限购短期不会退市 地产私募基金蹒跚起步

　　本报记者 王海春 胡金华上海报道

　　国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹

　　“在信贷持续收紧的形势下，中小开发商对私募股权基金的渴望越来越强烈。而探索房地产基金未来有可能成为继银行贷款以外，房企融资最理想的融资方式。”9月16日在上海交通大学高级金融学院主办的上海2011年“金秋SAIF”地产金融高峰论坛上，国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹指出，国内地产私募基金正在成为新的热点。

　　住建部官员：限购短期不会退市

　　“金秋SAIF”地产金融高峰论坛由上海交通大学上海高级金融学院(SAIF)和中国金融研究院(CAFR)联合主办，旨在探讨在美债评级风暴下，全球经济和金融形势面临新的挑战，以及国内宏观调控和通胀压力持续，信贷紧缩，房产企业如何获得新的融资渠道等话题。

　　“这轮政府对房地产市场的调控将是长期性的，不但要挤出房产投资中的泡沫，还要加大保障房入市的力度。因此限购令在未来一年很难退市，限贷也有可能继续持续一段时间。在这样的背景下，开发商的资金将面临不小的考验。”秦虹指出，尤其是中小开发商，明年的资金链压力会进一步加大。在这个时候开拓房地产融资，研究地产金融很有必要。

　　上海银行副行长王世豪指出，即使今后调控放松，房地产企业也很难从银行获得贷款。

　　“到现在银行对各行的总贷款量只有55万亿元，而全国对房地产的贷款就高达20万亿元。也就是说，银行今年没有可能给房地产行业再做房贷。房贷已成为中国银行金融业的一颗潜在的‘地雷’。”王世豪表示。

　　华东师范大学房地产研究中心主任华伟指出，由于今年和明年是高铁建设集中上马的时期，各大商业银行将绝大部分信贷额度投放到了高铁和地方的基础设施建设中，房地产信贷指标的短缺将持续相当长的一段时间。“预计明年10月前，在一批高铁大规模建设没有完成前，房地产贷款将持续收紧。”华伟表示。

　　专家指出，在信贷收紧时，房地产开发商必须另觅融资的新出路。

　　“房地产开发必然要进入转型时代，包括房地产信托、企业债权、房地产股权私募基金、资产证券化，都应该是房地产金融的新型业态。”秦虹指出，房地产信托仍然受到严格监管，虽然房地产投资信托基金(REITs)在美国和新加坡已经有了相当成熟的经验，但由于政策口子没有放开，因此短期内该融资渠道很难有大的突破。而日前针对高端客户，风险承受能力也较强的私募股权基金却有望成为新的，也是较为行之有效的房地产融资途径。

　　上海明华房地产开发有限公司董事长毛正峻(微博)表示，为度过难关，开发商必须将开发利润的一部分让出来，与地产基金管理公司建立共赢互利模式，才能从这种新兴的房地产私募股权基金中获得资金。“基金赚钱，开发商获得成长，这才是未来房地产融资比较好的发展方向。”毛正峻说。

　　蹒跚起步的地产私募基金

　　虽然房地产私募基金正在兴起，但在成长过程中仍然存在很多不足。

　　据了解，2010年私募股权基金的融资规模达到了2000亿元，相比之下房地产基金所占比例却较小，据建设部统计约500亿元，其中去年经过私人银行募集的资本约200亿元。

　　过去的十几年中，房地产行业无疑是发展最快的行业。而房地产的快速发展，与银行对开发商的支持有密切关系。在2005年前开发商资本充足率只有12%—15%，即使是经过房地产调控，房地产行业仍比其它行业更容易拿到银行的钱。

　　“现在讨论地产融资，主要是因为银行贷款收得太紧，才会想别的办法来融资。所谓的地产融资很有些匆忙上阵的味道。开发商长期以来对银行的依赖过重，如果能获得银行的贷款，很少有企业会主动去拓展融资渠道。”上海中之环投资管理有限公司总经理王树阳指出，正因如此，这也增加了地产基金公司的忧虑：投出去的资金是否安全，又能否获得预期的收益。

　　对于地产基金的“匆忙上阵”，建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东也承认，国内的房地产基金其实才刚刚起步，目前多数地产基金仍投资于具体的房产项目上。

　　“我们今年内已经投资了十几个项目，投资金额超过了100亿。但为了对投资风险有较好的把控，我们设定了一些交易条件。例如我们会首先看投资项目本身，然后会看抵押物和公司运行的情况。”李晓东表示，在这些条件都合适的情况下，公司才会把资金投到一个地产项目上。

　　易居资本中国基金副总裁兼合伙人吴绮敏也指出，目前地产基金都投入具体的房地产项目，真正与房企成长的房地产基金不多。“出于资金回报和安全考虑，大多数房地产基金所注重的是项目。这些地产基金仍停留在单个项目的债权、信托这样初级融资的方式层面。很少有基金是因为看好某个公司，而愿意投资三年以上的。多数基金认为这样投资的风险太大，未来要面临过多的不确定性。”吴绮敏表示。

　　对于地产基金的投资条件设定，上海凯龙瑞项目投资咨询有限公司行政总裁郑喜明指出，他曾在国外做过很多模式，但由于担心风险过大而没有施行；国内的地产基金起步晚，虽然存在很多风险但却做得很快，使这些风险潜伏了下来。“要看清这些风险很不容易，所以在进行长期投资时我们会很小心。这可能也是很多地产基金公司所担心的。”郑喜明表示。