赵晓：楼市调控政策实际已放松75%

　　王营

　　国务院国资委经济研究中心、北京大学中国经济研究中心博士后研究员赵晓更愿意以经济和金融角度研究房地产。在他看来，利率的下调实际上已相当于调控政策放松了75%。赵晓劝告购房者，要抓住本轮调控带来的购房机会。他认为，如果经济持续下滑，那么，房地产的宽松政策不可避免，而届时很可能出现量价齐涨的局面。不过，他同时也认为，房地产市场不会出现如2009年、2010年那样的房价疯涨局面。

　　对买房人的忠告

　　赵晓直言不讳地说，当前“经济已经跌破相”。

　　“从经济指标来看，今年一季度已经是连续五个季度回落。二季度形势更加严峻。例如，4月份规模以上工业增加值同比实际增长9.3%，比3月份回落2.6个百分点，而5月份规模以上工业增加值同比仅增长9.6%。看起来5月份似乎回升了，但除去工作日因素（今年5月份比4月份多了两个工作日）影响5月大约多增长1个百分点，5月份的工业实际增长很可能比4月份更衰。大家共知的是，不到10%的工业增长所对应的中国经济增长，应该不高于7%。中国经济增长从原来10%下降到9%，而后又下跌到8%，现在还在往下掉。经济可以说，已经跌破相。”

　　赵晓认为，严峻的经济形势最终导致了相对宽松的金融政策调整，“等于一夜之间，相当于50%-75%的紧缩政策没有了。”赵晓分析说，在房地产调控的各种手段中，信贷金融政策的影响力几乎可以起到一半作用。以此次利率下调为例，利率下调0.25个百分点几乎相当于房价降了20%。

　　据此赵晓给买方人的忠告是，“十八大”之前老百姓一定能收到一个礼物，这个礼物就是房价调控要见一点效果，要给老百姓一个交代。所以，老百姓要趁着这个机会，赶紧把“十八大”送的礼物拿到手。“如果老百姓不接受这个红包就有可能来不及了。”

　　赵晓认为，买方最好的机会就是今年的一、二季度，这也是房地产最冷的时候，随后楼市见底反弹。不过，他表示，由于多数开发商仍处于以价换量的阶段，见底反弹是一个缓慢的过程，购房人仍然有机会。

　　下半年有可能量价齐涨

　　按照赵晓的说法，本轮调控已经从经济型调控变成政策性调控。未来给购房人等待的空间应该不会太多。“这是因为政府要考虑经济增长。如果中国经济的增长速度低于7%，就是二次探底。今年的二季度，经济增长基本就在7%左右，如果仅从5月份来看，恐怕还超不过7%。政府一定会在经济与调控之间做出平衡。如果经济跌破底线，就是跌到7.5%以下，甚至7%以下，这时政策就要转向，这一定会对房地产产生影响。”

　　对于接下来的市场变化，赵晓判断，“接下来楼市的过渡过程可能是这样：首先是成交量的过渡，这段时期是以降价作为代价；然后成交量继续攀涨，再过一段时间，量价都逐渐往回升。我预测到下半年，楼市很有可能会从上半年的量涨价跌，直接转换成量价齐涨。”

　　但赵晓认为，楼市不会重演2009年、2010年的疯狂。这其中，最主要的原因就是供求关系发生了变化。“过去楼市是处于供不应求的情况，在这种背景下货币又大量放水，最终导致楼价飙升。但现在情况则不同，虽然政府还会进一步推动货币发行，但供求关系已经发生了改变。”房地产已从过去的卖方市场慢慢转向买方市场。这种局面至少会持续到2017年。2020年之后，房地产将会走下坡路。

　　尽管如此，赵晓称，从世界经济角度看，发展重心仍然在中国，其中最大的发展空间是中小城市。

　　“东部区域有些城市已经饱和，比如北京，总是莫名其妙堵车，突然全城瘫痪，这就足以说明它已经严重饱和了。但很多中西部的城市刚开始起步。一般来说，人均GDP达到3000美元时，这个国家的城市化才真正开始，中国的人均GDP虽然已达5000美元，但中国城市化水平去年才刚刚跨越50%。所以，中国房地产未来发展仍然大有空间，主要在中西部城市。”赵晓表示。