水皮杂谈：但愿这一天永远不出现

　　反转还是反弹，这是一个问题。

　　什么问题？关系到宏观调控走势判断的问题，关系到中央政府公信力的问题，关系到中国经济能否持续健康发展的问题。

　　一个大是大非的问题。

　　有这么严重吗，如此危言耸听？

　　当然，大家都知道，水皮说的不是股市而是楼市。

　　进入六月，中国的楼市就如同初夏的季节一般迎来了一波浓浓的回暖行情，半死不活的中介如同突然苏醒的植物一般生意盎然。房价回升了，房租上涨了，淡季不淡了，新盘扎堆入市了，连一向对地产持批判态度的马光远也在自己的微博(http://weibo.com)中说，你看你看，我没有说错吧，六月就是一个入市抄底的时节，谁敢像我当初一样作这样的判断？！

　　其实，马光远的判断是基于一种常识，即任何商品都有供求关系，任何商品都有库存周期，去库存到一定阶段供求关系就会发生逆转，一定时期内，商品的价格还是受供求关系左右的，当阶段性的供不应求出现时，房价怎么还可能下跌呢？房地产这种商品的时间周期就在二年半左右，如果此番的从紧是从2010年中央三令五申这个“国八条”、那个“新五条”算起的话，那么2012年的六月确实是一个时间拐点。正如水皮在各地的演讲中都反复提示的那样，六月之前房价能调则调，六月之后房价当稳则稳，指望还能出现大跌可能性几乎为零。

　　何况，房地产市场在中国还不能按一般的常识判断，因为这个市场背后实际上是强大的地方政府，地方政府对土地财政的强烈依赖，以及地方政府对于快速发展资金的巨大需求，地方政府对于包括民生工程在内的各类工程的迫切的追求。国土资源部的数据表明，2010年全国土地出让金是2.7万亿，同比上涨70%，而2011年虽然有所增加达到3.15万亿，同比上涨的幅度却下降为14%，由于时间的差异，2011年上半年还偶有地王出现，但是下半年出让市场基本进入冬眠状态。

　　从区域分布看，一线城市出现全面下滑，比如上海二年以后首次收入下降，幅度达16.10%，北京下滑达到35.7%，2010年还有1640亿元收入，但2011年只有1055亿，天津下滑了8.7%，杭州下滑18%，武汉下滑29%，大连最夸张，下滑59.70%，2010年尚有1312亿元收入，2011年只有区区529亿元收入，同比有所上涨的均为二三线城市，分化下沉转移的效应还是非常明显的。虽然2012年的数字还没有，但是从市场表现看根本无法和去年同期相比，土地流拍比比皆是，房地产市场低迷，最着急的还不是开发商，而是地方政府，这就是为什么进入2012年以来，各地纷纷有变相救市动作出现的原因，再加上经济增速下滑，财政收入下降，增收压力骤增。地方政府增收对象还能是谁？不说大家也知道。

　　再者，限购令的出现，一方面切断了投资性资金的入场，否定了投资的合法性，对于市场回归消费，回归理性不可或缺；但是另一方面也引起所谓刚需的观望以及由此而滞后的购买，这种量的积累到一定程度也会发生变化，而契机则是央行三年以来第一次调低利率并且同时强调个人房贷首次可享受最低7折优惠。理论上讲，降息有利减少购房成本，会刺激刚需入场，对于楼市是个利好，对房地产股也是利好，比如万科的股价就从去年底的7.47元涨到了眼前的9.11元，上涨的幅度接近20%，值得注意的是万科的股价最低出现在2010年7月1日的6.65元，而2011年的最低价才在6.88元，说股价是房价的先行指标是有一定道理的。

　　现在的问题是这种价格上涨是否可持续？

　　判断的一个极为重要的指标其实是房租，连续三年，北京的房租年均上涨18%，这其中有限购的因素，更重要的房租有上涨空间，而从投资角度看，靠租金收入是不足以消化房价的，租售比严重不合理，要么是房价泡沫化，要么是房租不到位。房价可以由少数有钱人决定，但是房租一定是由大多数没钱人决定的。换句话讲，房租是有天花板的，这个天花板就是大多数工薪阶层的实际消费能力，我们不妨把这叫做刚性支出，刚性支出如果没有上涨的空间了，那么，在目前基础上要支持房价持续上涨的合理性就大打折扣了。因此，水皮不止一次说，如果房价真的出现暴涨，那么大体可以断定这就是最后的疯狂，泡沫破灭的象征，手中有多少房都可以卖掉，有的是可以低价买回的时候，但愿这一天永远不出现。