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国际评级机构穆迪标普齐声唱衰中国房企

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-05-25 08:31 来源: 东方早报

  早报记者 王齐

  中国房地产企业今年的流动性,遭两大国际评级机构穆迪和标普的一致唱空。

  5月24日,穆迪投资者服务公司发布报告称,受高水平短期债务及现金余额偏低影响,许多中国房地产开发商的流动性状况自2011年12月开始出现恶化。

  穆迪称,该公司予以评级的29家中国房地产公司的流动性状况都在恶化,该公司最新进行的压力测试显示,其中11家房地产开发企业的现金流状况疲软,而2011年12月遇到这类问题的公司只有4家。

  标准普尔评级服务公司对中国房企流动性的判断同样悲观。该机构在24日发布的一则报告中写道,2012年中国的房地产开发商将有巨额债务到期,而且流动性状况趋于恶化。

  “再融资风险”加剧

  两大国际评级机构都有充足的悲观理由。

  穆迪称,其予以评级的29家中国房地产开发商,今年年底前到期的短期债务总额为人民币1590亿元,较其于2011年12月进行压力测试时增加23%。其中国内债务总额人民币1280亿元,海外债务总额人民币310亿元。

  人民日报近日援引的一项统计数据显示,近140家上市房企一季度负债近1.5万亿元,比去年年底负债总额增加了3%左右。

  穆迪宣布维持对中国房地产行业的负面评级展望,其预计未来12个月中国房地产业的基本面还将持续减弱。

  该机构称,这一局面将给房地产开发企业的现金流及流动资金造成进一步压力。与此同时,国内及海外市场面向房地产行业的信贷继续从紧。穆迪认为,中国房地产行业的流动性状况在短期内不大可能会有改观。

  “今年将会是考验逾8万家中国开发商生存能力的一年。”标普同样担忧中国房企的流动性。

  标普评级的30家内地开发商中,截至去年底时,于一年内到期的债务按年增加57%,至1560亿元;同时现金却减少12%,至1760亿元。

  标准普尔信用分析师李国宜称,房地产开发商的借款成本总体呈上升趋势,同时融资渠道在收窄,进而对盈利能力和现金流造成损害。他说,那些评级较高并能够从海外获得贷款的开发商,还面临利率上升和海外贷款期缩短的情况。

  李国宜表示,在该机构授予评级的30家中国房地产开发商中,今年到期债务占未偿债务总额的31%左右,比例不算太高。不过,今年到期债务中有大约42%是离岸债券、离岸银行贷款和离岸信托贷款,部分开发商在这些债务再融资方面面临困难。

  中国信托业协会近日发布的一项统计数据显示,截至3月31日,全国房地产信托余额为6865.7亿元,相比去年同期,信托余额增加了2000亿元。

  标普:限购令不会松动

  发力销售似已难以避免。

  一国企开发商称,该公司旗下一个单价3万元左右的楼盘卖得很好,在外地的住宅项目卖得也不错,最近现金流超过20亿元,负债率60%左右。该公司正在保持刚需楼盘的推盘速度。

  而某在港上市房企销售高管则显得很着急,该公司在上海共有3个项目,在售的有两个,一个刚需楼盘和一个豪宅项目,卖得很一般,没有太大起色。

  “销售不佳和我们的推盘节奏有关,但现在即使加大力度也没太大成果。因为我们都是2010年以后拿的地,刚需楼盘现在的单价已是底部了,没什么利润,再降价就要亏本了。上海近3年的别墅成交量是持平的,豪宅项目想回笼资金没那么快。”上述在港上市房企高管说。

  上述开发商反复强调,高拿地成本限制了降价空间,“我们降价了,但税收没减,总不能亏本。很着急,但也没办法。”

  另一位港资开发商称,香港开发商都还是比较谨慎的,所以负债率都在50%。该公司旗下中档楼盘卖得很好,高端楼盘则卖不动。现在的资金来源是注册资本金,现金流还有不到10亿元。今年到现在卖了100多亿元,比预期中的稍微差一点。下半年将加大普通住宅推盘力度,该公司在闵行区一个刚需盘即将开盘,单价不到2万元。

  标普认为,今年余下时间开发商的销售前景仍然疲弱。

  标普断言,中国政府不大可能改变对房地产行业的调控政策。不过,标普相信,中央或会继续微调政策,但预期限购令在中国大部分城市今年仍会继续。

  标普说,中国楼市看来不大可能出现2009年的新一轮反弹,即使政府态度有所放松,市场也只会有温和复苏。银行和房地产买家愈来愈有选择性,那些特别需要资金的开发商,它们的销售和再融资能力可能是最弱的一批;但对实力较强的大型开发商来说,假如市场气氛好转,它们将会最受惠。市场两极化将愈来愈明显。

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