楼市调控下的 “类股权融资” 裂变

　　“温州盛都和散户这场貌似股权纷争的发生，是楼市泡沫破灭的结果。”一位身兼三家房地产开发公司股东的温州投资界人士分析，在这类股权融资游戏中，开发商是冲着资金，股东是冲着物业。“楼市行情好时，双方可以结盟，现在市场不乐观，很多原本隐伏的矛盾就陆续爆发出来。”

　　“这种以股权形式募集民间借贷的模式，在温州小微开发商中普遍流行，尤其是在温州瑞安、乐清、苍南等县市。”据多位温州地产界人士介绍，这种融资并不复杂，行内人一般称之为“投资的资本联合模式”。比如，圈子3人到10人不等，根据项目大小，各人资金500万-1000万元起，每个投资项目自愿入股，上不封顶。而背后的“资金团”则人数不等，层级也不等。

　　楼市调控下的“类股权融资”裂变

　　房地产商在开展这种“类股权融资”时，有的选择和散户们签订资金借贷协议，有的则会选择和大小出资人直接签订一份“股权投资说明”。而盛都则要求散户在交款时签署委托建房书，并向散户出具一张收款收据，收据上注明“1/400”，盖有盛都公司的公章和公司董事长的私章。

　　和股票类似的是，这种直接由房地产商或者相关负责人签署的凭据，投资者往往可以在市场上交易。在温州，这种“股票”称之为“房票”、“平方票”。一位曾买过这种“股票”的陈姓投资者告诉记者，通过房产中介，温州市场上可以转让到这些“房票”。

　　但是它们又不同于真正的股票。“其实大家心里应该都明白，即使有了这张收款收据，并不代表你就成了公司的真正股东。毕竟市场上还有一个潜规则。”

　　这位“股东”亲历过的所谓潜规则是，公司法的规定为股东人数设置了上限，所以这批股东不可能成为开发商的公司股东，而只是一个私底下的约定。

　　根据潜规则，真正成为股东的，要达到一定的出资额。而额度根据开发商组建发起人自身资金实力和企业规模自行设置。比如，一般公司股东的出资额会设置在300万、500万或上亿不等。

　　当然，能成为股东还有的重要因素是根据发起人的对人才或者关系亲疏而决定。由此，民间股权融资的房企“股东”群体中，往往存在一条层级式的集资链。

　　事实上，在当年房价大幅向上的大势下，大多数小额出资者的真正目的并非想成为公司股东，而是意在物业。

　　据本报记者了解，盛都在初始之际，与散户股东之间存在物业交换的承诺，而并没有看到相应的公司经营现金分红的相关约定材料。

　　据盛都的一名“股东”反映，根据当初的承诺，将来新区B地块房屋建成后，股东们可以按照各自的份额分到相应面积的商品房和商铺及车库，就是每股分到60平方米的商铺和140平方米的商品房及20平方米的车库。

　　之后，有一部分股东在盛都允许的情况下，将其股票转让，投资资金通过市场操作获利退出。

　　转让后，出让方和受让方一同到盛都公司办理更名手续，即盛都收回出让方的收款收据，并开具新的收款收据给受让方，同时收取200元的更名费用。

　　“这房票相当于初期的‘楼花’，是为了规避连续出台的限制房地产预售的政策而演变出来的。”上述陈姓房企股东说。

　　“楼花”是指未完工的物业。上世纪90年代初期，“炒楼花”曾在温州相当盛行。买家在楼盘落成前花费少量订金订下房子，获得房屋认购书，之后再将认购书转手卖给他人，赚取差价。2006年，建设部规定商品房楼盘必须封顶才能买卖。楼花热潮得以遏止。然而上有政策，下有对策，“楼花”被遏止后，又出了这种“房票”，成为开发商筹集前期开发资金的一种金融工具。