北京房价真相调查：成交量回升价格微涨

　　本报记者 杨仕省 马维辉 北京报道

　　6月12日，上午九点半，杨海滨(化名)送走了发往燕郊的第三辆看房班车。

　　杨海滨是燕郊某高端楼盘的销售代表，来自黑龙江的他5年来一直在北京大望路地铁口周围“揽客”。最近他比以前忙碌了许多。“去年下半年到今年4月之间，看房客户非常冷淡，不过从4月开始至今，从北京发往燕郊看房的专车明显增多。”他这样告诉《华夏时报》记者。

　　本报记者在调查中发现，尽管北京主城区的楼市仍比较冷清，但到周边四五环外看房的人最近有所增加。到与北京地区相邻的燕郊去看房的人更是比比皆是，甚至还有团购出现。

　　北京楼市的成交量已经明显回升，这已是不争的事实。随着成交量的回升，北京五环外曾一度直线下降的房价出现了企稳并有所回调。

　　北京市统计局新闻发言人于秀琴坦言，5月份北京房市的复苏确实超出了预期。于秀琴分析，复苏原因有两方面：一是开发商降价比较普遍；二是刚性需求入市，低价项目成交明显增长。但于秀琴说：“对于北京房价走势，不存在大幅上涨的基础。”

　　一些楼盘“微涨”

　　“三环以内差不多在6万左右，二环几乎没有房源。”一位接受采访的房地产专家告诉记者，四环以内的楼盘明显倾向豪宅化，成交量非常小。

　　记者实地走访发现，与二三环楼房成交的悄无声息不同，四五环之外的房价可谓风起云涌。

　　无论是涨还是跌，通州一直是北京楼市的风向标。本报记者在通州百合湾壹号院售楼大厅里看到，其前台上摆放着一捆一捆的百元大钞，都是买房者交付的购房款。出门的时候，记者还看到有传单员领着看房的人进来。置业顾问赵秋生告诉记者：“我刚来20天，已卖出3套房子。”

　　记者随后在华业·东方玫瑰(通州)大厅里看到，7组购房者把售楼处的沙发坐得满满的。其中有两组的桌子上摆着一大堆文件，有人正在签署合同。该楼盘A8号楼3单元6月1日开盘。售楼处的已售房屋信息牌显示，该单元已卖出62套。置业顾问陈经理表示，开盘当天卖出去20套，随后每天能卖3-4套。现在针对该单元的优惠取消了1个点，相当于整套房子贵了1万元左右。

　　比通州更远的燕郊楼市也热闹起来。

　　在燕京航城(燕郊)售楼处，记者待了半个小时，就碰到10户家庭来看房。一位40岁左右的陕西口音的购房者表示，他住在附近，一直关注这个楼盘，已经看好了一套房子。3月份的时候价格是6100元/平米，6月1日涨到了7080元/平米，而12日再问则已是7318元/平米，这还是找了人，给出的内部优惠价格，整套房子比3月份多出了10万元。当天他和爱人商量之后决定出手买房。

　　在燕郊潮白人家的销售大厅，几十个看房客穿梭于大厅间。置业顾问贾涛(化名)说，5期6月底开盘，现在只需缴纳5000元的定金，排上号后个人优惠2万元、团购优惠1万元。而燕郊夏威夷楼盘承诺，买一套房子送整套家具，如空调、彩电、冰箱等，价值上万。

　　“尽管开发商促销力度也不小，但首付20多万，相当有压力。”在北京工作5年的刘丽娟说。另一置业顾问极力劝说：“如果是去年买这样大的房子总价在64万左右，现在买很划算，还送庭院、送露台等。”在燕郊夏威夷、天洋城、星河185、潮白人家等楼盘，相比去年均价下降1500元，但浮动不过500元。“这些楼盘针对的买主是在北京上班的客户，在北京我们设了六七个促销点。”夏威夷楼盘顾问谷雨非说。

