投机推涨商铺租金 白领月入上万排队买快餐
http://msn.finance.sina.com.cn 2012-07-05 01:33 来源: 第一财经日报何十
是什么让上海南京西路上月入万元的白领不得不在7-11便利店匆匆吃完午餐?又是什么让一些服装、超市连锁零售放慢扩张步伐?
答案是不断上涨的商铺租金。
租金的上涨,正在吞噬着餐饮业的利润,而为了能够持续经营下去,它们不得不紧随租金选择提价,以至于逼退了南京西路上的白领;对于服装、超市连锁零售企业而言,同时也要面对竞争对手在价格上的拼抢,提价之路走不通,所以只能放慢扩张步伐。
《第一财经日报(微博)》记者调查显示,除了影响租金价格的正常供需因素,因楼市限购纷纷涌入商铺、写字楼市场的投机资金的推波助澜,或许对时下一线城市租金的上涨有着更为关键的影响。
午餐的房租成本
上海南京西路地铁口附近的7-11便利店,每天中午用餐时间,总会排起一队购买快餐的长龙,在附近一家国际管理咨询公司上班的李小姐就是其中的一位,5月24日下午1点,李小姐坐在便利店窗边一张没有靠背的圆椅上开始了她的午餐。
因为便宜,当李小姐一个人用餐时,往往就会选择这家7-11便利店,这份有着鸡腿、番茄炒蛋和米饭的午餐,“一般两三个菜十多元,最贵也就20多元。”
相形之下,附近即便是大众化的餐厅,同样标准,人均却需要花费四五十元,尽管税后月收入上万元,但李小姐仍然认为这个数字有些贵。
去年12月,上海一家媒体推出的南京西路白领生存状况调查表明,近八成白领认为午餐价格偏高,吃饭难且贵是他们最头痛的问题,调查中,只有8.5%的人群能接受30元以上的午餐。
李小姐公司附近一幢大楼的四层,是餐厅集中地。“之前那有一家餐厅,人均也是四五十,可是我们觉得东西根本不值,觉得偏贵。不过我们也大概知道,他们的成本下不来的,租金太贵啦。”李小姐说。
即便如此,上述餐厅也早已关门,只留下空空的摊位。本报记者以租赁方的身份询问业主报价,得到的回答是每天每平方米15元,以该摊位200平方米面积计算,一天即需要支付3000元的租金。
假设人均50元用餐,若租用上述面积的商铺,在排除原材料、人工成本的情况下,也就意味着每天要有60人的营业收入用于支付房租。
而根据本报此前报道,以上海餐饮企业租金成本约占营收15%的比例计算,这也意味着,如果要在上述商铺维持正常经营,每天营业收入应在2万元,那么,每天接待用餐者的数量,至少也应达400人。
相比于目前15%的租金成本,2006年之前,这一比重为8%~10%。上海餐饮行业协会副秘书长金培华透露,以目前餐饮行业55%~60%的毛利率计算,人工费用约20%,水电煤约6%、税收约5%、折旧费7%~8%、杂费约3%~4%,再加上房租约13%~15%,合起来达到54%~58%,整个行业几乎处于盈亏临界点。
美邦服饰的困扰
7-11便利店出来向左走不多会,就到了因为耐克撤离而较受关注的向阳大楼。其一楼落地大橱窗上一纸告示显示,耐克才从那里撤离不久,业内大多认为是租金压力使得耐克撤离。
“肯定不是因为不能承受租金撤离。”耐克体育(中国)有限公司大中华区传播总监黄湘燕对本报记者说。
在向阳大楼门店关门之际,耐克公布的一个媒体官方公告称:胜阳(上海)商贸有限公司提前终止了与位于南京西路耐克上海993店的商铺租赁协议,该商铺是由胜阳公司承租,继而转租与耐克公司。由于胜阳公司企业运营战略的调整,其管理团队决定提前与业主终止位于南京西路的整座993大楼的租赁协议。
“最近公司是在讨论中国成本的上升,但租金还没有成为特别被强调的成本压力。”黄湘燕说。
不过,对于国内品牌来说,零售环节快速上涨的租赁成本压力不小。中投顾问房地产行业研究员殷旭飞指出:对于零售业,租赁费用一般占到成本的17%左右,但近3年租赁成本上涨速度较快,因而其运营成本也在增加。易居中国分析师薛建雄对本报记者表示,现在租赁费用大概占到成本的25%。
