凌克：住宅产业盛宴难再

　　本报记者张晓玲三亚报道

　　作为国内龙头房企之一，金地集团董事长凌克对当前住宅市场形势看得非常清醒。“未来住宅市场增速放缓”，凌克认为，房企应该尽早考虑下一步的出路在哪里。

　　中国经济增长过去十年过度依靠投资拉动的发展模式，正逐渐丧失可持续性。由此，凌克认为，房地产行业对GDP增长贡献已达约6%或更高，发展增速也将放缓(发达国家经验峰值在8%－9%左右)。

　　而从历史趋势来看，中国过往房地产调控政策始终与宏观经济和房价走势密切相关，经济增长与民生成为政策权衡两个重要因素，未来随着调控的深入，市场化调控政策的措施还将逐步出台，调控将呈常态化趋势。在此背景下，房地产行业发展增速放缓，短期受政策影响，下滑明显。

　　将目光延伸至未来10年，则住宅市场面临更大的挑战。凌克指出，2011年中国卖的新房加起来有十多亿平方米，其中商品房卖了8亿平方米，保障房和其他的房加起来也有几亿平方米，基本上是中国社会发展阶段中房屋需求量的最高阶段。

　　凌克尝试对未来10年城市化的需求进行测算，包括首次置业、旧房拆迁改造，以及改善性的需求等，结果发现，中国未来10年每年新房的需求量，将会由十几亿平方米下降到七八亿平方米，“到那个时候对开发商的影响就会更大了。”凌克说。

　　从人均居住面积来看，凌克认为，住宅市场未来仍然有成长空间，但空间正在逐渐收缩。房地产行业将一改过去十多年高成长的趋势性增长格局，在房价增长受调控压制，土地和建安等成本上涨的情形下，行业毛利率将受到挤压，而行业的竞争也将加剧。

　　在住宅市场放缓的趋势下，房地产公司必然要考虑生存的问题。根据金地的研究，传统开发模式下，开发商融资高度依赖靠银行贷款；土地是产业链中心和原始支点。

　　但是，在一系列调控政策影响下，市场游戏规则发生改变：房地产融资难度和成本与日俱增。未来，房地产金融将成为产业链的核心。同时促使开发商角色分化，由开发投资一体变为专业建筑商和专业投资商，业务细分化，领域专业化。

　　与此同时，匮乏的投资渠道与日益旺盛的投资需求，为房地产金融的发展创造了广阔的空间。根据金地与麦肯锡的测算，预计2015年投资中国房地产第三方资金可达9100亿元人民币。据透露，目前保险社保基金、企业年金、基金会、其他专业投资机构、个人投资者，都可以是，并且有意愿进入房地产。

　　以金地旗下的稳盛投资管理的有限合伙式基金为例，基金全部或部分持有项目公司的股权，以增资及股东借款的方式为项目开发提供资金。资金可用于项目部分地价、开发资金支付；资金来源于向社会特定对象的募集。

　　此外，凌克称，上市公司还要增加一些经常性的收益，那就是商业地产，商业地产可使企业通过持有性物业资产的沉淀和增值，优化企业资产结构；商业地产可以平抑分散单一住宅业务因政策调控引发的市场波动风险。