陈啸天：6-8月楼市成交量将继续回升

　　经济导报记者 贾瑞涛

　　最近的房地产市场似乎又多了些扑朔迷离的味道。继银监会、发改委就楼市放松辟谣后，央行也于14日晚间出面澄清，明确首套房贷利率最低为7折。而就在随后的16日，南京1200套房源吸引市民连夜排队买房，成为继深圳、上海等地千人购房潮后的又一看点。

　　是开发商自导自演还是政策确实有所松动？

　　中国房地产业协会市场委员会副秘书长、中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天16日在济南出席“2012中国·济南钢市高峰论坛”时向经济导报记者表示，现在的土地都是2009年、2010年时拿的高价地，在成本大幅上涨的情况下，经历了从去年开始的房价下跌，再大跌的可能性已经不大。

　　地方政府也将迫于财政压力，“越往后显性的政策规避将变得越隐性。”陈啸天表示，可以确定的是，6、7、8三个月房地产市场成交量还会往上走，9－12月则会随着经济形势的变化有两种完全不同的预期。

　　瞩目楼市风向

　　陈啸天说，从今年年初开始，房地产市场经历了两个重要的时间节点。

　　第一个是整个3月份，全国的成交量冲得特别高，主要原因是很多企业去年年底日子不好过，降价比较痛快，有的项目降幅达到20%；另外一个原因是刚性需求快速释放。

　　3月之后，很多开发商的施工进度明显加快，从4月延续到5月上半个月，刚性需求释放完后，改善性需求又没有跟进，导致这段时间整个成交量大约下降15%－20%。而到了5月下半个月，全国大多数城市的成交量都比上半个月高2－3倍。这也是第二个重要的时间点。

　　“为什么会这样？因为到5月下半月，能明显感觉到行业的风向变了。”陈啸天认为，其表现主要有以下几方面。

　　一个是官方表态，原先的重点是坚持调控不动摇，而到5月下旬变为稳增长；还有5月上旬出台的“扬州新政”意外获得住建部肯定；国税总局表示房产税今年不会在全国推开；央行下调存准率，近期又强调个人房贷利率最低7折。

　　由此，5月下半月的改善性需求和小部分投资性需求得以释放，这从当月几大房企的数据中可以看出。

　　据陈啸天介绍，5月上半个月万科销售收入为20亿元，全月为107亿元；中海上半月40多亿元，全月100多亿元；恒大上半月40亿元，全月则为103亿元，上述房企下半个月的销售收入均远远高于上半个月。

　　“自从各方面表态有所松动后，无论是整个行业的成交量，还是目前面临的环境，都有很大反转，尽管不一定是反弹。”陈啸天说。

　　9月后“看不清”

　　导报记者注意到，针对近期媒体的报道，央行14日回应说，对个人住房贷款利率浮动区间下限不会再进一步放宽，仍保持基准利率的0.7倍不变。

　　陈啸天认为，央行之所以要发一个看似没用的通知，象征意义更大。“实际上是经济出现了明显下滑，需要房地产业来支撑。而目前的楼市仍是有价无量，导致其他行业也不景气。”

　　在陈啸天看来，尽管之前的芜湖新政被叫停，但今后地方政府显性的政策规避将走向隐性。在房价从去年至今已下跌不少的情况下，再大跌难度很大，已基本接近红线。

　　陈啸天认为，由于这一波政策将继续倒逼一些改善性需求和小部分投资性需求，甚至包括一部分刚需提前释放，因此，6月至8月的成交量还会往上走。

　　此外，这几个月还各有特点。6月份很多企业要赶上半年的业绩，7月份会进入一波刚性需求，8月则是一些大企业的集中供货期。

　　“看得懂的是6月至8月，而9月后则有两种完全不同的预期。”陈啸天说，假如经济不行，改善性需求和投资性需求就不会释放，越便宜越不买；而如果投资重新上升，经济能够保住，价格则有可能往上冲。