上海美特斯邦威服饰股份有限公司(微博)(002269.SZ,下称“美邦服饰”)此前便对媒体称:“一些城市尤其是一线城市的优质商铺租金年增长高达30%以上,将严重影响休闲服企业的盈利状况。”
今年4月,美邦服饰关闭了在淮海路的Me&City旗舰店。有不愿透露姓名的美邦服饰员工表示,因为亏损关店。另有媒体称,美邦服饰这两年正处在早期租赁店面到期阶段,续租租金会有较大幅度提升,甚至面临无法续租的处境。
美邦服饰在业内曾经比较响亮地要推广大店模式,如今也正在悄然改变。在其2011年年报中,美邦服饰表示,本年度公司新增直营店铺以中小型店铺和专柜居多,新增租金支出相对较少,新增人力成本可控制性较高,因而销售费用增长得到较好的控制。
然而,群益证券最近通过媒体发布的分析称:美邦服饰2012年展店计划比较谨慎,店铺增速由2011年的30%降至5%~10%,经营重点将由门店扩张转向门店的平效(每平方米每月的销售额)提高。至2012年1Q(第一季度),美邦直营平效为2.2万,加盟平效为1.8万,与ZARA、优衣库等国际品牌5万左右的平效相比还有很大差距。
从美邦服饰年报来看,2011年的营业收入比较2010年增长32.59%,如果是30%的租金增长率,无疑对其运营将产生不可估量的影响。
对于租金对自身运营的种种影响,美邦服饰对本报记者简单回应说:“公司近期困扰比较多,关于租金压力、库存、投资地产等等方面,将在最近找个时间正式全面回应。”
租金上涨迅猛
向阳大楼往西大概两三个街区,就是引人注目的嘉里中心商务大楼。国际物业咨询顾问公司莱坊上海研究咨询部董事杨悦晨介绍:“南京路最新推出的嘉里中心二期,零售租金报价已经达到了60~80元/平方米·天,写字楼报价16~18元/平方米·天。整体来说,南京西路是全国比较贵的商业街区。”
莱坊关于2011年上半年中国高端商场首层月租数据显示:上海高端商场租金高企,位列上海、北京、广州、深圳、天津、杭州、成都七大城市之首,每平方米人民币月租在1500元左右。
在莱坊对全球优质零售物业的回报率监测数据中,上海以近7%的回报率位列全球含香港、伦敦、东京、巴黎、法兰克福、新加坡、马德里、悉尼、上海九大城市之首。
写字楼租金的绝对值水平也直追全球“昂贵”水平。莱坊称:直至2011年,北京以每年租金每平方尺56.05美元,成为中国最昂贵的写字楼市场,上海以每年每平方尺49.16美元紧随其后,两个城市在全球最昂贵的写字楼城市中分别位列第19及28。
据本报记者了解,不管是北京、上海、广州、深圳,还是其他二三线城市,租金早从2007年开始就进入了大幅增长的通道。
莱坊发布的《2012全球豪宅和财富展望报告》中,选择了伦敦(西区)、伦敦(金融城)、巴黎、新加坡、上海、香港和莫斯科为样本,它们在2007年一季度至2011年一季度的写字楼租金,按年变动来说,上海每年平均变动17%,排在首位香港之下,其余城市或区域年变动幅度都在10%以内。
“中国的商铺市场也一直火爆,2008年到2009年有几个季度也受到国际危机影响增长放缓,但是比写字楼市场更快恢复。像上海的商铺租金,这些年大致保持在每年10%~15%的增长。”杨悦晨介绍。
戴德梁行华北区研究部主管及助理董事魏东对本报记者说:“我们所跟踪的数据显示,2009年至今,中国的商铺租金每年增长大概在10%。不过,一些企业所提及的一线城市商铺租金年涨幅在30%,这在一线城市一些旺街区是有可能的。”
不过薛建雄认为,30%的增长应该是个案,尤其是那些一下子更换新租客的商铺有这种可能。
商铺投机怪象
即便如此,仍有媒体用了“暴涨”来形容北京商务区租金最近的增长。“是的,暴涨。”魏东说。
戴德梁行的数据显示:2012年第一季度北京写字楼租金同比增长47.76%,为全球写字楼租金涨幅最高,同期上海写字楼的租金涨幅是18.5%、广州19%、深圳16%。2011年第一季度北京写字楼租金同比增长则为25%,上海、广州、深圳当年涨幅与今年差别不太大。
