商业化再生的双刃剑： 哈克尼华丽转身背后

　　师琰

　　尽管下辖的地盘很快就要在伦敦奥运会中大放异彩，哈克尼（Hakney）市长佩普（Jules Pipe）最近可有点高兴不起来。让这位市长先生郁闷的，是坐落在哈克尼的奥运媒体中心可能在奥运会后面临被拆迁的命运——这跟他当初的设想大相径庭。

　　位于伦敦奥林匹克公园北面的哈克尼区过去是有名的脏乱差区，伦敦获得2012年夏季奥运会主办权后，作为被纳入规划圈的4个大区之一，哈克尼承担了整个奥林匹克公园三分之一区域的建设，包括新闻和广播中心、手球竞技场、曲棍球场等，奥运建设让这个当年的贫民窟典型旧貌换新颜。但有收获，也必有付出。

　　奥运会后，奥林匹克公园将重新改造，清除临时性的场馆等奥运设施，保留景观和休闲空间，打造新社区配套设施，留下来的场馆也将成为社区体育赛事和文化活动中心；按照哈克尼市政委员会的构想，奥运媒体中心将改造为一个视觉创意、媒体和数字产业中心，成为哈克尼地区的创业和就业宝地。

　　去年11月，本报就曾和其他一些国际媒体记者受邀前往哈尼克，佩普陪同记者们参观了还在建设中的奥运媒体中心两栋大楼，试图探讨对其进行商业开发的可能路径。

　　三个月后，佩普和伦敦遗产开发集团（LLDC）首席执行官奥特曼一起宣布奥运媒体中心招商结果，中标的三家分别是“创新城市”、“时尚中心”和拉尔夫大学，他们将在奥运会后租用媒体中心，提供创意、体育和技术类服务。

　　但现在看来，这个招商结果恐已生变。奥运交付管理局规划委员会日前批准LLDC的最新奥运遗产总体规划，从2014年起的20年里，这里将兴建起5个新的居民区，包括6800幢住房，以及配套的学校、托儿所、社区中心、图书馆、健身房和13万平方米的就业空间。

　　LLDC将从2012年10月起从奥运交付管理局手中接管奥林匹克公园，其成立宗旨就是通过最大化奥运会遗产，确保高质量的可持续发展和投资，促进奥林匹克公园和周边地区自然、社会、经济和环境的再生。

　　伦敦市长约翰逊大赞LLDC的规划将营造一个“梦幻般的”新社区，毫无疑问会是25年里伦敦最重要的再生项目。

　　但佩普并不这么看。因为按照新规划，媒体中心的庞大建筑可能在奥运会后即被拆除，另建商业和住宅项目。

　　“东伦敦正迅速成为英国的硅谷，世界各地的商业合作伙伴和投资者都在加入哈尼克的新机遇，这些有创造性的中小企业需要发展壮大的空间，奥运媒体中心正好可以提供这样的机会，这也是首相和英国贸易投资总署都支持的。无论发生什么事，我们需要伦敦市长曾承诺提供的就业空间。”他说。

　　在他看来，哈克尼人根本不想要什么新的商业零售设施，大部分当地居民都无缘从中受益，而以政府的负担能力标准衡量，也没必要新建住宅项目，利用好现有的新闻中心大楼，才是最实际的。

　　为了捍卫媒体中心，佩普甚至忍不住写了封公开信，指责罔顾社区利益拆掉新闻中心的做法是对2005年申奥承诺的背叛，也是对东伦敦企业和居民的背叛。

　　城市再生：社区“升级”还是“清洗”

　　承办奥运会被普遍看做是改造城市落后区域面貌的绝佳机会，最新的故事版本正在伦敦东区上演。六年来，奥林匹克公园周边区域已从破落不堪变得美轮美奂，璀璨的新商业中心、鳞次栉比的时髦公寓，变化之巨激动人心。不过，在当地居民眼里，被政府和奥运管理机构引以为豪的城市“再生”工程也有令人忧心的一面。

　　“‘再生’的社区显然在高档化，我不是反对高档化，而是期望能在这个过程中维护哈尼克的独特性。”在当地居住超过20年的里查德·克劳福德（Richard Crawford）说。

　　哈尼克的居民乐见自己的家园和生活配套基础设施得到改善，但在很多人看来，如何在改善居住质量的同时保持社区的传统纽带和独特气质也同样重要。而更重要的是，这样的生活能负担得起。

　　艺术家们不在乎哈尼克的破败，多年来，这里已聚集约600个艺术工作室，大多设在废弃的仓库里。他们现在担心的是随着城市改造的推进，租金势必上扬，很多仓库工作室将被迫搬走，去更便宜的地方。

　　自英国联合政府上台后改变住房福利政策，削减住房补贴，伦敦市中心的低收入家庭因支付不起房租而被迫向伦敦郊区迁移。伦敦政经学院社会排斥分析中心研究员芬顿（Alex Fenton）就发现，在伦敦市内的一些贫困率较高的地区，贫困率正在下降，而许多外伦敦地区的贫困率则在上升，尤其是伦敦东郊。

　　尽管LLDC承诺35%的新建住宅将属于“可以负担得起”的住房，但不少居民仍心存疑虑。所谓“负担得起的住房”的概念，是指住房协会可以向有权承租者收取高达80%的市场租金。随着租金不断上涨，“负担得起”将成为问题。

　　住在哈克尼的库斯·库维在一家网站工作，他注意到当地一些商业拆迁项目，拆迁户得到的所谓“以市场价值为基础”制定的补偿款根本不够买下在同一地区类似的物业。以伍德贝瑞（Woodberry）的一个拆迁区域为例，一个三居室房子补偿款是20.5万英镑，另一个三卧公寓补偿款19万英镑，他甚至怀疑代表当地市政委员会负责房屋估值的机构是否刻意压低了被拆迁房屋的真实市场价值。

　　拆迁后的区域，除了一部分重建为“负担得起的住房”，另外2600个单位则按市价出售，两间卧室的公寓起价43万英镑。当地一个房地产开发商为新建的“伍德贝瑞公园”混合商住地产项目做广告时，就将其称作“为未来投资的理想地点”，其中两卧公寓起价39.5万英镑，三卧公寓均价66.75万英镑，顶楼单元100万英镑，如此高价既不能吸引当地买家的兴趣，也超出了他们的购买能力。

　　伍德贝瑞新兴商业住宅的典型买方是香港和新加坡的投资者，他们购买是为了投资和出租。随着大部分物业已被亚洲投资者买走，这意味着未来当地很多居民将不得不租房子住，而不复以往多数人拥有自住房的住房市场格局。“这将对现有社区带来重大影响。”库维说。

　　研究伍德贝瑞“再生”计划的威斯敏斯特大学讲师苏西·纳尔逊说，当地的低收入家庭只能被迫迁出，搬往房屋价格更低的区域。

　　而在库维这种对城市“再生”持敌视态度的居民看来，“再生”计划的结果相当于社会清洗，是可持续发展社会的灾难；无奈的是，不管经济衰退与否，这种所谓“高档化”恐怕都将继续。