办法。

　　平抑房租

　　除了规定公共租赁住房的公租用途不得改变之外，相比地方性的公租房管理办法，全国公租房管理办法也降低了公租房的准入门槛。

　　“办法”规定，本地及外来人员均可申请，各级政府可根据本地实际情况确定。

　　对此，陈国强表示，降低准入门槛有利于避免很多城市出现的公租房出租不佳的问题。

　　记者调查发现，在北京、南京、武汉、上海等多地，均爆出申请的家庭不是很踊跃，公租房出租率不足6成，存在大批闲置状况。

　　对此，一位接近住建部的人士称，位置偏远、交通等基础设施配套不够完善是主要原因，另外，部分地方政府的公租房准入方面，在户籍、收入等门槛设置较高。

　　而实际上，经调查发现，对公租房需求量较大的往往是新就业人员、外来务工人员以及新毕业大学生，本地居民即使没有住房，也一直较为稳定地租住。

　　陈国强表示，在调控和通货膨胀双重作用下，房租一直处于高位运行阶段，未来，公租房如果不加快入市，扩大市场供给，住房租金依然有可能长期上涨。

　　中原地产研究部总监张大伟表示，一般来说，房屋的建设周期为1-2年，2010年始，各地开始大规模建公租房，三年来，新建公租房数量高达510万套，预计今年将有大批的公租房项目入市。“办法”明确公租房的租金要低于市场租金。目前各地公租房房租基本上在市场租金的8成左右，有些城市低至三成，优惠的租金对于平抑租赁市场作用巨大。

　　中国指数研究院(微博)院长莫天全认为，在楼市高库存的背景下，以公租房为代表的保障房大举入市也有利于为楼市降温。