地王在入市：苏华润橡树湾“捂盘真相”揭秘 销售惨淡或是主因

　　房子好卖时，“捂盘惜售”被众多开发商当成哄抬房价的常见方法之一，然而，房子卖不动时，“捂盘惜售“也大有盘在，只是其中滋味，天差地别。

　　上周，本站“华润置地橡树湾成苏州‘捂盘大户‘”一文，引起了购房者强烈的关注，本文配合总部“地王在入市“的主题，深入调查华润置地捂盘深层次原因，以满足网友的需求。

　　销售惨淡华润橡树湾被逼成捂盘大户

　　2009年11月5日下午，华润置地一举拿下苏州相城区B-58、B-59地块，折合楼面价分别为4709元/㎡、4910元/㎡，溢价率高达98.7%及105%，堪称相城区地王。

　　随后，橡树湾拔地而起。这个当时被寄予厚望的高端项目，在还未面世前，就不时有小道消息传出，其开盘价有可能高达16000元/㎡。

　　2010年4月开始，针对房地产调控的政策越来越严厉，一直到2011年8月，就是在这样的市场环境下，苏州华润置地橡树湾以均价12000元/㎡的价格面市，已经大大低于当初拿地时的价格预期了。但也没有得到购房者太多的青睐。

　　据CRIC数据显示，开盘当月橡树湾共销售94套。在随后的近1年时间中，这样的成交数字已属传奇。2011年9月—11月，橡树湾月均销售低于20套。2012年2月和4月，更一度徘徊于个位数。

　　2012年5月，橡树湾优惠迭出，8800元/㎡起的价格让售楼处热闹不少。“这样的价格，其实已经是接近成本价在销售了。”对于昔日相城地王割肉求售的现状，某资深业内人士分析道。然而，就是在这样的刺激下，当月的橡树湾也仅成交了45套。

　　开盘至今近1年时间，橡树湾总共售出房源339套。“在这样的形式下，橡树湾的207套房源似乎是不得不捂了。因为即使一次性全部推出，它也卖不动。与其这样，还不如制造出销售火爆的假象，兴许还能刺激成交。“对于近期有网友向本站透露的”橡树湾捂盘近半年“的一事，业内人士发表了自己的见解。

　　性价比是王道橡树湾不能打也打不赢价格战

　　“橡树湾项目工作人员告诉我，被捂的二期项目有可能在8、9月才推出。但是上个礼拜又打电话说6月底就可能开了。”对于购房者的抱怨，有业内人士表示，“据说首开班芙春天即将开盘，橡树湾提前抢开也并不奇怪。”

　　与华润置地橡树湾仅一街之隔的首开班芙春天，虽定位刚需，但成交量却远高于橡树湾。据CRIC数据显示，自2011年开盘至今，首开班芙春天总成交量达696套。“从成交量差1陪的情况来看，目前仍是以价格取胜的时代。橡树湾4709元/㎡的楼板价相比于首开2471元/㎡的楼板价，注定很难在这场价格战中取胜。”

　　作为红色央企的华润置地，近年来发展颇为顺利。其开发的橡树湾学府系列及英伦系列项目遍及上海、北京、沈阳，市场，市场反响均可圈可点。然而苏州橡树湾似乎让华润置地“摔了个跟头”。

　　“不管华润置地承不承认，数据已经证明了苏州橡树湾产品成交低迷的现状。”业内人士认为，苏州橡树湾目前的情况最重要的原因应归结于“高端的产品定位与目前市场环境的冲突“上。“不可否认，苏州橡树湾产品的高端及稀缺性，但在这个保价与保量不可兼得的大环境下，很多高端项目的结局往往就是成交陷入低谷。”

　　“其实橡树湾这样的局面并不简单的产品定位偏差问题，还跟整个战略布局有关。另一华润置地苏州高端项目平门府，30000元/平米的均价仍让很多购房者趋之若鹜。天差地别的销售情况值得反思。”

　　在很多熟知苏州规划的人士眼中，橡树湾未来发展仍令人担忧。“相城区较苏州其他区域来说，发展较晚。而华润当初以高价拿地似乎并不是明智之举，周边不成熟的商业配套急交通情况，不能为项目本身加分，反而影响了市民对它的好感。”