楼市回暖以低价盘为主 开发商营造热销假象

　　实地探盘：被夸大的繁荣

　　刘德能

　　6月16日，北京酷暑，李弘(化名)与男友奔波在北京通州区各大楼盘样板间看房，着急定下婚房的焦虑，已经让她感觉不到天气的闷热。

　　让李弘恐慌的是，一直还比较冷清的楼市，最近突然间变得火热。在通州某楼盘售楼现场，销售员由于忙着签约甚至没有时间接待李弘。就在她等待销售员三个小时，她亲眼看见该销售员至少签了三个单。

　　原本，李弘计划明年才购置婚房，但楼市的这一波回暖让她开始担忧：如开发商所炒作，房价会不会像2009年一样，在08年的低谷之后突然大涨？而如果她再错过了这一轮调控低谷期，下一次购房机会是否要等到三五年后？

　　开发商炒作策略

　　如中国房地产研究会副会长顾云昌所言，“局部楼市确有回暖迹象，但说回暖还为时尚早。只不过，市场把这回暖放大化了。”

　　而这一轮放大化的回暖中，开发商各种市场策略充分发挥作用，李弘将之理解为“炒作”。

　　“中弘北京像素”的推盘策略就可以印证。上周末记者踩盘发现，该开发商已经将3.2米层高的平层价格从去年的最低点11600元/平方米调整至均价16000元/平方米。这已经是该开发商今年以来第二次涨价。

　　这涨价行为让李弘开始心慌，“为什么在11600元/平方米的时候没有买呢？”

　　好在她注意到，该楼盘4.89米层高的跃层价格却仍然保持在均价18000元/平方米，相比去年并没有上涨，于是，她和一些刚需们开始瞄准这样的跃层，尽管这个跃层首付高达50万。

　　实地探盘：“被夸大的繁荣”

　　在售楼现场，为了营造现场气氛，开发商还邀请了一些老业主推出父亲节回馈抽奖活动，老业主纷纷到来，乍一看全是“买房人头攒动的场面”。

　　除采用差别涨价强化购房者恐慌心理外，开发商还会故意制造出“抢购”的假象。

　　同样是6月16日，位于北京通州的华远铭悦开始进行认筹活动。华远铭悦甚至在其官方微博(http://weibo.com)上称，“铭悦项目今天正式认筹！很多客户昨夜已经排了一宿号！”

　　但华远铭悦一位已经参与认筹的购房者告诉本报，“这是开发商的销售手段。我前一天接到销售电话，他们说，当天认筹可能比较火，排不上号，让我前一天晚上花钱雇个人去售楼处排队。我拒绝了。那天晚上我自己去看了一眼，售楼处只有三四十个人排号。第二天上午11点半我自己才赶去，也排到108号。”

　　6月19日，记者致电华远铭悦售楼处，其销售人员称，现在仍可以排号。比如，记者询问的两居共计70套，销售称目前只有35个人排号。

　　低价盘热销

　　记者调查发现，目前市场上受追捧的仍然是降价楼盘，那些成交回暖后大幅提价的楼盘则很快陷入销售缓慢状态。

　　据北京中原地产提供的楼盘数据显示，上周北京热点成交项目的10个楼盘，除其中2个外，其余楼盘均位于通州、大兴、密云、房山等郊区，属于典型刚需盘；并且这些楼盘售价均比周边楼盘相对要低。

　　杭州前一轮购房热潮由几个楼盘带动起来，这几个盘土地楼面价在11600元/平方米左右，而售价仅在15000元/平方米左右，几乎是成本价销售，因此受到消费者热捧。

　　21世纪不动产(微博)分析师粟日介绍，南京这次购房潮主要以近郊低价盘为主，属于地铁即将开通区域。如新城香溢紫郡，其单价在5000元左右，而其所在板块二手房均价则为8000左右，新房与二手价格的倒挂，引来了购房者追捧。

　　深圳一位当地刚需购房者介绍，在深圳，只有新楼盘大幅降价，才会引起消费者的购买热潮。而大幅降价的楼盘并不普遍，价格相对稳定的二手房市场就没有这么激烈反弹。

　　对于外界盛传的各城市排队购房现象，不少购房者和当地地产界人士称，楼市排队的确有之，但只是局部现象，一些舆论过于夸大。

　　本报从地产界人士处了解到，最近北京某品牌开发商为了一个全新项目的开盘定价，内部争议、纠结了近两个星期，最终，该开发商决定，以低于市场预期价格开盘。因为，他们深知，涨价无法撬动销量，回笼资金。

　　同时记者采访中了解到，一些刚性需求购房者即便入市后，对价格变动也极为敏感。

　　本报了解到，比如今年五一期间北京某楼盘推出1号楼折扣力度是9.4折，随后推出2单元房源优惠折扣点提至9.6折，而3单元不久前再次提高到98折。目前的情况是，1单元已经基本售出，2单元还有部分尚未售出，目前主推的3单元销售速度开始放缓。同时，该楼盘还有均价为18500元/平方米的精装修房源，该房源几乎无人问津。

　　但一些购房网站等种种舆论，却将近期的降息、刚需抢购潮以及房价筑底回升相结合，最终形成了楼市预期被过度解读和炒作局面。

　　实际上，房市尚难断定回暖。尽管5月销售额创历史新高，据中原地产研究中心监测数据显示，5月份全国30个重点城市的成交水平相比2009年市场火爆时的成交仍有近30%的差距。

　　链家地产(微博)市场研究部陈雪称，实际上，新增项目的销售状态还远不及限购前，与去年同期相比也存在一定差距。据链家地产统计，截至目前，今年以来入市的期房项目，整体签约率仅为29.1%，比去年同期低14.3%，而销售较好的项目中，近八成集中在2万元以下。