　　降价换量

　　5月的北京楼市成交量明显上涨。数据显示，5月北京新建商品住宅成交10502套，环比上涨34.25%，同比上涨42.96%。其中，签约的商品房8600多套，刷新了去年楼市调控新政实行以来的单月最高纪录。

　　记者查阅，2009年5月北京的成交量为1.53万套，2010年、2011年5月分别为4007套、5500多套。相比前两年，今年5月的成交量的确有所放大，并超过2009年的二分之一。或许正是基于此，许多人惊呼：“北京楼市回暖了。”

　　然而，北京房协对此并不认可。“这并不属于房市回暖。”北京房协秘书长陈志公开反驳说，楼市是否回暖，除了看成交量单项指标外，还要看投资、价格、资金和收益以及土地及生产量指标。北京房协认为，5月北京楼市成交量上升，“只不过是开发商降价换量的结果”。

　　北京房协为此发布的在售楼盘价格监测报告也称，今年以来，北京有110多个楼盘采取降价策略，占全部在售项目30%以上。该报告说，顺义的鲁能7号院上市每平方米1万元，低于周边项目20%；大兴的中信城项目，成交价为每平方米1.9万元，较周边下降18%；房山的徜徉集项目成交价为1.2万元，下降15%；其它项目都有10%左右的降幅。

　　本报记者兵分几路实地调查发现，在北京的一些小户型、低总价的商品房项目，降价促销加速成交量的上涨。记者采访到的通州的金隅花石匠楼盘是个好的例证：4月该楼盘价为1.47万元，成交5套，4月底降至1.28万元，5月的成交量剧增至54套，增长超过10倍。

　　不仅如此，今年以来大兴线沿线楼盘，昌平、房山、通州区域的楼盘，价格下行较为明显。如，大兴区南四环至五环之间的理想家园，最新一期的房价为17000元/平方米，与前面两期相比，低了2000元/平方米。

　　东四环的情况也差不多。位于东四环的逸翠尚府房价在3万元/平方米左右，“这低于附近的二手房价。”多家中介代理向记者证实。

　　可否持续？

　　开发商降价换来了成交量的上升，而成交量的上升也反过来带动了房价上涨。

　　北京市房地产交易管理网上的数据显示，6月上旬(1-10日)北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)网签总量为6149套，与5月上旬的网签量相比上涨了10.3%。与此同时，商品住宅成交均价为20950元/平米，与5月相比小幅上涨2%。

　　业内人士预计，6月北京楼市成交仍将保持稳中有升的态势。中原市场研究部预计，6月北京有33个项目开盘，成交量呈稳增趋势。“市场会释放一定的购买力。”中国房地产学会副会长陈国强分析。

　　北京房协数据显示，近期北京有近20个项目即将上市，可提供5000多套房源，此外库存还有6万套。“北京楼市好转趋势还会延续，但时间长短不好说。”某中介置业顾问潘万里说。

　　地产专家顾海波认为，目前，相对宽松的货币环境，一定程度上会缓解开发商资金压力，刺激购房者入市。“眼下购房贷款需求强劲，在贷款利率方面有大的折扣。”顾海波说，这会刺激刚需买房。

　　由于银行对首套房贷松动，首套8.5折阵营扩大，刚需购房族能得到一些实在的优惠，有助于成交量的继续回升。“由于信贷政策持续微调，6月份北京楼市成交量将继续维持上行趋势。”张大伟说，这在一定程度上会缓解开发商资金压力，刺激购房者入市。

　　但是，到目前为止，北京的楼市调控并没有出现松动的迹象。另外，北京市住建委对商品房销售许可证报价仍然卡得很严格，开发商涨价很难。“仅从北京市住建委态度看，没有改变限购红线和调控目标的任何迹象。”多家开发商向媒体表示。

　　记者也注意到，对于规避限购，北京住建委最近下发通知，要求购房资格初审后将信息发送市人力社保局核验，未能通过核验的不予办理购房手续，并将追责、处罚。