“北京租金暴涨有几个原因:其一,国际跨国企业回潮北京办公;其二,北京最近几年写字楼基本没有增加新的供应。上海写字楼之前的涨幅也是比较高的,因为去年有了新的供应,所以涨幅放缓了些。”魏东说。
还有第三个同样重要的原因——进入商铺写字楼市场的资金越来越多。戴德梁行与莱坊这两年诸多报告中不断提及:“由于限购,越来越多的投资者正在转向商铺写字楼。”在上海一些高耸的、尚搭着脚手架的商务大楼玻璃幕墙上,常可看见醒目的“不限购 不限贷”字样。
“这几年写字楼商铺市场开始形成,买进卖出的多起来了。新买进的大多很有钱,虽然写字楼商铺价格很高,但大多采取一次性付清,看起来这些买家真是不缺钱。”魏东说。从大量的新来房东的行动上,魏东感觉到仍然很明显的民间资本高流动性。
一些投机性的特征开始出现在商铺写字楼市场。魏东介绍,在中国一线城市,写字楼商铺空置率是比较低的,目前在一些二三线城市倒是出现高空置率的状况。不过,不管空置率高低,租金都不轻易下降,租赁方可议价的空间是很小的。
“这种情况在国际房地产发展成熟的国家是很少看到的,国际一些客户都会奇怪为什么高空置,租金也不下降,这是不符合市场规律的。”魏东说。
“中国住宅市场十多年的火爆,对土地房产增值的信心同样蔓延在写字楼商铺市场,买家们对未来的升值空间都十分看好。对于租金这块,他们甚至会有不在乎的心态,因为比较物业本身的升值,租金的回报并不显得那么重要,所以会出现大多情愿空置也不降价出租。”魏东表示。
在南京西路地铁口附近小区里,正有越来越多的民宅一楼加入到“商铺”行列。“民宅商铺”中有小餐馆、咖啡馆、服饰店等等。其中一处民房几十平方米大小,开着一家小面馆,一半的餐椅都摆在了门外。每天中午用餐时间,就会有一群群三三两两的白领在大太阳下排队等待就餐。这个小面馆生意火爆最大的秘诀,看看它的价格就会明了:汤面,4元/碗;大排,6元/块;三丝,3元/份……
“工资和利息不取决于劳动和资本的产品,而决定于产品中取走租金后还留下多少。”经济学家亨利·乔治在《进步与贫困》中写道。高企的租金,正在侵蚀着打工者实际的工资与福利增长,侵蚀着利润已经很微弱的中国制造业。
中国制造业越来越难过
2007年至今,国际经济整体环境波动异常而非欣欣向荣,为何中国的商铺写字楼租金却反而进入快速增长通道呢?
杨悦晨认为,因为中国经济受国际经济危机的影响相对小。
2008年中国写字楼市场受国际环境影响,增长也一度放缓,但是在2010年又开始恢复较强的上升势头。而且国内企业对于甲级写字楼的需求也开始增长,尤其是银行与金融业,其中银行甚至整幢整幢的购买。中国的商铺市场甚至比写字楼市场受到国际经济危机的影响更小。
虽然中国经济受国际经济危机影响较小,但从2010年下半年开始,中国国内自身的问题也开始呈现。
国家统计局最新发布的制造业采购经理人指数(PMI)从4月份的53.3下降到了5月份的50.4,为5个月以来的新低。尽管这是PMI连续第六个月维持在50以上,表明制造业活动在扩大,但指数的下降显然释放了一个明确的信号,即增长势头在放缓。
美邦服饰年报显示,它在2011年的毛利是44%,是上市后毛利最低的年份。
另一家国内休闲体育用品的品牌匹克5月4日的公告称:截至2012年3月31日的第一季度,本集团部分零售网点的同店销售金额(按零售价格计算)与2011年同期持平。与2012年3月31日,本集团于中国的授权经营零售网点数目达到7523个,与2011年末相比净减少283个,按照本集团之零售网络优化计划,预计于2012年底,本集团的授权零售网点数目约为7000个。
以往匹克的授权经营店是处在每年快速增长的势头中,相比于2010年,2011年匹克新增店铺582个。
中国制造业的日子普遍越来越难过,上海交大海外教育学院税务教研组组长汪蔚青对本报记者表示,在其所跟踪的制造业中,大多净利仅在3%~4%,最多不会超过10%。“越来越多的制造业转向做渠道、做平台。但是谁都知道,没有产品了,卖什么啊?”