浙江：开发商观望政府不愿降价

　　陈周锡

　　上半年，浙江成交土地481宗，成交额约380亿元，两项指标均出现大幅下滑。其中，杭州、宁波、温州土地成交额106.31亿、68.44亿、21.18亿，同比分别下降约72%、60%、84%。温州市区甚至出现连续8个月无住宅用地成功出让现象。

　　浙江省一位财政工作人士昨天接受《第一财经日报》记者采访时认为，在加大固定资产投资背景下，土地收入的大幅下降，已对浙江财政造成前所未有的压力。“开发商在观望，政府不愿降价，双方博弈空前激烈，预计这种情况会持续到年底。”

　　出让金锐减

　　上半年，杭州市区仅出让2个住宅用地，共100余亩，均以加价100万元成交，这与全年出让39个住宅用地、约3140亩的计划相距甚远。在温州市区，已经连续8个月住宅地块零成交，而全年拟安排出让住宅用地20宗、约1116亩。

　　温州泰和房产营销机构总经理林育认为，地块成交低迷，一是开发商拿地意愿不高，他们还在忙着消化手中楼盘；二是实体企业投资房地产意愿下降，之前他们投资房地产“被套”，不敢轻易入市；三是政府出让地价与开发商心理价位存在较大差距，双方博弈现象较为明显。

　　杭州汉嘉房地产咨询有限公司总裁梅杰表示，政府与开发商博弈预计将持续到年底。

　　本月3日，杭州主城区“文新单元”商业地块出让，让众多业界人士意想不到的是，高达32轮的竞价，土地溢价仅为9.8%。同时，与周边写字楼市场售价3万/平方米相比，该地块楼面价仅为8000多元/平方米。这与之前开发商疯狂拿地形成鲜明反差。

　　“土地有回暖苗头，但寒意依旧还在。”杭州一家房地产开发公司部门主管认为，与过去几年不同，国家政策向实体经济倾向趋势明显，另外“限购令”等房地产调控政策没有放松迹象，再加上浙江实体经济冷对房地产等因素，均使得开发商拿地非常谨慎。

　　从杭州、温州等地市场反应看，土地市场仍处于低迷状态；二手房同比持平或有所增长；一手房市场由于开发商通过“以价换量”等方式，成交量一路攀升。林育说，刚性需求是一手房、二手房交易的主力，而投资需求基本已退出市场，这也直接影响土地市场活跃程度。

　　目前，温州地价已比去年高峰时下跌了34%。一家温州地产营销机构指出，该市开发商库存土地150万平方米，“去库存”是他们当前的主要任务。于是，吸引外地大型开发商入驻，成为温州推动楼市的主要方式。据知情人士透露，除绿城、万达、万科、华润之外，保利和招商地产也有进驻意向。

　　政府财政压力增大

　　根据2012年杭州财政收支预算，该市市本级政府性基金收入预算460亿元，其中土地出让收入430亿元。上半年杭州土地出让收入106.31亿，与全年430亿预算可谓相距甚远。

　　在浙江，比杭州财政压力更大的，要数投资加速的温州。今年，温州政府投资项目财政统筹资金为75.9亿元，其中市财政一般预算收入和政府非税收入10.05亿元，市级可用土地出让金收入57.46亿元，其余为城建资产处置收入，其中最难到位的是土地出让金。

　　上半年，温州土地出让金21.18亿，扣除前期土地整理等费用，其净收益还要分摊给保障房、教育、农业和水利等，地方政府可用土地出让金已非常有限，远远低于温州大规模固定资产投资。

　　今年，温州计划固定资产投资2280亿元，同比增长30%以上。靠卖地收入，显然解决不了资金缺口。温州官方数据还显示，今年3、4月该市财政收入分别负增长3.7%、2.2%。

　　一位财政知情人士透露，加大商业地块出让、固定资产融资等，成为浙江地方政府缓解财政压力的主要手段。

　　林育认为，浙江各地后续土地出让，是否能如期完成目标计划，取决于整体楼市氛围以及国家相关政策的取向。不过，随着一些开发商销售量的不断上升，对后市也逐渐充满信心，估计下半年的拿地热情会有所好转。